万科海外项目中的闲置资产处置策略

万科在海外布局中积累了部分未充分开发的资产，这些资产因市场变化或战略调整被暂时搁置，成为跨境投资者关注的新机遇。

海外闲置资产的形成背景与现状

自2013年起，万科通过合资、收购等方式进入美国、英国、新加坡等市场，累计投资超15亿美元（来源：万科2022年海外业务年报）。然而，受当地政策收紧、汇率波动及疫情冲击影响，部分项目进展缓慢。据戴德梁行2023年报告，万科在伦敦和旧金山共有约4.7万平方米开发用地处于“低效使用”状态，占其海外土地储备的38%。这类资产多位于城市更新区，具备再开发潜力，但受限于资金调配与本地合规审批周期。

资产盘活的核心路径与实操案例

根据仲量联行对中资房企海外资产处置的研究（2024Q1），最优处置方式为“合作开发+REITs退出”，该模式平均回收周期比直接出售缩短40%。以万科2023年与Logan Property联合开发的伦敦Earl’s Court项目为例，通过引入英国养老基金作为优先级LP，实现轻资产运营，IRR达9.2%（高于行业均值6.8%）。此外，新加坡市区重建局数据显示，将存量地块转为保障性租赁住房可获额外15%容积率奖励，这一政策已被纳入万科吉隆坡项目的改造方案。

数据维度与最佳实践参考

关键绩效指标显示，成功盘活海外闲置资产需满足三项条件：资本化率≥7.5%（CBRE 2023全球地产投资指南）、本地合作伙伴持股比例30%-50%（普华永道跨境房地产白皮书）、规划许可获取时间≤18个月（基于万科悉尼项目复盘）。目前，万科已建立“全球资产动态评估系统”，每季度更新资产健康度评分，评分低于60分的项目自动触发处置流程。2024年上半年，该机制推动完成两笔跨境股权转让，回笼资金约2.3亿美元。

常见问题解答

Q1：为何万科海外资产会被视为“被遗忘”？
A1：部分项目因战略重心转移长期未推进 | ①梳理所有海外项目状态清单 ②标注停滞超24个月的资产 ③提交总部重评估议程

Q2：中国卖家如何参与此类资产开发？
A2：可通过联合体投标或供应链嵌入切入 | ①注册当地合资企业主体 ②对接万科指定代理机构 ③提供装配式建筑解决方案

Q3：处置过程面临哪些主要合规风险？
A3：涉及外资审查与土地用途变更限制 | ①聘请本地合规法律顾问 ②预审规划变更可行性 ③完成国家安全申报

Q4：是否有公开渠道获取这些资产信息？
A4：非主动披露但可通过招标平台追踪 | ①订阅Real Capital Analytics数据库 ②关注英国Land Securities公告 ③加入Urban Land Institute会员网络

Q5：当前最适合介入的区域是哪里？
A5：东南亚城市更新带回报率最具吸引力 | ①优先考察吉隆坡TOD项目 ②评估曼谷东部经济走廊政策 ③测算新加坡工业用地转化成本

把握结构性机会，实现跨境资产价值重构。