停车费涨、物管费涨价没商量，
为什么我家小区与物管公司矛盾多，
别人的小区不仅物管费降价，
年终还能分钱？
近年来，全国各地涌现了一批业委会自管小区的成功案例。这些小区经过多年来的探索，形成了一整套比较成功的自管经验和实操方法，真是“羡煞旁人”。7月2日，“2017华南和谐社区高峰论坛”暨全国优秀自管小区经验交流会在五羊新城举行，集中发布了北京、上海、广州、深圳、南京、无锡、东莞、惠州等30多个小区案例。仅广州已经有十多个业主自管小区，其中既有已经自管十多年的，也有刚刚开始自管之路的。
目前，我国大多数小区都是委托物业服务企业管理，因管理不善而导致物业公司和业主之间纠纷不断的小区不在少数。
广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁表示，业主自管是可以实现、可以运作好和可以复制成功的，从几百户的单体楼小区到数十栋几千多户的小区，业主自管的模式都可以运作。这些小区无一例外都经历了“业主维权”、“业主自治”、“业主自管”这三个过程，从维权开始到对小区共有物权的责任分担和义务，是业主自管的升华过程。
所谓自管，并不意味着抛开物业管理公司，业主的自主管理和物管公司的管理是不同维度的，自管不仅仅是为了维权，仅仅关心与物管公司的关系是片面的，小区业主的责任和义务在哪里，有哪些共同决定权和共同管理权，是在自管过程中需要更多探讨的问题。
从论坛发布的案例来看，实行业主自管的小区不少都有可观的结余收益。
看到这些案例，对比不少物业公司表示运营成本增长要涨物管费的要求，自然会让很多业主疑惑，物业公司管理下小区收益去哪了？对此，业内人士表示，小区的收益主要来源于共有部位的收益，出租共用部分的空间给电信运营和其他公司，通过收取小区车位停车管理费是最主要的途径。很多小区物管公司对收入支出不公开，业主自然不清楚小区收支的真实情况。
有业委会可以决定是否聘请物管公司，那么没有成立业委会能自管吗？
位于天河区的天成居小区用实践表明这也是可能的。天成居因不同意物管公司涨价方案，与物管发生纠纷，2013年有业主成立自治小组，尽管没有业委会，但根据《物权法》中有关“业主共同决定小区公共事务”的原则精神，只要经过半数以上业主同意，就可以实行业主自管。自管方案经过半数以上业主同意之后，2013年10月，天成居正式实行业主自管。而直到2015年，天成居才成立首届业委会。业主自治小组聘请了小区里面的退休和下岗的业主来负责小区的日常物业管理服务，还聘请了一位小区业主担任会计，还有一名义务出纳，每两个月收取一次物业管理费用，收取费用同时公布账目一次，不过一年多，物管费就结余10万多元。
周活宁表示：
实行自管的小区业委会掌握大量的小区共有资产，容易滋生腐败，需要监督和监管；
业主自管还会遇到不少与政府部门打交道和如何处理有关税务的问题；
工商部门和物价局会接到小区业主投诉而找业委会查处诸如：小区自管有无办理注册登记和收费许可，需要业委会拿出机构代码证、税务登记和作出停车场只对业主不对外经营的说明等。
税务处理是业委会自管过程中碰到最多问题的环节，小区车辆停泊费、小区广告发布和公共部分出租等收入一般要征营业税，而物业费归集算不算营业收入，需要与税务部门沟通。
此外，自管并不意味着脱离物业管理公司，业主自管是因共同的物权产生共同的利益，从而产生的集体管理行为。最主要的是，业主对自己权利义务的认识，小区管理需要业主形成契约精神、规则意识。
据商品房销售管理办法，业主在购买房屋的同时，应该签署一份业主临时规约，规约中就物业管理、物业收费等事项做出了明确的约定，并要求业主遵守。而根据《广东省物业管理条例》第三十六条的规定，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。想换上由业主选定的物业管理公司，前提是要成立业委会，据2013年披露的数据显示，广州的小区仅有25%左右建立了业主委员会。
有一些业主走出了另外一条路，那就是自管。事实上，根据《物权法》第七十六条相关规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
那么想进行自管的小区如何操作？据周活宁介绍，大家都是在摸索中前进，而现有已经成功自管的小区成为很好的取经样板。大致程序如下：
|来源：广州日报
1、#权威首发# 2017上半年惠城楼市销售风云榜揭晓 这些点亮了……
2、严查捂盘惜售/价外加价，确保及时入市！违规将处以停办业务1年的处罚
