明年惠州楼市预计新增供应1974万平方米 大亚湾居首

临近新旧年份的交接点，人们在盘点过往的同时，难免会多一些对未来市场的好奇与期盼。尤其是今年未来得及“上车”的购房者，更加关心明年楼市走向如何，房价是涨是跌。

新增供应，是楼市走势的重要方向标。供应量太大，竞争加剧，房企以价换量，即便有再多利好支撑，房价也涨幅有限；供应量太小，市场产品不够卖，房价则必然抬升。

据惠州中原地产统计数据显示，2020年惠州全市预计潜在供应面积为1974万平方米。其中，大亚湾的供应量最多，惠城次之，博罗第三。这个供应量相对今年的1644万平方米有所增长。

有业内人士结合今年的总体供应及成交情况预测，明年产品供应充裕，购房者可选范围广。同时，房价在多重利好刺激下，或有一定上涨，但受限于供应量及政策环境，涨幅有限。

在最近金山湖某楼盘的开盘现场，记者见识到了年内的首个“抢房高潮”：800来套的房源，吸引了近3000位购房者前来购买。

在开盘现场，没有选到房的肖女士不无沮丧地说，自己就看中了金山新城未来的发展，“很怕明年没有那么好的房源，也怕明年房价会大涨。”

而在博罗某楼盘，犹豫了很久的购房者盛先生赶着楼盘年底促销及时出手定了房。对于出手原因，他亦表示，担心明年行情转好，没有那么好的房源可选。

对于购房者的担忧，有业内人士林先生称，明年房源丰富，购房者完全不用担心无房可选！来自惠州中原地产提供的一组数据，佐证了该业内人士的观点。

据统计，2020年我市新增供应约1974.4万平方米。从区域来看，明年因地理位置紧邻深圳，而受到深圳示范先行区建设利好带动的大亚湾区，将成为供应大户，潜在供应面积497.46万平方米；

今年土地市场中表现出色的惠城区，金山湖、马安、东江新城、小金口等热点片区吸引了大批房企进驻拿地。在明年的市场中，这些地块将变成实实在在的供应量，因此惠城区明年的潜在供应面积为376.08万平方米，位居全市第二；

土地市场同样火热的博罗片区，今年石湾、石坝、龙溪等区域异军突起，吸引了力高、美的、旭辉等房企进驻拿地开发。在明年市场中，博罗县将以303.99万平方米的潜在供应位居全市第三。

此外，受四环路建设利好带动的仲恺区，在今年市场表现平平。明年供应量将有较大的提升，以298.27万平方米的潜在供应位居全市第四。

同样受深圳示范先行区利好带动的惠阳区，因区域面积较少，土地供应不足，直接影响了明年的新品供应，潜在供应少于仲恺区，为292.44万平方米。

而在今年中寄望土地增量提升人气的龙门县，在遭遇流拍和停止挂牌后，明年新品供应有断崖式下跌，全年潜在供应仅为30.1万平方米。

面对部分购房者担心“明年没有好房源可选”的恐慌，林先生除了从供应量上打消他们的担忧外，还认为明年市场会有更多更加优质、高投入的产品推出。这个观点的支撑，来自于差异化备案价格监制机制的精准施策。

“今年底博罗名巨伴山、仲恺的天益城，以及金山湖片区的鑫洲湖心岛1号、泰丰千花岛、保利天汇、隆生西江花园等都频频备出了高价，尤其是金山湖片区的楼盘价格更是直冲20000元/平方米。”林先生分析，乍一看这个备案价高的离谱，但只要仔细分析就会发现，这些楼盘备出高价，都是因为产品真的很不错。

林先生的分析，让记者想起了此前踩盘时了解到的情况。在隆生西江花园，抛开临江优势和周边的教育配套优势外，产品用材用料确实无可挑剔，如路面铺设的全部是天然石材，车库采用高档环氧纹理防滑地坪漆、并用五层打磨工艺，白兔牌的外墙瓷砖，LOW-E镀膜双层中空玻璃等，力求打造高端精品。

保利天汇的配套优势也引人注目。除了“华润万象汇”商业中心、五星级酒店、幼儿园、小学等配套外，还毗邻山姆会员店、惠州塔、惠州眼等标志性建筑，作为区域内的商业中心，未来升值潜力不容小觑。

而作为豪宅标准打造的名巨伴山从面市以来就特别突出它的品质感和高端性。设计上，无论是建筑设计还是景观设计，亦或是样板房打造，都邀请行业内享有盛名的团队操刀；用材用料上，LOWE玻璃外立面、珍稀树种罗汉松，以及智能充电桩无梁楼盖阳光车库，引入新风系统、超级商超地坪漆设计等，都体现高端豪宅的品质感。

“做价格备案时，工作人员问我，什么是高端住宅。我把我们的用材用料全部报了一遍，很顺利就通过了备案。”一位房企负责人谈及他去主管部门做价格备案时的经历，“只要产品做得好，做得扎实，就会得到认可和鼓励。”

在林先生看来，让房子回归居住属性的政策导向之下，差异化的备案价格监制机制，鼓励市场多出精品、优品，为了追逐更大的利润回报和积累更好的品牌口碑，会有越来越多的房企选择高投入打造精品、优品。

一位业内人士为记者提供的一份碧桂园发展策略的报告，间接支撑了林先生的分析。该报告称，碧桂园未来的发展步调是占领三四线城市的高端市场，主攻改善型群体，打造“三四线的劳斯莱斯”高端系产品，将产品做出差异化，成为当地豪宅标杆。由此可以想见，惠州作为碧桂园重点布局、现有项目多达52个之多的三四线城市，未来该集团开发的高端产品供应必然增量。

“可以说明年的市场，不怕你价格卖不高，就怕你产品不够好！”林先生笑言。

熟悉市场的人都知道，因为要冲刺年终业绩目标，每一年的第四季度，都是楼盘让利、促销力度最大的时候。今年也不例外，在一波三折的行情之中，前期堆积太大的业绩压力，都急等第四个季度集中释放，因此今年四季度的折扣优惠力度是比较大的。博罗、仲恺一些楼盘价格甚至重回3年前的水平。

随着四季度的即将结束，很多中介平台、销售顾问都发出“再过十来天，很多楼盘都取消最低优惠”这样的文案造势。再加上因多盘备案价刷出新高，导致市场上“涨价论”声音不断，给购房者造成一定的恐慌情绪。

“今年钱不够没出手，明年房价会不会大涨？”近期踩盘遇到的多位购房者均有此担忧。那么，2020年房价到底会不会大涨？今年四季度没来得及出手的购房者，明年又是否还有较好的入手机会？

对此，包括诺楠国际有限公司主席陈诺楠、隆生企业营销副总经理吴景华、惠州中原地产战略研究中心总监叶晓燕、惠州天策行总经理李建峰等在内的多位业内人士均表示，明年房价会稳中上扬，但涨幅有限。

其中吴景华认为，2020年惠州房价应该会有所上涨，但是增速或许会放缓。同时，因为土地出让金上涨，房企开发成本增加，房价上涨增速放缓，但绝不会下降。此外，楼盘竞争加大，土地成本越来越高，土地市场可能主要以国字号、上市企业拿地更多，中小房企生存的空间会压缩，越来越考验企业的资金链，稍微不留神就可能出问题，所以明年房企的压力会更大，且市场就那么大，如果没有深圳购买力的外溢，市场成交可能比今年还要淡一些。

李建峰也认为，2020年的惠州市场将保持稳定格局，全年呈现先扬后抑的态势。可能3月份两会后，在大湾区和深圳示范区建设的叠加利好刺激下，以及上半年市场供应减少的情况下，还会出现一个“小阳春”，成交量达到一个高峰。之后市场成交量会逐渐下降，回归正常水平，预计下半年会市场逐渐恢复横盘震荡状态，市场再次观望。

他分析，明年房价走势，预计上半年高端产品价格拉升、低端产品价格不动，下半年高端产品价格不动，而低端产品价格发力拉升，整体会保持缓慢上涨势态，“明年对于购房者来说，也是刚需和置换的大年，大家要好好把握这难得的平稳期。”