本期导读
中国自古就有“安居乐业”的说法，民法典作为与“老百姓距离最近”的一部法律，自然少不了对房子的关注。惠州市住房和城乡建设局联合惠州市房地产业协会、广东法村律师事务所，广东伟伦律师事务所共同为您解读民法典中与房屋交易相关的知识点。买房、卖房、租房这些事，我们来听听民法典怎么解答。
今天为您解读的是广东省伟伦律师事务所律师叶柳儿
问题1：二手房交易，双方签订了房屋买卖合同，并在不动产登记部门进行了预告登记，在买方付清房款前，卖方将房屋再次出售给出价更高的第三方，并交付了房屋，该第三方是否可以获得房屋的所有权？
【律师解答】
买卖双方签订购房合同后办理预告登记，可防止出卖人一房多卖，保障将来实现物权。根据《民法典》第二百二十一条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，卖方擅自将房屋出售给第三人，即使已经交付，预告登记的权利人仍可以主张该处分无效，该第三方不能取得房屋所有权。
问题2：二手房交易，在办理过户手续之前，房屋被法院查封拍卖，买方能否申请法院停止执行、拍卖？
对于签订购房合同后，在过户前房屋被法院查封并执行拍卖，导致无法过户的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条规定，买方可以向法院提出案外人执行异议申请，经法院审查确认买方对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益的情形，裁定中止执行。
但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，买方需要举证证明：
在法院查封之前已经合法占有房屋；
已经支付了全部购房款；
买方不存在过错。
如果法院作出驳回异议的裁定，买方不服的，则可以在裁定送达之日起15日内向执行法院提起执行异议之诉。在执行异议之诉审理期间，法院一般不会对涉案房屋进行处分，但是如果申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保，法院仍可能会继续执行该房产。若最终执行异议之诉的请求仍无法得到法院的支持，则购房人可向卖方主张违约责任。
建议购房人在签订购房合同时查询清楚房屋是否存在抵押、查封等，并在购房合同中设置好违约条款，以保障自身合法权益。
|来源：惠州市房地产业协会
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