土地估价报告应至少采用两种评估方法，否则视为严重问题。出让目的报告应按 4 号文规定，符合收益还原法、市场比较法、剩余法“三选一”，以及成本逼近法或公示地价修正系数法“二选一”。
在地价确定时应避免出现直接采用一种方法的结果作为最终结果（即避免方法选而不用，完全舍弃其他方法的测算结果），因土地市场不发育等原因，确实无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。
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收益还原法
（1）确定土地收益应采用符合当地当前市场的正常客观收益和费用水平，出让目的的土地估价，应假设该收益水平在出让年期内保持稳定。
（2）用于测算收益水平的比较实例应不少于 3 个，且报告中收益的确定应包含市场比较法的测算过程。
（3）确定还原率时应详细说明确定的方法和依据。
（4）须明确分析采用的是重置成本和重建成本，重点关注建筑物重置（重建） 成本。
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市场比较法
（1）市场比较法应描述案例选择的过程。优先选用正常市场环境下的实际交易实例，不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例，不能采用楼面地价历史最高或最低的交易实例。
（2）市场比较法选择的交易案例应客观真实，报告中应阐述案例选择的过程，并对案例的替代性进行说明。不得使用评估案例。引用用途不一致案例，需分析说明替代性，并根据实际情况确定是否进行修正和修正幅度。如未给予足够关注，并对结果影响较大的，属较严重技术问题。
（3）应科学合理编制完整、具有针对性、具体性的因素修正系数表，并明确因素修正的幅度和系数的取值理由，且注意系数取值与因素分析的一致性。
（4）应准确无误计算参数数据，且应充分说明比准价格的权重比例取值理由。
（5）按照 4 号文要求，各比较实例修正后的比准价格相差不能超过 40%；各比较实例的修正幅度不能超过 30%。
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剩余法
（1）剩余法应分为现状利用为待开发建设用地和已建成建设用地两种情形的技术思路，剩余法一适用于已建成建设用地，剩余法二适用于待开发建设用地。
（2）剩余法一中不动产交易价格取值应有充分论证依据，应依据客观交易价格，采用市场比较法或结合不动产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。
（3）剩余法二测算开发完成后的不动产总价，应首先确定最佳开发利用方式，至少应包括：确定土地的用途、建筑容积率、建筑密度、建筑布局、层数、建筑结构、建筑高度、开发周期、地上地下利用方式、是否包含配建代建，如遇混合用地，各类用地占比等；售价应取出让时当地市场同类不动产正常价格水平；利息计算中开发周期的确定一般不超过三年，如超过三年，需有充分可信的理由。
（4）各个评估过程需要有准确、详细的公式、数值和测算的过程；增值税的确定方式、过程要清晰规范。
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成本逼近法
（1）使用成本逼近法进行评估时，首先应关注土地取得方式，设定土地的取得情形，合理确定土地取得成本费用的构成。
（2）合理测算土地取得费。以土地征收方式取得土地的，土地取得费应按照区片综合地价确定。估价对象位于城市建成区外或远郊区域的，以估价对象周边区域平均征收补偿安置费用作为土地取得费。估价对象位于城市建成区内的，可合理选择估价对象周边区域或类似地区的土地收储、国有土地上房屋征收或集体建设用地拆迁等案例，经期日、区位等修正后，算术平均确定估价对象土地取得费。
（3）国家或地方从土地出让收入或土地出让收益中计提（安排）的各类专项资金以及新增建设用地土地有偿使用费，不得计入土地成本；土地管理费已取消，不应再计入成本。规范确定耕地开垦费，避免直接引用耕地占补平衡指标补偿替代。
（4）土地取得成本应参照当地正常情况下的客观费用水平确定，开发成本应参照当地同类土地的客观费用水平确定，应与基准地价、地价定义中的开发程度设定相对应。
（5）方法运用过程中，参数取值依据应在报告中详细阐述，同时需对年期修正、区位因素及个别因素等其他修正进行说明。
（6）增值收益的确定应符合《土地估价参数调查测算指引》相关要求。
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基准地价系数修正法
（1）需重点描述基准地价的适用性分析。基准日期已过三年的，需做适用性分析或提供可用的依据，并合理确定期日修正系数（未开展地价动态监测的城市，期日修正系数的确定过程，宜依据《土地估价参数调查测算指引》的有关要求确定）否则将造成报告整体打分降档。不得使用基准日期已过六年的基准地价。
（2）基准地价系数修正法中的地价内涵界定不清晰，缺少政府公布文件号及实施时间；待估宗地因素基准地价修正体系（条件说明表、条件指数表、容积率修正系数表、开发程度修正系数表）说明不完整。
（3）估价对象因素描述应具体。如：估价对象南邻经十路，在临路状况描述中不应描述为“一面临路”应描述为“南邻经十路”。
（4）因待估对象的用途或权利差异而需对结果进行调整的，应在地价确定部分按照《城镇土地估价规程》的规定进行相应处理，并充分说明理由；在方法运用过程中自行增加修正项的，如果修正合理且理由阐述充分，因方法运用不规范，视为较严重技术问题，如果自行修正不合理，视为严重技术问题。
文章来源：山东省不动产登记代理与土地估价行业协会
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谢 斌
高级工程师（地质+测绘）
注册矿业权评估师（矿业权价值+资源量）
澳大拉西亚矿业及冶金学会AusIMM合资格人
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