年初，惠州市政府工作报告提出，要大力推进城市形象革新，科学规划“三旧”改造单元，改造面积5000亩以上。
为加快和规范“三旧”改造工作，惠州市自然资源局日前制定了《关于“三旧”改造分类推进的若干意见（征求意见稿）》（下称《意见》），《意见》结合旧改单元的产业布局、改造规模和改造方向等，对“三旧”改造划分出轻重缓急，强化对于科研产业类改造项目的支持，并要求在重点成片连片改造区域内增加产业用地比例。
成片连片推动城市更新
随着经济的不断发展，惠州主城区土地变得越来越稀缺，“三旧”改造备受各界重视。在各方的推动下，鹏达丽水湾、东湖花园9区、天益城等众多旧改项目得以推进。这些相对独立的旧改项目尽管在一定程度上有效推动了区域环境的改善，但存在的弊端也较为明显。
2018年8月初公示的《惠州市“三旧”改造实施办法（征求意见稿）》，提出将划定改造单元，加快成片连片城市更新，推动实现规模化改造，全面改善片区的人居环境和提升城市品质。
惠州市自然资源局相关负责人介绍，成片连片改造一方面能够避免企业只愿意改造利润高的，而留下周边的改造难点；另一方面则能有效扩大改造规模，从而提升老旧片区的城市品质，优化片区的人居环境。
适当增加产业用地比例
记者注意到，在惠州各县区城市规划部门近期公示的片区控规中，纷纷划定区域内的“三旧”改造单元。例如在惠阳住建局1月份公示的《惠阳区镇隆镇长龙&山顶片区控制性详细规划》中，就详细划定了片区旧改单元，并提出土地权利人在优先保障配套设施落地的前提下，须将不低于项目用地总面积15% 的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。
具体到旧改单元的划定和推进，《意见》指出，未来的城市更新以改造单元为基本单位。“三旧”改造项目均以改造单元形式进行申请，一个改造单元可以包含一种或多种改造类型，须由单一主体实施改造。对于市场关注的项目建设先后问题，《意见》提出分类推进的实施原则。
惠州市自然资源局提出，要积极鼓励主导方向为研发、办公、商业和工业等产业类改造单元的推进。同时提出适当增加重点成片连片改造区域内的产业用地比例，保障产业项目落地实施。
《意见》同时提出，要优先保障公共服务用地供给和坚持统筹协调片区改造的原则。要求“三旧”改造要有效保障城市公共服务供给，落实基础设施建设和公益性用地移交责任。而对于周边公共服务设施严重不足的改造单元，则强调与周边地块统筹划定成片连片改造单元，落实公共服务设施实施责任，分期实施更新改造。
对于部分当前尚不具备整体开发的成片连片的旧改片区，《意见》要求区域内的改造单元可暂缓实施，须等待成片连片改造区域规划完成后，再统筹实施片区的更新改造。
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各类型“三旧”改造单元实施措施一览
《意见》依据分类推进实施的原则，针对现有入库项目不同的进展情况将改造单元划分为三类，并分别提出了相应的实施措施。
该类型的改造单元主要包括3类：1.改造主导方向为研发、办公、商业和工业等产业类改造单元；2.主导方向为居住，且用地周边公共配套设施和道路设施完善，已移交不少于15%公益性用地；3.政府确定的重点改造单元。
具体到此类改造项目的实施措施，《意见》提出，未满足移交不少于15%公益性用地的改造单元（不包括综合整治类），应附设相应建筑面积的公共服务设施；而主导方向为商业的改造单元则限制出现公寓类产品；此外，若现状为工业用地的还应进行土壤检测。
该类型改造项目主导方向均为居住，或未移交15%公益性用地，或用地周边规划支路未建成。
如何推进？《意见》提出，应按相关规定补充承担公益性用地移交和用地周边支路建设责任再予以实施。实施措施主要为补充移交公益性用地或采取货币补偿，同时改造主体应建设改造单元周边的规划支路以确保项目的可达性。
该类型改造单元主要是指重点成片连片改造区域内改造项目，或正在编制控制性详细规划区域内的改造项目。
《意见》提出，该类型的改造单元目前并不具备建设条件，还需对改造单元进行进一步的优化调整。项目应在成片连片改造区域规划研究完善之后，或控制性详细规划编制完成后再行推进。《意见》同时提出，改造单元应与周边地块统筹编制成片连片改造单元规划，再分期实施更新改造。
仲恺10宗“三旧”改造地块协议出让
日前，仲恺高新区国土资源分局经惠州市人民政府批准拟推出惠环街道ZKA—085—10号地块等10宗（“三旧”改造项目）国有建设用地，均将按照协议出让方式转让土地使用权，共计供应土地28.6万平方米，出让金额达14.8亿元。
记者从仲恺高新区国土资源分局了解到，该局根据《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号令）和《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）等有关规定，发布《仲恺高新区“三旧”改造项目国有建设用地使用权协议出让公示》。
根据该公示信息，惠环街道ZKA—085—10号地块、惠环街道ZKA—006—02地块等10宗国有建设用地使用权将实现协议出让，总计出让土地规模达到28.6万平方米，与之相对应的土地出让金则达到了约14.8亿元
其中，单宗面积规模最大的土地为归属于受让方惠州市新骏升置业有限公司的沥林镇ZKE—024—02号地块，该地块面积达到85111平方米，出让金额为 38173万元。其次则为惠州市骏洋塑胶有限公司的惠环街道ZKA—085—10号地块，面积为52723平方米，出让金额为27510万元。
具体到土地使用属性，记者注意到，这10宗地均为商服及住宅用地，商服40年，住宅70年，容积率要求相对较高的，最低地块也达到了3.2，最高达到了5.0。
惠州相关业内人士介绍，这10个项目建成后，粗略估算将增加近100万平方米的房源，这对于仲恺区域房地产市场的发展将是一个重要补充。
|来源：南方日报 张峰
