虽然比预料中的时间晚了一些，但深圳的调控依然预期而至。相对于上海严苛的调控政策而言，深圳的政策显得似乎不痛不痒，但对于受深圳影响最大的惠州市场而言，对这一调控政策的解读远非温柔那样简单。
新策在提高深圳购房门槛的同时，也将部分意向购房群体坚决地逼至邻深片区。而惠州市场在年后即受深圳市场上扬的外溢影响，大亚湾、惠阳的楼价快速上涨的传导效应很快延伸到了惠州城区。随之而来的则是深圳客的快速回流，本地客的恐慌性入市，楼价暴涨。对于主要承接这种外溢深圳购买力的惠州楼市，理论上再度迎来量价再度上扬的时机。
只能外溢到邻深片区购房?
3月25日，深圳楼市调控新政应声落地，在深圳买房成本上涨，资格受限，预计将进一步促使部分深圳未来投资需求和刚需购房族外溢到惠州。
对很多在深圳无法买房的深圳客来说，惠州吸引力更大，未来升值空间也更大，这无疑也将吸引深圳客加速流入惠州，大批深圳客涌入惠州的同时也为惠州楼市维持现有热度提供需求保障。
据了解，近期大量深圳置业者涌入惠州，除大亚湾、惠阳之外，仲恺高新区、惠城区等惠州腹地已成为他们今年进入的另一个主阵地。
今年3月以来，在仲恺高新区的多个楼盘，深圳客的比例达到八九成，而在金山湖片区的中信凯旋城，深圳客的比例也一度达到六成之多。
深圳严厉新政的出台，至少从理论上看，会导致更多深圳客流向周边城市。由于惠阳、大亚湾房价已达上万元，惠城区、仲恺房价更有优势，因此可能会导致更多深圳客直接外溢到惠城区和仲恺市场。
上述政策出台后，邻深片区的惠阳、大亚湾市场迅速给出了反馈。大亚湾片区一业内人士称，售楼处上门的访客数量明显增多，“在惠阳、大亚湾购房没有限购的说法，而且这一区域的价值也逐渐被深圳客认可。”
大亚湾灿邦地产董事长陈江洪称，深圳此次调控后，部分没有资格购房以及受制于无法还清第一套贷款而购买第二套房的客户将会被挤压到邻深的大亚湾、惠阳片区。
惠州房价将再度上涨?
鉴于深圳此前一年房价凶猛的上升势头，一大批无法承受深圳高房价的客户被挤压至临深片区的惠阳、大亚湾区域，从去年9月开始，惠、湾片区的房价开始猛涨，从锦绣一号房价开始破万到大亚湾西区数十个楼盘均价过万，仅用了3个月时间。在2016年第一季度，深圳客从惠阳、大亚湾片区的边际效益开始延伸至惠州城区，造成了惠州市区房价暴涨的事实。
世联地产惠州副总经理胡光宇解释，此次深圳官方出台的调控政策，对于非深户的购房门槛再度提高，而且对于深户购买二套房也做出了更多的要求和限制。这样为深圳客再度爆发外溢提供了理论上的无限可能。
如今深圳“3·25”新政的尘埃落定，更是给了邻深片区的开发商一颗定心丸，政策的助推或将让大亚湾、惠阳楼市更加火爆，持续去年的火热局面。由于大亚湾供应量面临告急，严重供不应求，不少楼盘的房价已涨至20000元/平方米，房价目前处于一路飞涨的局面。
大亚湾灿邦地产董事长陈江洪称，在邻深片区，深圳调控带来的利好正在升温发酵，从惠阳、大亚湾的实际来看，其和深圳的地缘关系必然是承接深圳高房价溢出的购买力的首选区域，这一调控政策将会使得深圳客融入和回流到大亚湾、惠阳市场的步伐更快，惠阳、大亚湾片区的楼价预计将有进一步上涨的态势。
伤害的是惠州购房者
近期深圳楼市降温的市场预期正在生成，大量深圳置业者涌入邻深片区，但深圳客的步伐没有就此停歇，而是进一步扩张到了仲恺、惠城区，房价进一步高涨。
深圳客的强势进入也引起了惠州本地客户的“恐慌性购房”，尤其是惠城区的置业者尤为恐慌。此前惠城区受深圳客影响不太，房价的小幅波动也在合理范围内，但深圳此次政策挤出过度饱和的购房需求，不仅是邻深片区，惠城区房地产市场也可能从中受益，于是惠州本地客户的“恐慌性购房”再次出现。
惠州本地客户到底该不该现在买房?很多首次置业的刚需购房者不想在城市如浮萍搬来搬去，想拥有稳定的生活，对于购买力普遍偏低的本地客来说，深圳客进入导致惠州房价持续飞涨的强烈预期，会让他们提前出手购房。深圳客来得越多越凶猛，本地客的恐慌性入市就越明显。
胡光宇表示：城区在深圳客的推动下也将进入持续快速的上涨通道的话，将给惠州楼市的正常平稳带来较大的伤害，一方面是恐慌入市，而另外一方面则是明显造成购买力下降的态势，此前100万可以买个四房现在只能买个两房。
而惠州地产观察人士余鹤皋表示，对于深圳客未来是否还会继续影响惠州楼市，持谨慎态度。深圳客还会继续影响惠州楼市，但不会像之前那么猛，涨势最高峰的时候应该已经过了，影响力会稍微降低一点。深圳客影响力的峰值也已经过去，未来房价不会持续走高。除此之外，惠州本地人的恐慌性入市也会抵消一部分深圳外溢的购买力。
启动深惠一小时生活圈模式
2015年深圳楼市交投火热，房价涨幅领跑，新政的出台重在打击投资需求，降低房地产贷款杠杆，防范金融风险。
但是，新政限购，主要限了谁的购 ?据统计，占深圳总人口比例50 .8%深圳适龄购房人群(25～44岁)和到处“找房票”的投资客最为受伤。截至目前所知，20 14年深圳户籍人口占比重69 .2%，此次深圳出台限制性购房措施，提高非深户在深购房门槛。
有业内人士表示，由于深圳购房人群中本地户籍人口不多，执行社保改为三年，购买力将减少1/3。不少深圳客本来买得起房换得起房，但深圳“3·25”新政出台后不可避免地将会误伤部分刚需，很多打算换房的换不起房，打算买房的就算买得起，也不一定有资格。
所以，这部分深圳购买力将进一步外溢惠州，于是如今出现的局面是，在惠州购房的深圳客群，多是在深无房无法或换房的刚需。如此一来，惠州将承接更多深圳自住人口，增加惠州实际居住人口。这部分因政策外溢到惠州的深圳自住人口，将更加固定的开启在深圳工作、在惠州居住的“一小时生活圈”模式。
|来源：南方都市报 蒋奇政 古优裕
