河南岸“三旧”改造项目 8500万元底价拍出
既有综合体叠加新型商业街，将完善区域商业业态
南方日报讯 （记者/张峰）市住建局日前公示《惠城区“三旧”改造专项规划修编》草案，针对以往较为单一的改造模式作出调整，更加关注项目原有业态和区域发展的融合，有效助力城市旧改工作推进。5月26日下午，市国土局用地科委托挂牌的河南岸13号小区三旧改造项目，被港惠三期实业公司以8500万元的挂牌底价顺利拿下，按照既有项目规划或将被打造成商业街和精品住宅项目。有业内人士直言，该地块延续港惠的发展路径，对于已经颇具规模的港惠商圈是个补充，更有利于发挥区域的商业业态优势。
据国土资源局地块成交信息显示，惠州市港惠三期实业公司以8500万元的底价拿下挂牌编号为GP2015—5地块为三旧改造地块，位于河南岸13号小区（临近港惠新天地）。信息显示，该宗地块占地面积为21770平方米，最大容积率为4.73，建筑面积达10.3万平方米，初步计算地面价3904元/平方米，楼面825元/平方米。
由于地块所处位置优越，又属于近年来为数不多的挂牌三旧改造土地性质，引起各方关注。根据地块属性以及港惠新天地一二期商住开发的背景，该宗地块未来无疑将被用来进行商住开发，其中，商业部分面积和住宅部分面积成四六分，分别为4万平方米和6万平方米。
记者联系拍得地块的港惠三期实业公司并未得到有效回应。根据港惠新天地既有规划，该宗地块将作为项目三期产品，延续商业裙楼产品线，打造成商业街和精品住宅项目。据业内人士预期，该产品的延续对于已经形成规模的港惠商圈无疑是个补充，将更有利于区域商业业态优势的发挥。然而，在项目运营前景被看好的背景下，开发企业面临的困难并不小。在土地转让过程中，尽管楼面地价在同区域属于较低水平，但土地转让条件苛刻。根据土地交易信息，除了负责本身项目的平整和拆迁工作，开发商还需要负责另一宗教育地块HNA13—9的清场费用，未来将建设一个36个班规模的学校。
此外，开发商开发时间紧迫。土地转让信息规定，在竞得该地块实施主体和土地使用权后，开发商被限时完成改造项目用地范围内房屋安置补偿及清拆工作，相关工作须在签订《“三旧”改造项目拆迁协议》后2年内完成（其中惠州中波转播台搬迁建设工作要求在1年内完成），否则政府收回该项目的改造实施权，并没收相应违约金。对于这一状况，长期关注惠州旧改项目的资深策划人范忠洲介绍，任何一个旧改项目，开发商基本都是在取得地块工作进展后才会向主管部门申报立项，通过定向挂牌转让将土地性质转变为国有建设用地用于开发。因此开发商愿意接受如此苛刻的条件应该是有足够的开发底气的。
记者近日走访临近港惠新天地住宅产品区域的该地块，看到有停车场、平安驾校以及较小部分的自建房屋等构造物。
