万达海外扩张放缓原因解析

近年来，万达集团海外投资节奏明显放缓，曾被寄予厚望的跨国布局进入调整期。这一战略转向背后是多重内外因素叠加的结果。

战略重心回归国内市场

万达自2017年起启动大规模资产处置，重点出售境外文旅与酒店项目。据《中国房地产报》2023年报道，万达已退出90%以上的海外地产项目，回笼资金超600亿元。此举响应了国家发改委“防范境外投资风险”的政策导向（发改外资〔2016〕2046号），同时配合企业自身去杠杆需求。截至2023年底，万达商管负债率由峰值83%降至58%，接近行业安全线（50%-60%）。

海外市场运营挑战加剧

万达在欧美市场的本土化运营遭遇瓶颈。以美国AMC院线为例，尽管2021年短暂实现盈利，但2022年再度亏损1.2亿美元（数据来源：AMC年度财报）。文化差异、管理协同成本高、疫情冲击影院消费模式等多重压力下，跨境资产整合难度远超预期。此外，澳大利亚黄金海岸项目因环保审批受阻、英国伦敦ONE项目因融资困难停滞，均暴露了境外合规与融资环境的复杂性。

政策与资本环境双重约束

国家外汇管理局数据显示，2023年中国非金融类对外直接投资同比下降15.4%，其中房地产领域投资连续六年负增长。监管层对“非理性对外投资”持续收紧，房企境外发债规模从2019年的550亿美元降至2023年的不足120亿（克而瑞研究中心）。万达作为典型民企代表，其海外融资渠道受限，美元债平均利率攀升至9.3%（2023年中资美元债白皮书），显著抬高持有成本。

数字化转型优先级提升

根据万达官网披露，2023年其科技投入同比增长37%，重点布局智慧商场、AI客流分析系统。公司明确将“轻资产运营+数字化升级”定为新战略核心。相较重资产的海外地产开发，国内商业管理输出模式ROE达22.6%（2023万达年报），远高于海外项目平均9.1%的回报率。资源倾斜下，海外扩张自然让位于高周转、低负债的内生增长路径。

常见问题解答

Q1：万达是否完全退出海外市场？
A1：尚未完全退出，保留部分轻资产运营项目

• 1. 继续输出万达广场品牌管理服务
• 2. 在印尼、柬埔寨等地签约新商管项目
• 3. 海外重心转向管理输出而非资产持有

Q2：万达海外收缩是否意味着失败？
A2：属战略调整而非投资失败

• 1. 成功处置高风险资产降低整体负债
• 2. AMC虽波动但仍保持全球最大院线地位
• 3. 回笼资金保障国内商业地产稳定运营

Q3：未来是否会重启海外扩张？
A3：短期内无大规模扩张计划

• 1. 优先完成境内Pre-IPO轮融资
• 2. 聚焦万达商管上市后的市值管理
• 3. 海外仅考虑零星轻资产项目复制

Q4：哪些外部机构影响了其决策？
A4：监管与金融机构共同施加压力

• 1. 发改委加强境外投资真实性审查
• 2. 外管局限制房企购汇出境额度
• 3. 境外投行下调其信用评级增加融资难度

Q5：其他中国房企是否有类似趋势？
A5：行业整体呈现海外收缩共性

• 1. 绿地控股转让悉尼项目回血
• 2. 宝龙地产暂停加拿大开发计划
• 3. 据中指研究院统计，2023年TOP50房企海外投资同比降68%

战略聚焦国内，轻资产出海成新常态。