收藏 | 全民所有农用地（不含林草湿）资源资产清查

 实物量清查是对各类农用地资源的数量和质量进行清查，清查内容分为数量信息清查和耕地质量信息清查两部分。

（1）数量信息：土地用途、面积、空间位置等信息。

（2）耕地质量信息：耕地质量“国家利用等”的等别信息。

经济价值核算范围包括水田、水浇地、旱地、果园、茶园、橡胶园、其他园地、农村道路、沟渠、养殖坑塘、设施农用地、田坎等。其中，耕地（水田、水浇地、旱地）、种植园用地（果园、茶园、橡胶园、其他园地）、设施农用地、养殖坑塘需通过建立价格体系进行核算；田坎、沟渠、农村道路等农用地附属设施，其经济价值已经体现在周边的农用地经济价值中，不再单独计价。

水库水面、坑塘水面（养殖坑塘除外），暂不核算经济价值。 

全民所有农用地资产清查价值，指在统一基准时点与既定用途前提下，针对农用地不同均质区域，依据市场交易和生产经营情况调查核算的农用地可实现收益现值。具体价值内涵界定为：

一、国家级价格体系建设

（1）租赁交易（承包、转包、出租等）样点

根据所调查交易样点的流转租金水平，采用收益还原法评估其价格。

公式：

对于历史交易的调查样点，还应对样点地价进行期日修正，将交易时点样点价格统一修正至基准日。

公式：

（2）一次性转让交易（拍卖、联营入股等）样点

农用地流转交易属于一次性转让类交易的，将交易单价进行期日修正、年期修正后作为样点地价。

公式：

（3）投入产出样点

为满足样点调查要求，对于市场交易样点不足的地区，需根据样点的投入产出水平，采用收益还原法评估其价格。

样点数据检验要求如下：

（1）同一均质区域内，同一地类、同一样点类型的样点地价要通过样点同一性检验。同一均质区域的样点数量不能满足总体检验需求时，需对均质区域进行差别判别归类，按类进行样点总体同一性检验。

（2）用均值-方差法对样点进行异常值剔除。为了防止不正常因素导致的数据失真，保证样点价格符合大数规律，可依据数理统计的拉依达准则，以平均值的二倍标准差为精度控制半径，对价格异常样点进行剔除。

公式：

二、省级价格体系建设

直接采用国家级均质区域与价格经充分论证，认为本省国家级均质区域内农用地价格水平差异不大（一般上下变幅小于国家级均质区域相应价格标准±30%），国家级均质区域价格标准能够满足指导各县（市、区）核算农用地经济价值的要求，可将国家级价格体系确定的均质区域与价格直接作为省级均质区域与价格。

省级均质区域划分与价格核算在国家级价格体系指导下，根据本省情况对国家级均质区域进行细化，形成省级均质区域；通过调查与采集各省级均质区域的农用地样点价格信息，评估确定各省级均质区域的价格，作为测算各县（市、区）县级平均价格的指导标准。

三、确定县级平均价格

采集各县（市、区）样点价格信息，进行各类农用地县级平均价格核算。

探索建立省级修正体系，将省级均质区域平均价格修正到县级平均价格。修正因素可选择经济水平、人均农用地、县域单位面积产值、区位条件等。

对于县域内样点数量无法满足建立相关模型，且修正因素指标难以获取的，可考虑直接在省级均质区域相应地类价格的基础上，探索采用单因素比拟法，按县域与省级均质区域单位面积平均产值比较后的变化幅度，修正得出相应地类县级平均价格。经省级组织专家进行论证，确认测算的县级平均价格基本符合各县（市、区）农用地价格水平后，方可下发县级使用。