铁路用地价格评估

铁路用地是铁路企业的重要资产，是铁路改革和可持续发展的重要资本。长期以来，铁路用地资产价值并未在铁路企业的财务账面得到反映。

2014年发布实施的国家标准《城镇土地估价规程》

（GB/T18507—2014）明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，但对如何开展评估没有进行阐述。铁路用地作为划拨土地的一种，研究开展铁路用地价格评估，准确反映铁路用地资产价值，对铁路企业的经营管理具有重要的现实意义。

铁路用地是指铁路部门依法取得使用权的土地。

在铁路企业内部，一般又将其细分为运输生产用地、辅助生产用地、生活用地和其他用地。运输生产用地主要包括铁路线路、车站、维修仓储用地等，辅助生产用地主要包括机关、职工培训、林场苗圃、采石场、后勤保障用地等，生活设施用地主要包括文化体育、职工住宅用地等，其他用地是指上述地类以外的用地。

1.具有行政划拨的特点

国家对重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，以划拨方式提供土地使用权。铁路是国民经济大动脉，是国家重点扶持的项目，符合国土资源部公布的《划拨用地目录》范畴，因此，铁路用地基本上都是以划拨的方式供地。

2.具有用途受限的特点

根据规定，划拨土地可依法进行抵押、出租，但与出让土地相比，国家对划拨土地进入二三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动。

因此，铁路用地如未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，不得转让、出租、抵押。

3.具有跨越若干个土地级别的特点

铁路呈线状分布，必然会跨越若干个行政区域，而在每一个行政区域又会跨越若干个土地级别。

土地级别是各地根据土地的自然和经济属性，对土地划分等级，并根据等级确定各类不同性质用地的基准地价。

对于跨多个土地级别的一宗铁路用地则要进行分段评估，通过加权平均法确定综合单价。

4.具有竞争不足、交易量稀少、收益垄断的特点

与常见的商服、住宅、工业用地不同，铁路用地很难直接判断其价格与常见的三类典型用地价格的关系，尚无专门的估价规程可供使用。有些地方提出，铁路用地可参照工业用地进行评估。

但是位于城市区段的铁路用地特别是车站用地，具有一定的商业性质，如果将所有铁路用地简单参照工业用地评估，必然会大大降低铁路用地的实际价值。

5.具有多种使用用途并存于一宗地的特点

在实际评估中，待估铁路用地的用途设定应该参照《土地利用现状分类》的二级类进行细化，对于具有混合用途的待估土地，应分别界定各用途的构成比例。

6.划拨土地与出让土地的比例关系

根据《划拨土地使用权管理暂行办法》，“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”。

《城镇土地估价规程》提出了五种常用的土地评估方法，分别为市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、成本逼近法和剩余法等。每一种估价方法都有其特点和局限性，在实际工作中，需要选择合适的估价方法，并结合铁路用地的具体情况，才能正确反映铁路用地的客观价格。

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