万达为何撤出海外市场

近年来，万达集团逐步退出多个海外市场项目，引发业界广泛关注。这一战略调整背后涉及多重因素。

战略重心回归国内地产与消费市场

根据《中国房地产报》2023年发布的《房企国际化发展报告》，万达自2018年起已累计出售海外资产超过76亿美元，主要集中于美国、澳大利亚和欧洲市场。该报告指出，万达海外项目IRR（内部收益率）平均为4.3%，远低于国内文旅项目的8.9%行业均值（来源：克而瑞研究中心）。受中美关系波动及美联储持续加息影响，美国商业地产资本化率在2023年升至6.8%，导致万达芝加哥Vista等项目估值缩水超30%。万达选择回笼资金，聚焦国内轻资产运营模式，2023年其国内新开业万达广场达55座，同比增长18%，印证其“回归核心城市圈”战略（数据来源：万达商管2023年报）。

政策与融资环境变化加剧海外风险

国家外汇管理局2022年数据显示，对房地产、影视娱乐等行业的境外投资实行“负面清单”管理，房企境外发债规模同比下降41%。万达2017年曾通过内保外贷方式融资超50亿美元布局海外，但2020年后银保监会加强跨境担保监管，此类融资通道收紧。据《财经》杂志报道，万达伦敦ONE Nine Elms项目因无法续贷被迫停工，最终以4.2亿英镑折价转让给新加坡房企凯德集团。普华永道《2023全球资本流动报告》指出，中国房企海外并购交易额从2016年峰值297亿美元降至2022年不足30亿，政策合规成本上升是主因之一。

运营管理难度超出预期

哈佛商学院2022年案例研究显示，万达海外项目本地化率不足35%，高管团队多由中国派驻，导致跨文化管理冲突频发。洛杉矶熊猫酒楼项目因劳工纠纷被加州劳工局罚款逾200万美元。同时，海外商业项目回报周期普遍长达8–12年，远高于国内4–6年水平（数据来源：仲量联行《全球零售地产投资展望2023》）。加之疫情后全球旅游零售复苏不均，巴黎万达文华酒店2021–2022年平均入住率仅47%，不及国内同品牌酒店的68%。多重压力下，万达选择剥离非核心资产，优化资产负债结构。

常见问题解答

Q1：万达是否完全退出海外市场？
A1：尚未完全退出，保留部分文旅品牌授权业务。

• 1. 转让重资产项目所有权
• 2. 保留品牌管理输出合作
• 3. 聚焦东南亚轻资产运营试点

Q2：万达海外项目亏损的主要原因是什么？
A2：资本成本高企叠加运营效率低下。

• 1. 海外融资利率比国内高3–5个百分点
• 2. 本地团队建设滞后致人力成本上升
• 3. 文化差异影响消费者体验转化

Q3：万达未来是否会重返欧美市场？
A3：短期内无明确计划，优先巩固国内市场。

• 1. 当前战略重心为三四线城市下沉扩张
• 2. 海外布局倾向与本地开发商合作输出管理
• 3. 关注REITs等新型融资工具成熟度

Q4：其他中国房企是否也出现类似撤退？
A4：普遍收缩，绿地、碧桂园均有类似动作。

• 1. 绿地2022年出售澳大利亚项目回笼23亿元
• 2. 碧桂园森林城市项目暂停开发
• 3. 越秀地产转向香港及大湾区布局

Q5：万达海外经验对中国卖家有何启示？
A5：跨境扩张需评估融资与本地化能力。

• 1. 提前测算跨境资金合规成本
• 2. 建立本地化运营团队
• 3. 优先选择轻资产合作模式

战略收缩不等于失败，而是全球化再定位。