在深圳3·25新政的影响下，惠州楼市的画风开始转变，邻深片区的深圳客大幅减少，数据显示，大亚湾片区的成交在新政后三周的网签数明显下滑，仅为845套、448套、733套，和新政之前周均网签1200套相去甚远。而惠城区市场，尽管单周网签整体数据依然保持高位，多个楼盘的销售现场反馈，深圳客的上门比例至少缩水2成以上，仲恺片区超过3成，尤其是一些投资属性较强的项目受影响更为明显。
惠湾片区：成交迅速下滑
惠州世联行统计数据显示新政后第一周(3月28日-4月3日)惠阳住宅成交套数为378套，环比下降28.68%；成交面积3.63万平方米，环比下降32.65%，大亚湾片区住宅成交8 4 5套，环比下降29%，成交面积7.63万平方米，环比下降26 .28%。第二周(4月4日-4月10日)上述两区的成交数据继续呈下跌态势，惠阳住宅成交套数为235套，环比下降37.83%；成交面积2.41万平方米，环比下降33.61%。
大亚湾住宅成交套数为448套，环比下降46 .98%；成交面积3.99万平方米，环比下降47 .71%。直到新政后第三周(4月11日- 4月17日)惠阳、大亚湾的成交才呈现上升态势，惠阳住宅成交套数为399套，环比上升69 .79%；成交面积3 .95万平方米，环比上升63.90%。大亚湾住宅成交套数为733套，环比上升63.62%；成交面积6.06万平方米，环比上升51.88%。但距离新政前的成交分别超500套、900套相去甚远。
据此前的相关统计数据，大亚湾惠阳的深圳客比重超过95%，预计上述数据在第一季度的比例更高，深圳3·25新政后，大亚湾深圳客的比例至少下滑4成以上，而惠阳深圳客的退场比例在3成左右，部分楼盘反馈，深圳客购房的决策周期明显变长，客户的观望情绪更浓。
惠州世联行提供的单周单盘成交数据显示，此前大亚湾常年进入全市前十单盘的龙光城和卓越蔚蓝海岸成交迅速下滑。深圳新政出台的当周，蔚蓝海岸以83套、龙光城以80套进入全市单盘前十，新政出台后一周，卓越蔚蓝海岸以78套位于第一，龙光城未能进入前十，预计成交套数少于50套，而在新政出台后的第二周，两盘双双跌出前十，大亚湾成交最好的东岸花园以49套进入惠州单盘成交前十。新政出台后第三周大亚湾的创新世纪花园以69套位居惠州单盘成交第八位，龙光和卓越再度无缘前十，惠州合纵联行统计数据显示，新政后龙光城的周网签数据从此前的80套下降至45-50套，受深圳客退场的影响较大。
仲恺片区：波动有点大
合纵联行的统计数据显示，新政后第一周仲恺片区网签套数为357套，网签面积为3 .6万平方米，新政后第二周仲恺片区的成交持续下滑，网签数量为292套，网签面积2.9万平方米，新政后第三周，网签数量上升为598套，网签面积为5万平方米，但富川瑞园一个项目即网签286套，有集中网签的可能。新政前一周的仲恺片区的网签数量为369套，相比较没有明显的下滑趋势，但有较大波动，不同于此前一直稳定的态势。
3月份仲恺片区全线爆发，世联行相关数据称，深圳客的比例超过6成以上，多个楼盘推出即售罄，与此同时楼价也处于快速上涨的态势，但从近三周的监控数据来看，深圳客的退潮比例较为明显，预计在3成左右。一联动中介拓展负责人反馈，此前周末售楼处大批深圳客到访的景象开始减少，深圳客对邻深片区的信心开始下降。
惠州深业鹏基副总经理吴宇在受访时称，3月10日以后市场开始特别好，深圳客的比例至少有6到7成，一周一般可以走60套左右，货不够卖。但在3·25之后，深圳客的犹豫和观望情绪开始弥漫，一周的去化数量在20—30套之间，吴宇称，预计后期市场还将处于波动状态，一直上涨的情况有可能回调。合纵联行的统计数据显示，仲恺另一个大盘五经山水大观在3·25新政后一周仅网签2套。
惠城区：总体受影响不大
惠城区在3·25新政后受影响并不大，惠州合纵联行的统计数据显示，惠城区新政前一周的网签数据为974套，新政后三周的网签数据分别为1094套、1582套、1216套。博罗片区的3·25新政前和后三周的网签数据分别329套、385套、402套、811套。惠东片区3·25新政前一周和后三周的网签数据为1282套、918套、1874套和757套，明显受新政影响波动比较厉害。而博罗和惠州城区受3·25新政的影响从上述单周网签数据上看，并不明显，业绩分析称，主要是上述区域内有较为强劲的刚需支撑。
从惠州城区楼盘的销售现场反馈来看，主动到访的客户数量有明显的下降趋势，尤其是一些投资的深圳客。惠州世联行副总经理胡光宇称，深圳新政出台后，深圳客对惠州城区有比较浓郁的观望气氛。惠州中洲控股营销负责人曾焕中在受访时也表示，深圳客的来访量在其发售的两个盘中有明显的下降，此前一个周末上门客的数量在10批左右，但现在大约在6-7批，访客的上门量下降到2到3成左右。
一些具有强烈投资属性的写字楼以及公寓受到明显影响。以江北华贸中心为例，惠州合纵联合的统计数据显示，深圳新政出台后三周的成交数据分别为23套、22套、7套。东平新开河桥头的庄家项目，新政后第二周网签51套，第三周数据显示无网签记录，与此同时麦地的尚城好莱坞、景富时代等有较强投资属性的项目销 售 虽 然没有大幅度下滑，但周成交的波动曲线明显较此前剧烈。
高端项目：持续去化力度将受考验
在深圳客涌入期间，相当一部分土豪直奔惠州高端楼盘，包括金山湖、江北片区的高端项目都卖得很火。而在深圳新政后，惠州的高端项目受到了一定影响，新政后第一周，惠城区新房单周成交榜单中，前16强竟然没有一个均价上8000元/平方米的项目，位列榜单前5名的是东江学府、泰宇隆都中园、清溪香榭公馆、鹏基半山名苑和南贸花园，几乎都为“6字头”刚需盘。与此同时，此前大热的河南岸片区(含金山湖片区)，高端楼盘居多，该片区成交量也从前一周的第一名，滑至第三名。
金山湖多个高端楼盘售楼处反馈，深圳客的上门量和成交量都明显减少了，江北高端项目所受到的影响同样明显，丽日君怡家园的售楼人员就表示，虽然他们没有具体统计深圳客退潮的相关数据，但还是能够明显感觉到近段时间前来看房的深圳客户数量减少。惠阳、大亚湾、仲恺等其它片区的高端盘，也同样受到深圳新政影响，尤其是总价高的别墅盘，降幅最为明显，据惠州中原地产数据，新政后第一周，惠州全市一手别墅成交21套，环比下降22.22%，面积4941.11㎡，环比下降33.82%。
惠阳、大亚湾、仲恺、惠城区这四大片区是此前深圳客大量涌入的主要区域，这四大片区的高端项目，同样受深圳客所青睐，而在新政出台后，大批深圳客退潮，各大高端项目纷纷反馈上门的深圳客近期急剧减少，其中包括丽日君怡家园、恒裕世纪广场、保利达江湾南岸等项目。有专业人士分析，由于在深圳客涌入期间，这些项目趁机把价格拉高，在深圳客退潮后，这些项目在持续去库存方面将面临挑战。
投资性公寓：偏僻地段外地客有所下滑
新政后，投资属性强的公寓产品所受到的影响相对比较小，由于公寓产品总价低，投资门槛低，卖不出去还可以出租，投资风险小，因此备受投资客青睐。就主城区惠城区而言，位置较偏、产品较差的投资性公寓产品的成交量近期有一定下滑，但位于核心地段的公寓产品，成交反而有一定上升。
品牌影响力小、地段较偏或产品品质一般的楼盘，比如小金口、水口等区域，原本深圳客比例就不大，但在深圳客入侵期间，本地客恐慌入市，市场需求量被激发，这些楼盘的公寓产品也因此受益，因价格较低，不少本地客也光顾了这些项目，成交量有所上升。而在深圳客退潮之后，部分本地客也开始观望，这些项目的客户上门量便自然减少。而在江北、金山湖片区的核心地段的项目，公寓产品依然受到深圳客青睐。
从目前惠州市场来看，中心区核心地段以及莞惠城轨沿线等升值潜力大的地段物业，都有很强的投资属性。深圳新政出台后；莞惠城轨沿线的物业反而依托于城轨交通接驳带来利好，以及独特区位奠定的升值潜力，吸引了大量外地置业者前来购房，仲恺片区莞惠城轨沿线一些楼盘的售楼人员就表示，深圳新政没有改变该区域的楼市状况，因为当前房价对比深圳来说还是很便宜，而交通会越来越完善，加上中介电商的带动，外地客户还是很多的。
照以前的规律，每当某个地方房价上涨过快过猛，必遭政策调控，这次也不例外。3月25日，持续暴涨的深圳房价再次倒逼政府祭出调控利剑，提高二套首付和购买资格的社保年限成为众多深圳人购房的一道新门槛，新政出台后，深圳楼市随即降温，并且降温的心理预期迅速传导到惠州楼市，大批投资客心理预期突变，见状迅速撤离惠州楼市。
在深圳客涌入期间，相当一部分土豪直奔惠州高端楼盘，包括金山湖、江北片区的高端项目都卖得很火。而在深圳新政后，惠州的高端项目受到了一定影响，新政后第一周，惠城区新房单周成交榜单中，前16强竟然没有一个均价上8000元/平方米的项目，位列榜单前5名的是东江学府、泰宇隆都中园、清溪香榭公馆、鹏基半山名苑和南贸花园，几乎都为“6字头”刚需盘。与此同时，此前大热的河南岸片区(含金山湖片区)，高端楼盘居多，该片区成交量也从前一周的第一名，滑至第三名。
金山湖多个高端楼盘售楼处反馈，深圳客的上门量和成交量都明显减少了，江北高端项目所受到的影响同样明显，丽日君怡家园的售楼人员就表示，虽然他们没有具体统计深圳客退潮的相关数据，但还是能够明显感觉到近段时间前来看房的深圳客户数量减少。惠阳、大亚湾、仲恺等其它片区的高端盘，也同样受到深圳新政影响，尤其是总价高的别墅盘，降幅最为明显，据惠州中原地产数据，新政后第一周，惠州全市一手别墅成交21套，环比下降22.22%，面积4941.11㎡，环比下降33.82%。
惠阳、大亚湾、仲恺、惠城区这四大片区是此前深圳客大量涌入的主要区域，这四大片区的高端项目，同样受深圳客所青睐，而在新政出台后，大批深圳客退潮，各大高端项目纷纷反馈上门的深圳客近期急剧减少，其中包括丽日君怡家园、恒裕世纪广场、保利达江湾南岸等项目。有专业人士分析，由于在深圳客涌入期间，这些项目趁机把价格拉高，在深圳客退潮后，这些项目在持续去库存方面将面临挑战。
解析：惠州邻深片区的强势崛起和深圳客的强势回归有必然的联系，分析这些在惠州购房的深圳客的构成，有近乎超过半数的投资客。在房地产行业中政策的周期性风险是必须首要考虑的范畴，2008年、2012年的房地产调控政策都让市场开启了较长的盘整期，此次3·25政策后，邻深片区的大亚湾、惠阳市场热度明显开始退却，没有任何一种商品是只涨不跌的，对政策的周期性风险，投资客要有明确的预期。
解析：深圳投资客在惠州投资购房预期的投资收益无外乎两个部分，一是产品的升值潜力回报空间，二是产品的经营回报空间。前者主要是惠阳、大亚湾片区的深圳客投资的主要收益，后者则主要是城区的公寓、写字楼、商铺以及惠东滨海片区的公寓。客观实际则是邻深片区的房价并不是按市场的正常节奏上涨，这种升值空间回报被大量透支，大亚湾片区的二手房鲜有人接盘即是明显的例证。与此同时惠东滨海部分楼盘承诺的返租回报，实际上也仅是旺季有保证，而淡季基本都无保证。
解析：邻深片区的惠阳、大亚湾中小开发商的比例较高，在2015年9月份之前，片区的销售相对较差，部分销售人员违规假承诺的情况比比皆是，比如承诺垫首付给客户做假流水办按揭，做假社保等，一旦银行查出，最后按揭无法通过，开发商则以购房者违约或者是自己的问题拒不退还定金或者首付款，此前有多个购房者受骗上当。此外部分开发商还对市政规划以及项目的相关情况，做过分的夸大解读，致使购房者上当受骗。
解析：不可否认惠阳、大亚湾在近年来加大了片区的教育、医疗以及交通配套的建设，也引入了万达广场等对片区配套重大利好的项目。但这些配套的规划、建设和落地，远远跟不上房子销售的速度，这就造成了区域的规划和配套严重滞后的客观现实，深惠两地的交通虽然有厦深高铁，但是跨市的公交线路偏少，业主出行主要靠私家车，由于居住人数偏少，生活配套也迟迟无法跟上。
|来源：南方都市报
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