2025年居民、房企及地方政府
债务数据分析报告
本报告基于当期数据，对我国居民、房地产开发企业及地方政府的债务状况进行结构性分析。核心发现如下：居民部门杠杆率高位趋稳但结构分化，房贷主导地位有所弱化但仍为家庭主要债务；房企在“降负债”主线下，行业总负债规模收缩，但头部企业负债集中且风险分化；地方政府土地出让收入在波动中修复，但偿债压力依然严峻，化债工作步履维艰。三者共同构成当前宏观经济中“去杠杆”与“防风险”的核心图景。
一、居民部门：杠杆率趋稳，房贷占比收缩但压力犹存
居民债务是观察内需和金融稳定的关键窗口。2024-2025年的数据显示，居民部门杠杆率（居民部门债务总额/GDP）结束快速攀升，进入高位平台期，但内部结构正在发生深刻调整。
1、负债规模与杠杆率：总量巨大，增速放缓
截至2025年第二季度，中国居民部门总负债规模已超过180万亿元，居民人均负债约13.2万元。居民部门杠杆率在2024年末为61.4%，较2023年末的61.9%微降，2025年第一季度微升至61.5%，连续在60%-64%的区间内窄幅波动。这一水平已接近发达国家平均水平，显著高于欧盟（51.5%），但低于美国和日本。居民债务与可支配收入的比例高达140%-142%，远超美国（90%），偿债压力凸显。
2、负债结构：房贷主导地位弱化，消费贷崛起
（1）住房贷款：个人住房贷款余额占居民总负债的比例从2023年的约65%降至2024年的62.7%，全年余额减少约1986.67亿元，为近20年来首次年度负增长。这主要得益于存量房贷利率下调（2024年平均下调0.88个百分点）和居民“提前还款潮”。尽管如此，房贷仍是居民负债的绝对主体，影响约4.8亿人。
（2）消费贷款与经营贷款：非房贷类负债占比上升至37.3%。其中，消费贷在政策刺激下增长迅猛，2024年全年新增4732亿元，六大行消费贷余额同比增长15.25%。同时，个人经营贷款余额同比增长25.16%，成为小微企业和个体工商户的重要融资渠道。值得注意的是，信用卡债务风险攀升，逾期半年未偿信贷总额在2024年第三季度环比增长11.76%，不良率上升。
3、群体分化：年轻人成为负债主力，区域差异显著
（1）代际分化：25-45岁人群是负债主力，负债率高达83.2%，其中30-35岁群体峰值达91.3%。90后平均负债12.1万元，消费贷占比 32.1%，显著高于 70 后（8.2%）。相比之下，55 岁以上人群负债率仅 23.5%，主要集中于医疗和养老支出。这反映出年轻人面临购房、育儿、教育及消费等多重财务压力。
（2）区域与收入分层：债务负担与经济发展水平高度相关。一线城市居民负债率高达76.8%，新一线和二线城市分别为72.3%和65.7%，而县域农村地区不足50%。收入分层更为严峻，高收入群体（前10%）债务收入比仅为35%，而低收入群体（后50%）则高达214%，部分家庭月收入甚至不足以覆盖利息支出。
二、房地产开发企业：行业缩表降债，但头部企业负债高企
房地产行业正处于深度调整期，“降负债、保现金流”成为企业生存的核心策略，行业整体负债规模收缩，但企业间分化加剧。
1、行业总负债规模趋势性下降
根据对销售额TOP50上市房企（剔除中国恒大）的统计，2024年末总负债为13.67万亿元，较2023年减少1.7万亿元，同比下降11.1%。另一组样本数据显示，截至2024年9月末，房地产开发样本企业的负债总额为11.66万亿元，较上年末下降5.44%。这表明行业整体处于“缩表”进程。
2、头部企业负债集中，风险分化
尽管行业总负债下降，但债务高度集中于头部企业。2025年上半年A股上市房企中，负债合计排名前十的企业总负债规模巨大，其中保利发展、绿地控股、万科A负债均超过8700亿元。在降负债过程中，企业策略和效果差异显著：碧桂园、万科2024年总负债分别减少2194亿元和1546亿元，但碧桂园资产负债率仍高达95%。部分企业如中国奥园、金科股份等已陷入资不抵债（资产负债率超100%）的困境。
3、资金来源与偿债压力
房企负债主要由刚性债务、预收款项（合同负债）及应付账款构成。2024年9月末，样本企业刚性债务为4.41万亿元，预收款项及合同负债为3.04万亿元。销售回款（预收款）和外部融资对流动性至关重要。然而，2024年TOP50房企销售总额同比下降31.3%，自身“造血”能力弱化，导致货币资金同比减少8.1%。面对持续的偿债高峰期，现金流安全是房企生存的生命线。
三、地方政府：土地出让收入波动修复，偿债压力依赖化债
地方政府财政与债务状况与房地产市场高度绑定，土地出让收入波动直接影响其偿债能力。
1、土地出让收益：整体“缩量提质”，区域冷热不均
2025年上半年，全国国有土地出让收入呈现修复态势，累计12184.3亿元，同比增幅14.8%。然而，土地出让规划建筑面积同比下降0.83%，呈现“缩量提质”特征。区域分化明显：天津、青海、江苏、新疆、四川等地收入同比正增长前列；但与2023年同期相比，仅9个省市土地出让金实现上升。江苏、浙江等传统土地财政大省，在高基数上实现增长，但改善幅度有限。
2、地方政府负债规模与偿债压力
房地产市场低迷导致土地出让收入骤减，加剧地方政府偿债风险。为化解债务风险，各地自2023年起重启特殊再融资债券发行，截至当年11月底，全国29地披露总额超1.37万亿元，用于置换隐性债务。机构预测，2024年城投债到期规模均值约5万亿元，高于2023年，偿债压力持续增加。负债率排名靠前而GDP排名靠后的省份风险尤为集中。
3、拿地结构变化：国央企托底，城投角色复杂
土地市场参与者结构发生显著变化。2025年上半年，央企拿地金额占比升至22.90%，民企拿地占比升至34.69%，均为近三年新高，而地方国企拿地积极性下降。在部分城投有息负债规模高的城市（如合肥、盐城等），城投拿地占比增幅超过10个百分点，显示其“托底”拿地的任务仍然较重，这可能在短期内缓解土地财政压力，但长期增加了城投平台的债务负担和复杂性。
四、综合分析与建议
居民、房企、地方政府三部门的债务状况相互关联、彼此传导：居民购房意愿和能力减弱，导致房企销售回款困难、土地市场需求降温，进而影响地方政府土地出让收入和偿债能力，最终可能通过就业、收入预期等渠道再次影响居民部门。
1、对居民部门（政策引导与个人规划）
继续优化差别化住房信贷政策，合理降低存量房贷利率，切实减轻居民利息负担。加强金融消费者教育，倡导遵循“28/36法则”（房贷不超收入28%，总负债不超36%），避免过度杠杆吞噬生活质量。大力发展保障性租赁住房和长租房市场，为年轻人提供“租购并举”的多元选择。
2、对房地产企业（风险化解与模式转型）
金融政策应继续支持房企合理的融资需求，但重点在于“保交楼”和优质项目的正常开发。鼓励房企通过资产出售、债务重组等方式积极化债。长远看，必须推动房企从“高负债、高杠杆、高周转模式”向“精细化运营、可持续发展模式”转型。
3、对地方政府（财政转型与债务管理）
短期内，需有序推进地方债务置换与重组，利用好特殊再融资债券等工具及政策，平滑偿债高峰，避免新增隐性债务。中长期，必须摆脱对土地财政的过度依赖，培育新的稳定税源，深化财政体制改革，建立现代地方财税体系。
反思：当前居民、房地产开发、地方政府都处于高负债状态，那么钱去哪里呢？
