你敢买吗？中信水岸城卖人防车位，卖的不是产权而是……这些你必须知道！

惠州私家车的数量批量增加，大部分小区的外部公共车位已经远远不能满足需求，业主购买停车位已成为共识，随之而来的则是车位价格的水涨船高，即便如此，业主依然趋之若鹜，因此人防车位也随之出现在人们的视野中。

近期，中信水岸城二期的业主，在购买地下停车位时遇到了烦心事，被中海收购后的中信地产在8月份发售的车位广告宣传中，明确标注了中信水岸城二期人防车位销控表。而且开发商和业主签订的也并非常规的销售合同，而是《使用权转让协议》，其销售的几百个人防车位，没有产权证、国土证，但奇怪的是，销售方却告知该批次发售的人防车位使用权是永久的，中海惠州公司相关负责人在受访中表示，签订的使用权转让协议，人防车位是和上方的土地一样年限都是70年，但这一说法引发了各方的争议。

没有产权确认，70年的使用权是否合法？

业主质疑：无产权的人防车位使用权如何保证

本周一位于东江新城片区的中信水岸城二期10栋3单元的业主林小姐报料称，想在水岸城楼下买个车位，但是销售人员说是人防车位，有其他业主说，人防车位不能买卖。

在江北上班的林小姐说，随着中信水岸城入住人数的增多，一到晚上地面停车位都被占满，而且地下停车位也不是很方便找到，“所以为了以后不在找停车位的事情上费心，我就想买个停车位。”

8月，被中海收购完成后的中信面对缺货的局面，主攻商铺和停车位的销售。林小姐称，小区内到处都是中信水岸城的停车位销售广告，“连电梯门上都是广告，而且在搞活动，免首付，贷款可以做到4到5年，我觉得还是比较划算。”但咨询售楼处后她被告知，水岸城二期8、9、10栋楼下都是人防车位，无产权的，但销售人员表示，一样可以使用70年。“没有产权是不是以后就无法出售？”林小姐说，没有产权的话，70年的使用权怎么保证？

本周二上午南都记者以购车位的名义到访中信水岸城售楼处，中信水岸城一期、二期、三期的销控表依次放在前台。对方销售人员回复称，人防车位还有，也可以卖，但卖的是使用权，“少数是8万元左右，多数均价是11万元，我们卖的是使用权，人防车位是办不了证的，但是有永久的使用权。”

    水岸城二期人防车位使用年限是70年

针对上述疑问，本周二下午中海方面相关负责人回复称，中信水岸城二期的人防车位是发售租赁使用权，而非产权，而且表示车位的使用年限与该车位所在位置上方的土地使用权同等年限，若国家法律法规对车位使用年限另行规定的，车位使用权年限以法律政策规定年限为准，而且遇到国家、政府征用的，必须予以配合。

上述负责人明确表示，水岸城二期人防车位的使用权年限是70年，而且是以租赁形式的使用权存在。

实际上人防车位一直都存在，《人民防空法》以及2003年7月惠州市政府颁布的《惠州市人民防空实施规定》显示，新建10层以上(含10层)或基础埋置深度3米以上(含3米)的9层以下民用建筑，必须修建相应于首层建筑面积的防空地下室。

按照这一规定惠州市区大多数新建小区都修建有防空地下室。一般情况下，小区有两层或多层地下室的，最底下的一层为地下防空室；若仅有一层地下室的，则整个地下室全部为地下防空室。

而《人防法》第五条规定，按照地下防空室谁投资建设谁受益的原则，开发商多是防空地下室的直接管理受益者，在对防空地下室的使用上，他们几乎都将其作为地下停车位，面向小区业主出租或“销售”。

    水岸城相关负责人表示，对于购买人防车位的业主，开发商已经明确出售的是车位使用权，而非产权。而林小姐表示不理解的是，人防车位产权属于国家，购买的70年使用权如何保证，“车位的使用权无法代替产权。”

惠州一位要求匿名的资深业界观察人士表示，没有产权证，可以转让70年使用权本身就是伪命题，虽然人防地下车位有谁开发、谁受益的说法，但人防的归属权是属于国家，开发商转让的只能是收益权。“使用权的年限类似于住宅70年、商业地产40年，是有明确的规定，可以确权的，而收益权的转让不可能是70年，以比其他车位更贵的价格来转让人防车位的使用权更有问题，凭什么你卖得可以更贵？”

转让使用权的年限及价格 是市场行为

胡光宇 惠州世联行副总经理

其实人防地下车位的问题，是近几年才出现，其根源就是惠州私家车开始增多，停车位日益紧张。但人防车位首先是人防，人防车位只能给开发商或者其他修建人防主体单位使用权。

但没有法律说，使用权不能转让，不能卖。人防车位的界定是谁投资、谁受益，这个很明确表述了开发商的权益，即便人防车位的主体是属于国家，但那也只是理论上，只是在非常时期、战争状态下而已，其他时间内，开发商投入重金建设的地下人防车位产权无法转让，如果使用权也无法转让的话，对于部分开发商而言是很大压力。

土地的所有权归国家，开发商缴纳土地出让金，获得70年使用权，人防车位的使用权转让也一样，业主通过缴纳一定的费用，获得若干年内的使用权限，原则上只要双方达成一致协议，不存在隐瞒即可，至于其协议是否受法律保护这又是另外一个层面的意思。

惠州江北的某开发商曾经吐槽，2007年做完一个项目最后赚的就是个地下车库，开发商砸入的真金白银做了地下车库，为什么不能通过转让使用权来平衡收益呢？至于其转让使用权的年限以及价格，这是市场行为，只要转让的双方认同即可。

土地也只有70年产权，所以我认为开发商投入建设理应获得收益，开发商作为结建人防工程的投资者，理所当然的享有其所有权、使用权及收益权。开发商与业主签订的商品房买卖合同也未约定人防工程纳入公共面积进行分摊，但现在的问题是在国家拥有权属的基础上，谁投资、谁受益的界限该如何界定？至少目前的法律法规是不清晰的，现行的法律法规都没有对结建人防工程的所有权归属问题予以明确规定。

人防办公室：

人防车位的使用权转让不受法律保护

目前开发商并不是防空地下室产权人，使用防空地下室需要到人防部门申请领取人防工程使用证，目前人防工程使用证的期限是5年。也有部分观点认为所以开发商根本无权出售人防车位使用权，更不可能出售使用权20年、50年甚至70年。车位能否销售的唯一标准，就是能否办理产权登记。

本周三上午，南都记者咨询惠州市人防办公室，对方表示，人防区域内的车位的所有权是国家所有，但具体是国家哪一个部门，现在还未明晰，但人防车位办不到土地证，只能给予使用权，这和房子的70年使用权不一样，如果你的房子没办证，类似于小产权房，就是违建。

对方还表示，业主和开发商签订的使用权转让协议，年限是10年或者70年，人防办公室无法监管，“但政府一旦有特殊需求，人防车位将会被无条件回收，所以人防车位不能交易、流通，其潜在风险就是一旦政府回收，损失的就是业主，对 于 平 时的管理，人防部门的职责就是每年检查其设施能够保留战时的人防状态即可。”

惠州人防办公室表示：业主和开发商签订的人防车位使用权转让协议，是个人行为，不受法律保护。

而开发商建设人防工程则是强制性要求，在2010年惠州市政府颁布的《关于进一步加强和规范我市防空地下室建设和易地建设费收费管理的通知》不建设地地下人防工程，基础埋置深度3米以上(含3米)9层以下的民用建筑，应建防空地下室面积大于1000平方米的，按应建防空地下室面积每平方米1500元的标准缴纳人防工程易地建设费。

房管局物业科：

人防车位使用权转让只能是租赁关系

惠州市房管局物业科科长李克立对于人防车位的归属权解释称，国家支持企业、社会资本参与人防工程的建设，但投资建设主体和单位只是拥有收益权和管理使用权。

李克立说，人防工程是国家所有，而且是强制性要求，不建设人防工程，开发商则要缴纳异地人防建设费。所以人防车位产权既不属于开发商也不属于建设单位和业主，没有产权就无法交易、购买，购买使用权也是产生了实际的交易风险，“我理解的使用权转让协议也只能是租赁关系，但国家法律规定租赁合同最长期限不能超过20年。”

一位不愿意透露姓名的业界观察人士也表示，转让70年使用权和出售使用权意义上并没有不同，但不同就在于有产权的车位出售的是产权，而人防车位，卖的则是使用权，也是开发商投资建设人防工程的收益权，“实际上就是20年，20年以后开发商的主体、股权以任何方式发生变更或者转让，都会产生问题，法律上对于使用权的界定也是模糊的。”

上述知情人还表示，租赁合同有效期最长为20年，而到了20年之后，再续租的话，恐怕就不是现在这个价格了。况且，谁也无法保证在这20年里会发生怎样的变故。这就迫使不少房产公司采取以租代售，名为出租，实为出售的变相之举。

转让使用权是钻法律的空子

惠州九韬律师事务所主任邹朝贵表示，永久使用权无论是在有产权的房屋亦或是无产权的人防地下车位中都是不存在的，人防工程规定是谁投资、谁受益，但战时政府要无条件收回。平时开发建设单位可以通过出租的方式来收益，但因为产权是国家的，所以不能出售。

其转让使用权实际上这是钻法律的空子，按照法理上去分析，是谁投资、谁受益，开发商主导的人防地下车位不是国防经费去建设的，那开发商投资了，就有权利要求收益。但是这个人防车位的归属又是国家的，通过出租的方式来签合同，但根据合同法规定，租期最长不能超过20年，而签订转让使用权则是钻法律的空子，一方面绕开了合同法的规定，另一方面也规避了人防地下车位，其所有权是国家的事实。

惠州卓凡律师事务所律师曾环钦也表示，因为目前开发商并不是人防工程的产权人，而使用权是依附于所有权的；更重要的是，开发商自己也是人防工程临时使用者。开发商长期出售、出租人防车位没有法律依据，所以只能采用转让使用权的方式。

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