小区电梯紧急故障需动用维修金的可特殊处理 无需业主签名

　　近年来，有数量不少的老旧小区电梯进入老化期，小区电梯故障频发，损坏、安全检验不合格而停运的消息也屡见报道。杨文祥介绍，我市维修金申请使用宗数中，以电梯维修数量最多，占总使用宗数的40%。

　　2007年，住建部出台《住宅专项维修资金管理办法》，首次提出发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可以按紧急情况办理。

　　惠州市于2012年出台《住宅专项维修资金管理实施细则的补充规定》，首次提6种情况可走紧急通道。2015年又对该规定进行更新和完善，对6种紧急情况的定义作了更加明确的界定。

　　电梯故障危及人身安全属于其中一种紧急情况，具体指电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全，或定期检验时被责令停梯整改。只有符合这一条件的电梯维修才能走紧急通道，其他的仍需走正常使用程序。

　　“为了保障业主出行，我们根据《物业管理条例》《广东省电梯安全使用条例》等法规，经研究后，决定把紧急通道的条件放宽到适用于所有电梯维修。”杨文祥称，电梯是业主出行的必需设备，关系到业主的人身安全，尽快排除电梯安全风险有利于保障安全。　　

　　2015年更新的《住宅专项维修资金管理实施细则的补充规定》在使用程序中引进了第三方审价流程。其中规定，正常使用维修金的，超10万元需经第三方审价；紧急使用超5万元也要审价，紧急使用金额超3万元的，部门必须到现场查看，在维修好后，要求不少于两位业主参与验收。维修验收报告要进行公示，让全体业主参与监督。

　　另一方面，为了保证小区公共部位或共用设施设备的维修保质保量完成，在用维修金支付工程款时，不再全部一次性支付，而是根据金额大小分为一次性支付、分2期支付和分3期支付3种方式。

　　其中3万元以下的工程款一次性支付，先维修后付款，申请使用人如物业、业委会、业主代表等必须提供维修施工单位开具的发票原件；工程款在3万元（含）至5万元之间的分2期支付，第1期支付95%，同样需要发票原件，第2期支付的5%为工程质保金；工程款在5万元（含）以上的，则分为3期支付，第1期支付30%，第2期支付65%，第3期支付5%，申请使用人须在支付第2期款时提供发票原件，没有发票将不给予付款。

　　例如，惠泽南苑维修电梯动用的维修金，目前市房管局住宅专项维修资金管理中心已拨付30%款项。     

　　市区惠泽南苑4栋17层小高层电梯5月全部停运，5月20日，房管、质监、街道办、居委会、物业、业主代表多方协商如何解决电梯问题，市房管局提出开通紧急通道让小区电梯尽快维修更换。

　　业主对此表示满意，但管理该小区的景富物业代表刘国妹则忧心忡忡。在协商现场，她分别向市房管局和记者提问：“走紧急通道无需业主签名，是否有法律依据？如果业主不认账怎么办？”

　　“这方面法律依据是很充分的。”杨文祥说，2015年市住建部在《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更换改造中支持作的通知》第5条中明确，电梯故障等7类危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经过2/3业主表决同意，直接申请使用维修资金，及时消除安全隐患。随后，省住建厅等转发该通知，明确广东维修资金紧急通道无需业主签名的做法。同年5月，在省人大通过的《广东省电梯使用安全条例》第27条中也有相应的规定。

　　Q1：在市住宅专项维修资金公众服务平台公示动用维修金，是否都已批复使用？

　　答：不是。在网站上公示、公告是告知业主，物业要申请动用维修金，让业主有知情权，这仅是刚刚起步环节，尚未到批准使用。业主如果不同意动用维修金，可以在征集意见时签署“不同意”，只要提出异议的业主超过1/3，部门将终止该项目申请，如果已经受理将会作退件处理。

　　维修金主管部门受理后，还要派专人现场查看是否属实，申报项目是否属维修金使用范围，材料报送是否齐全，分摊金额是否合理等，等审核完这些才批准通过。

　　Q2：物业征集签名可能会造假，业主可不可以自己网上投票？

　　答：可以。市住宅专项维修资金公众服务平台网站已开通网上投票功能，业主注册后就可以上网投票，无需经过物业。对于物业征集的签名，部门会进行抽查，核实物业是否造假。近期前发现两宗物业造假案例，都已作退件处理。

　　接下来，中心将与市房管局物业科衔接，把在维修金使用中造假的物业纳入物业信用档案管理。

　　Q3：物业有业主的详细信息，网上投票如何保障不是物业代投？

　　答：业主进入网站投票时，系统将自动发送认证码到业主手机，输入正确认证码才能成功投票。目前“惠州房管”微信公众号也正在开发维修金投票功能，一旦功能投入使用，业主可通过手机进行投票。