2026年1月14日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，明确将支持居民换购住房的个人所得税退税政策延续实施至2027年12月31日。这是该项惠民政策自2022年出台以来的第二次延期，旨在持续降低居民换房成本，支持改善性住房需求。
根据公告，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
退税金额与新旧住房的交易金额直接挂钩
新购住房金额 ≥ 现住房转让金额：全部退还已缴纳的个人所得税。即退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税
新购住房金额 < 现住房转让金额：按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还。即退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。
享受优惠需满足两项关键条件
地域一致：出售和重新购买的住房应在同一城市范围内（指同一直辖市、副省级城市、地级市所辖全部行政区划）。
产权关联：出售自有住房的纳税人必须是新购住房的产权人或产权人之一。
此项个税优惠政策始于2022年10月，最初执行至2023年底；2023年8月首次延期至2025年底；本次为第二次延期，执行期覆盖2026年至2027年。
政策的连续延续，彰显了政府支持居民改善居住条件、稳定房地产市场的明确意图。
促进“卖一买一”的改善性循环
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，政策自2022年10月推出以来已续期两次，反映了对市场持续的纾困力度。降税有利于从交易成本来稳定市场情绪，促进市场交易活跃度提升。
他表示，当前二手房和新房、刚需和改善的循环出现不畅，该政策有利于降低交易成本，促进“卖一买一”的改善性循环，对门槛上的需求有释放效应。
与增值税减免形成降成本“组合拳”
上海易居房地产研究院副院长严跃进对此表示，政策延续体现了对住房改善需求的一如既往支持，进一步减少了税费成本，彰显了税费政策对住房市场特别是改善性需求的支持导向。他进一步分析，结合当前市场，许多城市二手房交易近年来保持了一定活跃度。二手房交易规模的扩大，实际上为新房市场输送了改善客源。退税政策的延续叠加，将进一步激活换房需求，对今年新房及整体改善性市场的稳定形成支撑。
严跃进认为，该政策与2025年底出台的增值税减免政策（个人销售不足2年住房的增值税征收率由5%降至3%）相呼应，共同形成了降低居民住房交易税费成本的组合拳，彰显了税费政策对住房市场、尤其是改善性需求的支持导向。
此次换购住房个税优惠政策的再度延期，是当前促进房地产市场需求端回暖、降低居民购房负担的政策举措之一。随着交易成本的降低和市场预期的逐步修复，改善性住房需求有望得到进一步释放。
国家税务总局曾在2022年9月出台了《关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》，并对居民换房个税退税的一些重要操作细节进行解读，并给出了示范案例。惠民之家编辑参照税务总局2022年的解读，给出如下示范案例。
纳税人什么时间内可以享受退税政策？
在2026年1月1日至2027年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。
例：纳税人小周2026年2月出售了一套住房，2026年12月在同一城市重新购买一套住房，由于小周出售和新购住房的时间均发生在1年内，故符合政策规定的时间条件。
纳税人退税金额是怎么计算的？
对符合退税条件的纳税人，退税计算公式为：
1. 新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；
2. 新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。
其中，原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
例：小杨出售住房收入240万元，缴纳个税2.4万元。若新购住房金额为300万元（高于旧房），可全额退税2.4万元。若新购住房金额为150万元（低于旧房），则可退税金额为 (150÷240)×2.4万元 =1.6万元。（假设以上均为不含增值税价格）
附：个人所得税计算公式
A.卖方住房满五且家庭唯一：免征
B.其它情况：可按核定征收1%，即个税=房屋现值×1%；
或按差额征收20%，即个税=（房屋现值-原值-其它可扣成本）×20%
如何确定出售住房和重新购买住房的时间？
出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。
应当向哪里提起退税申请?
纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。税务部门实行不动产登记税费一窗办理制度，一般情况下，纳税人应当在本地政务服务大厅或者不动产交易大厅等场所缴纳现住房转让所得的个人所得税，因此仍应到该政务服务大厅或不动产交易大厅提起退税申请，如果当地税务机关另有规定，按照规定办理。
应提供哪些材料？
纳税人申请居民换购住房个人所得税退税，除向主管税务机关报送《居民换购住房个人所得税退税申请表》外，还需要提供以下资料：（一）纳税人身份证件；（二）现住房的房屋销售合同；（三）新购住房为二手房的，房屋销售合同、不动产权证书及其复印件；（四）新购住房为新房的，报经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。
【原创声明】本页面内容为惠民之家网站的原创作品，转载须取得网站的授权。转载或引用必须是以新闻性或资料性公共免费信息为使用目的的合理、善意引用，不得对本网内容原意进行曲解、修改，同时务必标明稿件来源为“惠民之家”，违者将依法追究责任。
