市场表现
有中介表示近段时间以来价格合适的二手房源挂出去都很快就会被抢，大家都忙着带客户去看房，而且现在看房的客户的诚意度都比较高，只要价格、位置合适一般都能达成成交，惠州二手房市场迎来了一波罕见的成交高峰。
而有二手房业主感言：“感谢深圳客，让我被套牢多年的二手房终于出手了”。
长期活跃在二手交易市场一线的方正地产经理余锦泉提到二手房市场中的深圳客户，他认为对涌入惠州寻求投资的深圳客来说，在深圳一线城市高房价的对比下，惠州二手房价格的上涨幅度其实不算大，只要条件比较合适他们都会出手，这也是二手房价格上涨后成交量也跟着上涨的一部分原因。
“你看啊，一百平方米的房子，假如原本70万元，现在涨价10万元，这对很多惠州本地客户来说是难以接受的，而深圳客购买力较强，能够买走更多的房子。”另外一方面，就是深圳3.25新政出台了限制性购房措施，提高非深户在深购房门槛，这也会把一部分的购房需求引向惠州二手房市场，深圳客批量出现在二手房交易市场也就不足为奇了。
目前惠州二手房市场存在一个“新常态”：客户着急来找房买房，业主却涨价甚至来收回房源不卖了。不少中介地铺经理反馈，这个时期客户和业主的心态都出现了很大变化，由于新房市场的活跃直接刺激着惠州二手房市场持续回暖，放盘业主连续涨价、反价的现象明显增多，这让一些买家叫苦不迭。
放盘业主频繁调价，涨价了还能卖得更快，这在另一方面也引发了买家的恐慌性入市。与新房市场遵循同样的规律，二手房价格的持续上扬，让众多买家产生了恐涨心理。
在惠州工作多年的崔先生就是其中一例，看到房价涨得太快，崔先生生怕越往后越买不起房。但新房价格太高，购买压力大，于是急忙看了十几套二手房，并最终选中了惠城区河南岸的一套二手房。因担心业主反价，急急忙忙付了定金。
原因解析
在度过2月份春节期间的销售疲软后，惠州市场从大亚湾、惠阳开启的传导效益迅速回归到惠州城区，惠民之家统计数据显示，3月份惠州城区累计交出网签住宅5375套的成绩，这一数据刷新了此前1月份创下的4454套的历史记录。网签面积61 .52万平方米，成交均价报收6596元/平方米。
业界指出，深圳客的大量入市以及惠州本地刚需置业者恐慌性购买，造成了上月惠州楼市短暂的供不应求局面。其中惠城区成交3768套，而最令人惊讶的则是大仲恺片区表现极为高光，累计网签1607套。上述三项数据均创造了历史峰值，此前的惠州城区成交的最高峰值是2016年1月份创下的4454套记录。而仲恺片区的均价也迅速突破60 0 0元/平方米，惠城区3月份的成交极为迅猛，3月成交均价为7293元/平方米，环比上涨7%。这种新房市场持续火爆的传导效益也让惠州城区的二手房市场销售开始火爆，受新房市场影响二手房市场放盘业主涨价明显。
年前依然靠降价走量去化才能走得动的房子，在第一季度突然变得供不应求。
金山湖中洲天御、中信凯旋城、中信水岸城等多个项目无货可售，仲恺等片区也是如此，新开盘的项目即便加价也能在开盘前后的数小时内售罄。
缺货的客观现实直接造成了楼盘大批量的提价，与此同时也让部分原本想在惠州市场购买新房的深圳买家开始进入惠州城区的二手房市场。
面对新房市场的量价齐齐不断连续上扬的局面，深圳客在出手的同时本地刚需客群也明显有恐慌性入市的特征，这种在新房市场上的变化也被复制到了惠州城区的二手房交易市场。
客户明显的买涨不买跌的心态在二手房市场的表现尤为明显，从中介的反馈来看，惠州城区的二手房市场年后的买家的恐慌性入市体现在两个方面，一是营业税满两年的差额征收到全免，二是新房市场的迅猛涨价。二手房意向买家的心态变化出现后，市场的方向即开始有所调整，放盘业主不着急，慢慢涨价的态势成为市场的主流，而买家一旦有意则是迅速下定，一方面是怕业主反水，另外重要的一方面则是惧怕业主交易过程中涨价。
按照行业惯例，在惠州市场此前二手房交易部分的税费都由交易双方各承担一半的做法，营业税是二手房交易中最重要的税种之一，如果营业税不减免的话税率高达5.65%，对于二手房交易双方而言都是较重的负担，此次满两年营业税全部免征的优惠政策，将促使更多市场二手流通房源明显增加。
就惠州市场而言，满两年交易免征营业税将此前理论上可以交易的大部分房源变成实际，此前采访中部分二手中介门店经理称，虽然名义上是满两年后可以上市交易，但是这个差额部分的营业税计算方式复杂，比如装修的成本计算问题，而且还人为的增加部分交易时间。此次减免后，此前部分因为要承担额外税金的交易双方将不再有上述顾虑，卖家放盘的积极性将明显增强，买家的负担也进一步降低，二手房交易明显更为活跃。
对于购房者而言，当前无疑是历史上最好的购房时机。
一方面是历史最低的房贷利率，自2015年3月以来，央行已连续5次降息，5年以上商业贷款基准利率为6.15%，最新房贷利率已降至4 .9%，为还贷一族直接减轻了很大负担，以80万元房贷总额为例，5次降息前和降息后每月少还600多元。鉴于二手房买家的客群对价格敏感的特征而言，较低的房贷利率有利于加快其入市的积极性。
另一方面首套房2 .5成的首付，二套房3成的首付在二手房市场同样适用。我们分析认为另外一个较为重要的原因则是此前多年由于惠州新房市场价格较低，二手房市场的价格和新房形成多维度倒挂。
在新房市场普遍涨价后，虽然二手房市场价格也开始有上涨的迹象，但相对于新房市场恐怖的上涨幅度，二手房市场的涨幅大部分都在可以接受的范围内，以中信水岸城为例，虽然新房市场的售价接近7000元/平方米，但在二手房市场6000元/平方米以下的房源也随处可见，这些房子和新房并无差别，绝大部分是毛坯发售的。这种相对的价格比对优势也让部分新房市场的意向买家把目标转向了二手房市场。
问卷调查
二手楼价的上涨，让购房者心态发生了很大变化。日前，南都网调结果显示，有过半参与调查的网友都预期二手房价将保持继续上涨态势。
本次调查截至本周三中午2点，共有201名网友参与调查。其中有50 .91%的网友近期有购买二手房的计划，其中56.36%的网友购买二手房的原因是一手房太贵，二手房比较便宜，35.45%的网友是因为买二手房不用装修，省事，仅有8.18%的网友是因为营业税改革，成交成本降低。可见，这一项新政的实际效果相对有限。
涉及二手房涨价问题，参与调查的网友中，有超过92%的网友感受到近期惠州二手房涨价，其中56 .36%的网友表示：涨价明显。与此同时，有62 .73%的网友判断惠州二手房还会继续涨价。说明市场的恐涨心理仍然存在。
在二手房价格范围方面，41.82%的网友能承受的价格范围在5000元-7000元/平方米之间，其次有20%的网友仅能承受4000元-5000元/平方米之间的价格，另有21.82%的网友可承受7000元/平方米以上价格，说明二手房买家还是以刚需为主。
对于二手房的选购区域，有多达59.09%的网友倾向于选择惠城区三环以内的区域，其次有22.73%的网友选择惠阳、大亚湾片区，仅有16.36%的网友选择当前大热的仲恺轻轨沿线片区，另外仅有1 .82%网友选择惠博大道沿线片区。说明二手房买家十分看重购买区域的配套。
|来源：南方都市报
