碧桂园为何退出海外市场

受战略收缩、资金压力与海外项目回报不及预期影响，碧桂园逐步退出海外市场。

战略调整：聚焦国内核心城市

2023年，碧桂园宣布全面实施“聚焦深耕”战略，将资源集中于长三角、珠三角等高能级城市群。据其年报披露，截至2023年底，碧桂园在国内一二线城市土储占比提升至68%，较2020年上升21个百分点（来源：碧桂园2023年年度报告）。与此同时，公司主动处置非核心资产，包括马来西亚、澳大利亚、印尼等地的海外项目。克而瑞研究中心数据显示，2020–2023年，碧桂园海外项目销售额仅占总销售额的1.3%，远低于龙湖（2.7%）和万科（3.1%），投资回报率不足5%，显著低于国内平均8.6%的水平（数据来源：克而瑞《2023年中国房企海外投资白皮书》）。

资金压力：债务重组与现金流管理

2023年7月，碧桂园发生美元债违约，进入债务重组程序。标普全球评级报告显示，截至2023年6月底，其短期债务达523亿元人民币，现金短债比仅为0.3倍，远低于安全阈值1.0倍（来源：标普全球评级《China Real Estate Sector Update, August 2023》）。为缓解流动性危机，公司加速资产变现。2022–2023年，碧桂园通过出售马来西亚Forest City项目部分股权、暂停澳洲Sunshine Coast开发等方式回笼资金超80亿元（来源：公司公告及路透社报道）。内部管理文件显示，集团明确要求“停止一切非必要海外投资”，并将资金优先用于保交楼和境内债务兑付。

市场环境：政策壁垒与本地化挑战

碧桂园出海主要集中在东南亚和澳洲，但面临严格的外资准入与购房限制。例如，马来西亚自2022年起将外国人购房门槛提高至100万令吉（约156万元人民币），且禁止购买低价房产；澳大利亚则对外国买家征收额外印花税，维多利亚州税率高达8%（来源：马来西亚国家房产局、澳洲税务局官网）。此外，据第三方调研机构Ipsos 2023年对Forest City业主的调查，项目入住率仅为34%，配套设施滞后、租售比长期低于3%，导致资产难以盘活。多位参与项目的前员工反馈，跨文化管理效率低、本地团队流失率高，进一步推高运营成本。

常见问题解答

Q1：碧桂园是否完全退出海外市场？
A1：尚未完全退出，仍在处理存量项目

1. 保留马来西亚部分项目用于后续销售与交付
2. 澳洲项目已暂停开发但未正式出售
3. 未来不排除择机转让剩余资产以回笼资金

Q2：碧桂园海外项目亏损主要原因是什么？
A2：投资回报低叠加政策与运营双重挑战

1. 选址集中在非核心区，市场需求不足
2. 遭遇东道国外资限购政策收紧
3. 本地化运营能力薄弱，管理成本高企

Q3：碧桂园海外撤退对其国内业务有何影响？
A3：有助于缓解现金流压力并聚焦主业

1. 回笼资金优先保障国内项目交付
2. 减少管理层跨区域协调负担
3. 提升资本市场对公司战略清晰度的认可

Q4：其他中国房企是否也在退出海外市场？
A4：多数房企已放缓或暂停海外扩张

1. 万科保留新加坡项目但不再新增投资
2. 绿地逐步转让海外资产以降低负债
3. 据中指研究院统计，2023年房企海外拿地金额同比下降76%

Q5：未来中国房企还有机会重返海外市场吗？
A5：短期内难有大规模重启，需等待时机

1. 当前重点仍是化解债务与恢复信用
2. 海外市场不确定性仍高，风险收益不匹配
3. 若人民币升值且目标国政策宽松，可能试探性布局

战略收缩是房企应对周期调整的理性选择。