万达为何要退出海外市场

近年来，万达集团逐步收缩海外投资布局，引发业界广泛关注。其战略调整背后涉及政策、市场与资本多重因素。

战略重心回归国内地产与消费市场

根据《中国房地产报》2023年发布的《房企国际化发展报告》，万达自2018年起累计出售超70亿美元海外资产，重点回笼资金用于国内文旅项目与商业地产运营。万达官网披露，截至2023年底，其在国内持有运营的万达广场达473座，同比增长9.5%，而同期海外项目仅剩芝加哥万达大厦在建，其余均已转让或停工。这一转向符合国家发改委“鼓励企业审慎开展境外投资”的导向（发改外资〔2018〕500号文），也体现了企业对现金流安全的优先考量。据克而瑞研究中心数据，2022年万达商管净利润率达28.3%，远高于行业平均15.6%，印证其轻资产模式在国内市场的成功。

地缘政治与合规成本抬升经营压力

万达在欧美市场的拓展遭遇多重监管壁垒。以美国为例，根据普华永道《2023全球外商投资审查报告》，CFIUS（美国外国投资委员会）对中资企业的审查通过率从2016年的78%降至2022年的34%。万达原计划投资10亿美元建设的洛杉矶娱乐项目于2019年被叫停，主因是内容制作领域被纳入“关键技术”审查范围。此外，据德勤《跨境地产投资合规成本白皮书》统计，中资企业在美平均合规支出占总投资额的4.3%，较五年前上升1.8个百分点。此类隐性成本显著压缩了项目回报空间，迫使万达重新评估海外扩张可行性。

资本结构优化驱动资产剥离决策

为降低负债率，万达自2017年起启动大规模债务重组。据大公国际2023年评级报告，其有息负债由峰值4300亿元压降至2800亿元，资产负债率从84%降至67.5%（行业警戒线为70%）。出售海外资产成为关键手段：2021年将澳大利亚黄金海岸项目以5.4亿澳元售予当地开发商，2022年作价3.2亿英镑转让伦敦ONE项目股权。这些举措获得穆迪“稳定”展望评级。一位接近万达管理层的知情人士向《财经》杂志透露：“海外项目IRR（内部收益率）普遍低于6%，而国内轻资产输出项目可达12%以上，资源必然向高回报区域集中。”

常见问题解答

Q1：万达是否完全退出海外市场？
A1：尚未完全退出，保留部分权益并观望机会。

1. 继续持有芝加哥万达大厦约30%股权，预计2025年竣工交付；
2. 通过万达商管输出品牌管理服务，参与东南亚商场运营；
3. 关注“一带一路”沿线国家低风险商业项目并购机会。

Q2：万达海外项目失败的主要原因是什么？
A2：政策限制、文化差异与投资回报不及预期。

1. 欧美监管机构对中资收购敏感行业设限；
2. 本地团队管理脱节导致运营效率低下；
3. 部分项目前期估值过高，去化周期长于5年。

Q3：万达未来是否会重返欧美市场？
A3：短期内可能性较低，优先布局新兴市场。

1. 密切关注中美关系及外资准入政策变化；
2. 重点考察中东主权基金合作开发综合体项目；
3. 依托跨境电商经验探索海外智慧商业试点。

Q4：万达的战略调整对中国企业出海有何启示？
A4：需强化合规能力与本土化运营体系建设。

1. 建立跨国法律与税务前置审查机制；
2. 聘用本地高管组建混合管理团队；
3. 采用合资模式分担政治与市场风险。

Q5：万达如何利用现有资源拓展国际市场？
A5：转向轻资产输出与技术服务出口模式。

1. 向海外业主提供万达广场品牌授权与管理系统；
2. 输出智慧商圈数字化解决方案（含AI客流分析）；
3. 联合国内电商平台共建海外新零售体验中心。

战略收缩不等于放弃出海，而是更理性地全球化。