万达为何退出海外市场

近年来，万达集团逐步收缩海外投资布局，引发业界广泛关注。其战略调整背后涉及政策、市场与资本多重因素的综合作用。

战略重心回归国内地产与消费市场

自2017年起，万达开始大规模剥离海外资产，核心动因是响应国家对跨境资本流动的监管要求。根据国家外汇管理局发布的《中国企业对外直接投资统计公报》，2016年中国非金融类对外直接投资达1961.5亿美元，而2017年骤降至1200.8亿美元，同比下降39.4%。万达作为高杠杆扩张的典型代表，在此背景下面临严格的外管局审查。据财新网报道，原定于2017年完成的多个海外并购项目被暂停，迫使企业重新评估全球投资策略。此后，万达将资源集中于国内文旅项目与商业运营，如长沙、成都等地的万达广场升级工程，2023年新开业门店中93%位于三四线城市（数据来源：万达商管2023年报）。

海外项目盈利能力不及预期

万达收购的海外资产多集中于影视与地产领域，但实际回报率远低于预期。2016年以35亿美元收购美国AMC影院后，虽一度成为全球第一大院线运营商，但受北美观影人次下滑影响，AMC连续三年净利润为负，2020年亏损达25.8亿美元（来源：AMC年度财报）。此外，伦敦万达One Nine Elms项目因销售进度缓慢，截至2022年底去化率不足40%，资金回笼周期远超规划。普华永道《2023年中国房企海外投资白皮书》指出，中国房企在欧美开发项目的平均IRR仅为3.2%，显著低于国内重点城市的6.8%水平。在此背景下，万达选择止损退出具有合理性。

融资环境收紧与债务压力加剧

2017年以来，银保监会加强对银行信贷流向房地产领域的管控，禁止贷款用于海外投机性收购。据中国人民银行《金融机构信贷收支报告》，2018年房地产企业境外发债规模同比减少42%。万达此前依赖内保外贷模式进行跨境融资，但在监管围堵下融资渠道受限。截至2019年末，万达集团总负债率达68.7%（来源：联合资信评级报告），迫使其通过出售资产降低杠杆。2021年，万达将芝加哥万达大厦项目作价1.4亿美元转让给当地开发商，标志着其全面退出美国地产市场。至2023年，万达已基本完成对澳大利亚、英国、西班牙等国项目的处置，海外资产占比从高峰期的18%降至不足2%。

常见问题解答

Q1：万达为何出售AMC股份？
A1：AMC持续亏损且股价低迷，退出可回笼资金。

• 第一步：评估AMC经营状况与未来盈利前景；
• 第二步：启动股权减持程序，分批次在美股市场抛售；
• 第三步：将所得资金优先偿还境内短期债务。

Q2：万达是否完全退出海外市场？
A2：已基本退出地产与影视领域，仅保留少量轻资产运营合作。

• 第一步：清算现有重资产项目产权；
• 第二步：终止高风险区域的新项目立项；
• 第三步：以品牌输出方式参与部分海外商业管理。

Q3：万达海外失败的主要原因是什么？
A3：跨文化管理困难、本地化运营能力不足、融资成本过高。

• 第一步：识别目标市场政策与消费者行为差异；
• 第二步：建立本地化团队提升决策效率；
• 第三步：优化资本结构避免过度依赖短期融资。

Q4：其他中国房企是否也撤离海外市场？
A4：是，绿地、碧桂园等均缩减海外布局。

• 第一步：分析海外项目现金流与回报周期；
• 第二步：优先处置滞销或审批受阻项目；
• 第三步：转向东南亚等低门槛新兴市场试点轻资产模式。

Q5：万达未来是否会重返海外市场？
A5：短期内不会大规模进入，聚焦国内存量资产盘活。

• 第一步：巩固国内商业运营管理优势；
• 第二步：探索REITs等工具提升资产流动性；
• 第三步：待国际环境稳定后再评估出海时机。

万达撤出海外是战略收缩与现实压力下的理性选择。