干货 | 关于土地司法评估中程序性问题的思考

在土地司法评估中，程序的合法性与合规性是其显著特点之一，也是确保司法评估的公平与公正的关键。鉴于土地司法评估项目自身特性，在评估中需要特别关注程序问题。本文就土地司法评估中程序性问题相关要点进行简要梳理，从提出回避、工作时效、人员资质等角度进行分析，以期为同行提供一些帮助与参考。

在民事诉讼、行政诉讼、刑事诉讼、执行处置拍卖等众多司法领域中，司法机关往往需要确定涉案土地价值而委托土地估价机构开展土地司法评估服务。与常规的土地估价不同，土地司法评估是司法活动和土地估价的结合。程序性是司法的特点之一，即必须依照法定程序进行，司法评估也应严格遵循法律规定的程序和要求，确保司法活动的合法性和公正性。土地司法评估中常涉及法官、律师、当事人、利害关系人等众多角色，一旦程序方面出现问题，就易出现土地司法评估报告的质量问题，从而引发相应的估价执业风险。因此，我们要特别重视土地司法评估中的程序性问题。

土地司法评估中涉及的司法程序主要包括评估机构的确定、法院委托、收集材料、回避、承接业务、实地查勘、提交报告、异议回复、质证答疑等环节，相关法律法规对司法程序的方方面面进行了明确的规定。 

《资产评估法》明确规定评估专业人员应对评估对象进行现场调查，并收集核查资料，并对承办估价师的数量、资质及报告中签字盖章等都有要求。

《民事诉讼法》中明确了八大证据，其中包括鉴定意见，规定鉴定人应出庭作证；《刑事诉讼法》规定人民检察院为解决案件中专门性问题可以进行鉴定；《行政诉讼法》也明确鉴定意见属于证据，经法庭审查属实的证据方能作为认定案件事实的根据。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》规定了评估机构的确定方式及异议发生的处理方式。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》明确了人民法院确定财产处置参考价的方式，应当委托评估的情形；规定了司法评估机构名单库的建立、评估机构被除名的各种情形；规定人民法院出具评估委托书的内容及评估报告中应载明内容；明确评估需要进行现场勘验；规定出具报告期限及延期情形；关于异议及回复说明等相关事宜；对评估费用计算标准进行了相应规定。

《人民法院委托评估工作规范》规定了评估机构不得推荐入选名单库及入选后被除名的情形，对不承接委托情形及评估期限作出规定，还对异议相关事项进行规定，明确异议提出的期限、方式，机构回复说明及专业技术评审等内容。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》明确了“谁申请，谁交费”的原则；规定鉴定人应签署承诺书；明确对鉴定材料需进行质证；对鉴定人出庭有详细规定。

《最高人民法院关于人民法院民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定》明确对鉴定材料、对鉴定机构及鉴定人的审查，明确鉴定期限及对其他违法违规、违法犯罪情形的相关规定。

（一）回避的问题

回避制度是司法程序中的一个特定制度，具有特定的适用对象、适用情形及适用程序，也是司法程序公平与公正的典型体现。在土地司法评估实践中，也常出现回避的问题。

《人民法院委托评估工作规范》规定，接收评估委托书后，估价机构若发现与当事人或者评估财产有利害关系的，应向人民法院说明情况并提出不承接申请。《最高人民法院关于人民法院民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定》明确，人民法院应审查鉴定人是否有依法回避的情形。鉴定人应签署承诺书，并承诺自觉遵守有关回避的规定，包括及时向人民法院报告可能影响鉴定意见的各种情形。《涉执土地处置司法评估技术指引（试行）》对回避问题更加明确，规定除受行政部门委托外，估价机构在五年内曾经对同一个估价对象提供过估价或咨询等专业服务的，应书面函告人民法院，由人民法院决定是否继续委托。 

土地司法评估中，通常以摇号的方式随机产生估价机构。一旦确定了估价机构及估价人员后，建议估价人员第一时间去了解案件双方当事人的基本信息，判别估价对象及相关当事人是否与估价机构、估价人员存在利害关系或利益冲突。当明确存在利害关系或利益冲突，应主动向委托方提出回避申请；若仅发现存在一定关联性，但并不能确定是否应该回避时，也应第一时间将相关情况向人民法院进行报备，最终由法院决定是否需要回避。若机构未及时提出回避，正常承接项目并出具报告，一旦后续被相关方发现，此时不管估价人员在评估中是否做到了独立客观公正，都可能被当事方质疑，进而影响法院对估价结果的采信，造成不必要的麻烦。

（二）公开性和公正性

鉴于土地司法评估的特性，更要注重关键环节评估程序的合法性和必要的公开化，其中实地查勘就应该公开化的关键环节。实地查勘的参与者不仅有委托方人民法院，还有原告、被告及相关当事人，都会一定程度参与进来。估价师在实地查勘这一环节，应提前通知委托方及相关当事人，公开查勘时间等重要信息。查勘时还应主动向相关当事人出示法院委托函及查勘证、工作证件等，按时按程序合法合规完成实地查勘工作。

现场查勘时，估价人员应对估价对象的各项状况进行了解核实，对不清楚或者存疑的地方，可向当事人进行问询。问询时应尽量在各方当事人在场的情况下，公开对问题进行询问，不宜单独询问其中某一方。问询的内容应仅限于与估价对象有关的情况，不询问与估价对象无关的问题，更不宜发表带有倾向性的言论。若当事人无法到场，还应提前安排见证人到场；在没有见证人的情况下，还可采取全程录像的方式进行记录，尽量公开公正地去完成现场查勘这个必要程序。

按照相关要求，估价人员在实地查勘时应拍摄估价对象和周围情况的照片等影像资料，并要求现场的土地估价专业人员手持或佩戴查勘证与估价对象合影，认真填写实地查勘记录，并由在场的相关人员签名或盖章。

（三）工作时效问题

根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，评估机构应在30日内出具评估报告，不能如期出具的，应申请延长期限，延期次数最多两次，每次不超过15日。根据《最高人民法院关于人民法院民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定》规定，鉴定期限一般不超过30个工作日，重大、疑难、复杂案件不超过60个工作日。

因此，土地司法评估中必须重视报告出具的时效问题，正常情况下，估价师务必在规定期限内出具报告。如遇特殊情况影响了估价的工作时效，要第一时间与委托方进行沟通说明，必要时应按规向法院提出书面延期申请。

（四）估价机构和估价人员资质问题

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》规定评估机构由当事人协商确定，协商不成的，从评估机构名册中随机确定。根据《最高人民法院关于人民法院民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定》，人民法院应审查鉴定机构的资质、执业范围，同时审查鉴定人的专业能力、从业经验、业内评价、执业范围、鉴定资格、资质证书有效期等事项。《资产评估法》规定评估机构应指定至少两名相应专业类别的评估师承办法定评估业务。

凡参与土地司法评估的估价机构及估价师，都必须具备相应专业的资质资格。土地司法评估实务中，常见专业性、综合性极强的项目，要求土地估价师应具备准确把握各类法律法规与政策规定，有扎实的估价基础理论知识与丰富实务经验。因此，建议估价机构实行最高最佳人员配置，对于司法项目，尽量选派专业能力强、经验丰富、综合素质高的土地估价师承接。也要关注出具的评估报告的附件材料，相应的机构资质与估价人员资质是否合规完整，并在有效期内。

（五）评估资料的获取

根据《最高人民法院关于人民法院民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定》，未经法庭质证的材料（包括补充材料）不得作为鉴定材料。《资产评估法》明确，评估专业人员应当对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。《涉执土地处置司法评估技术指引（试行）》也对评估资料收集进行了详细规定，还分门别类列示土地司法评估中需收集并核查其完整性的评估材料，且明确必要情况下，可请求人民法院出具《协助调查函》。

在司法评估实践中，评估报告中依据的材料多以权属登记机关出具的登记信息为主，其他补充的材料则应由委托方转交并经法庭质证的材料。土地司法评估在资料收集方面更具复杂性，估价人员在司法评估中应对估价资料履行尽职调查的职责，对资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。一旦发现评估资料不全，应及时告知法院。

（六）司法评估中的程序受限

司法评估中，也容易存在程序受限的情况，如相关当事人不配合或未到场，法院提供的评估资料不全，难以核查评估对象基本情况等，或者人民法院要求估价机构在现有条件下承接评估等情形。

1.实地查勘中的受限

实地查勘是司法评估中必要环节，既是评估工作程序，也是必要的司法程序。土地司法评估中，由于评估对象多由当事人控制，因利益角度不同，往往不愿配合估价人员的查勘工作，甚至还可能为实地查勘设置障碍。当遇到当事人不配合的情形时，估价人员应了解当事人的不配合程度，同时主动与承办法官联系沟通，寻求法官进行干预协调。估价人员应确定实地查勘程序受限的程度，应区分完全不能完成实地查勘、可外部查勘但无法进入估价对象内部不同情形。对于不同程度的程序受限，可以采用不同的处理措施。对于完全不能完成实地查勘的情形，应及时与法官进行充分沟通，以书面形式向法院说明无法进行评估。对于可完成外部实地查勘但无法进入估价对象内部的情况，在征询法官意见后，可完成外部实地查勘工作后，对估价对象内部情况进行合理设定，并在报告中进行披露说明。

2.资料收集中的受限

司法评估实践中，收集资料环节也容易出现问题。当事人不配合的前提下，委托方转交的评估材料可能不全，甚至缺乏评估所必需材料，致使无法进行评估或对估价结果有较大影响的，估价机构应书面函告法院，由法院通知当事人补充。申请补充后仍然难以满足评估需要，估价机构应前往相关交易中心、档案局、规自局等部门再度进行尽职调查，以便获取更为详尽的资料。

资料收集正是土地司法评估项目的难点之一。土地司法项目中常见复杂项目，仅查询到不动产登记簿信息无法顺利完成评估工作。登记机关出具的不动产登记信息，一般仅能查询到估价对象的相关坐落位置、用途、面积、权属性质、土地取得方式、使用期限等最基本信息，但对于土地评估项目而言，诸如容积率、混合用地比例、地块的自持要求或公服设施配建要求等规划限制条件等并不会记载入登记信息中，而这些规划条件会对估价结果存在重大影响。如果材料中仅提供一些基本登记信息是远远不够的，还需要相关部门提供土地权属来源材料、规划许可材料等，还包括其他有关的图纸影像资料等，并对相关资料的完整性进行核查。

《涉执土地处置司法评估技术指引（试行）》更是有专门条款对容积率进行明确，要求估价对象的容积率依据规划批准文件或土地权属来源材料的记载确定。土地估价专业人员不应自行设定容积率等规划指标。因此，当通过当事人补偿、估价人员尽职调查，甚至通过《协助调查函》调取，如补充后评估资料仍然难以满足评估需要，甚至所缺乏的资料是对估价结果有重大影响的，诸如容积率等规划条件，人民法院及相关权属登记机关均无法提供相应资料，也无法明确具体规划条件，估价机构应及时与法官进行充分沟通，以书面形式向法院说明当前由于缺乏评估所必需的必要条件，无法进行后续评估工作。

3.其他程序受限

土地司法评估中，也常碰到各种受限问题，对估价人员的沟通能力提出更高的要求，需在保证独立性前提下，与承办法官、原被告、相关当事人等进行充分沟通，掌握项目背景资料及评估对象的各项基本情况，并形成相应的书面沟通记录。如评估财产范围不明确、记载坐落与实际地址不一致、租赁权对估价结果的影响、面积确认问题及税费负担方式等，这些问题的出现均易造成程序受限。在程序受限的情况下，相关问题的确认均应取得法院书面授权或认定，相关评估资料也要经必要的质证程序，得到相关当事人认可。在资料不全情况下，法院仍要求根据现有资料进行评估出具报告的，也要得到法院的书面确认。

因此，司法评估中面临评估程序受限，不管是现场查勘、资料收集或者其他程序遭遇受限情形，都应该将相关情况在评估报告中进行详细说明披露，并提请报告使用人知晓评估受限对于评估结果可能存在的影响，充分揭示风险，以便报告使用者做出更为合理的决策。当然，也要求估价师在司法评估工作中，不仅遵守专业准则，还与法院和当事人进行有效沟通，确保评估过程的公正性和结果的可靠性。

土地估价机构需特别关注土地司法评估中程序问题，进一步加强土地司法评估质量控制，使出具的每一份司法评估报告均具备程序公开合法、报告规范客观、结果科学合理的特征。土地估价从业人员更应不断提高估价专业能力与素质，认真学习法律与法规，深刻理解法律的精髓和法律的原则，以更加优质专业的服务做好司法评估。土地估价师出具的每一份土地司法评估报告，书写的不仅仅是价格，更是书写着社会主义法治，书写着司法公平和正义、书写着当代土地估价师的担当和责任！

文章来源：中估协

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