中央经济工作会议以房地产去库存化作为2016年的五大任务之一，并提出一套组合拳。对此，市场反应十分热烈，特别是房地产开发商、地方政府及房地产投资者，人们认为土地财政又可持续了，手上的住房可以抛售给下一波接棒者，内地房地产市场又有救了。
作者：易宪容
中央经济工作会议以房地产去库存化作为2016年的五大任务之一，并提出一套组合拳。对此，市场反应十分热烈，特别是房地产开发商、地方政府及房地产投资者，人们认为土地财政又可持续了，手上的住房可以抛售给下一波接棒者，内地房地产市场又有救了。
有一个论调就是，住房作为不动产，是一个完全分化的市场，各个城市房地产去库存化的压力不一样。这种论调认为，到2015年底，内地房地产市场已进入一个全面大分化的时期，即一线城市和人口基本面较好的二线城市，住房需求持续高涨，总体上呈现「量稳价增」的局面；其它二线城市和部分三线城市从规模扩张转为结构优化，总体步入「量减价稳」阶段，有一定的库存压力；部分三线城市和四线城市需求总体乏力，「有量无价」，库存压力大。
按照这种论调，当前内地房地产市场去库存化根本不是什么问题，有问题也只是三四线城市而已，反之，在一线城市及部分二线城市，自2014年政府推出一系列的救市措施之后，已经走出困境，又开始步入前十几年那样的繁荣阶段，2016年这些城市的房价又会上涨。不过，实际情况并非如此。
三四线城市急待去库存
最近发布的2016年《社会蓝皮书》指出，随着城镇化进程，城乡居民住房条件得到了显着改善。其抽样调查显示，在2015年，就家庭住房自有率来看，受访家庭居民自有率达95.4%，其中城镇居民家庭住房自有率为91.2%；从拥有住房套数来看，19.7%的家庭拥有两套以上的住房；从人均建筑面积来看，受访居民家庭人均建筑面积为50平米，2013年调查的数据为47.3平米。而且这些数据都比上一年有一定程度的增长。
这说明了什么？一是与发达国家相比，内地居民的住房自有率非常高（美国只有67%），对城市居民来说，除不到10%比重的居民之外，其它居民的居住需求基本上能够满足。二是城市居民持有两套以上住房的比重达近20%。也就是说，这些持有两套以上住房的居民只要让其10%居民住房出租，就完全可以满足不到10%不持有住房居民的租房需求，而另外10%足以满足流动人口租房之需求。三是城市居民的人均住房已经达到近50平方米了，所谓的改善性住房需求也不会太高了。而这些数据仅是表明城市所持有住房的现状，并不包括正在等出售和即将出售的住房。所以，在2016年房地产去库存化后，内地居民所持有的住房自住率比重会更高。
更为重要的是，有资料显示，截至今年底，内地商品住房总库存预计达39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去库存化周期23个月；期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。同时，国家统计局数据显示，截至11月末，内地商品房待售面积6.96亿平方米，比10月末增加1004万平方米。今年前11个月，内地新开工房屋有14.06亿平方米。这意味着不仅现有的住房需要时间来消化，而且新房仍将源源不断涌向市场。
在未来几年，这些住房都得由居民来消化。农民的市民化则成了化解当前住房库存过高的重要途径。但是农民愿意进入那些没有就业机会的三四线城市吗？这些都是农民居住地方的周边城市，不仅就业机会少，而且离他们老家不远，自己老家农村都有大量的住房空着，估计他们是不愿意进入这些城市购买住房或市民化的。所以，中国三四线城市的房地产去库存化会相当不容易。即使有地方政府补助居民80万去购买住房，但「羊毛出在羊身上」，这些地方政府并不会做亏本的买卖。也就是说，这些城市房地产去库存化太严重，地方政府不得不出此对策。而内地城市房地产市场去库存化仅是开始。
问题终会临到一二线城市
现在再把焦点回到一线城市及人口流入多的二线城市。这些城市，绝大多数人都认为不仅不需要去库存化，反之政府应加速推出土地，增加供给，否则房价又会快速上涨。就如今年的深圳那样，1至11月房价上涨40%以上。但无论是深圳还是北京，如果按照这样的政策思路，一线及少数二线城市房地产市场同样会走上当前三四线城市住房供应严重过剩不归路。因为，《社会蓝皮书》已经表明，内地城市居民的住房供求关系早在2010年达到供求平衡。当前有20%居民拥有两套以上的住房。但即使是这样，只要当前房地产有暴利，一定引诱更多房地产开发商进入这些城市，不久之后这些城市的住房同样会大量供应，去库存化也只是时间问题。
比如北京的顺义地区，通过卫星观察，在几年前拍卖出去的土地，目前有100多幅没有开发，仍在等待房地产市场回暖才动工。尽管最近顺义区政府要求这些持有土地的房地产开发商动工，但多数只是做做样子而已，因为市场前景仍然不看好。更为具体的是，在我居住的地方，有一块土地在几年前就已经规划好要建几十栋高楼，土地围了5年以上，但至今连影子也没有。房地产开发商根本不敢动工。而这样的情况北京到处都是。事实上，只要公共交通向外延伸，北京周边的土地再建几个北京城，根本不是什么大不了的事情。只要房地产开发商认为市场前景好，住房市场有暴利，大量的住房供给立即会涌现。所以，按照当前房地产市场的发展思路，下一波的房地产市场去库存化会蔓延到当前的一线城市及少数二线城市。当前内地房地产市场去库存化仅是开始，中央政府对此得有清楚的认识。
