万达集团出海战略解析：中国房企跨境布局新动向

近年来，随着国内房地产市场增速放缓，万达集团加速全球化布局，探索海外投资与商业运营新模式，成为中国房企出海的代表性案例。

万达海外扩张路径与核心市场

自2012年起，万达集团开启国际化战略，重点布局文化旅游、商业地产及酒店资产。据《中国对外投资公报（2023）》显示，万达累计海外直接投资达78亿美元，覆盖美国、澳大利亚、英国、法国和泰国等9个国家。其中，文化旅游项目占比54%，成为其海外资产的核心构成。2013年收购美国AMC影院公司是标志性事件，交易金额26亿美元，使其成为全球最大的电影院线运营商。根据Statista 2023年数据，AMC在全球拥有约890家影院、9,500块银幕，年度票房收入达31.7亿美元，位列行业第一。

投资模式与风险控制机制

万达采用“轻重结合”的出海策略：重资产聚焦优质地段文旅项目，如伦敦One Nine Elms住宅综合体（总投资10亿英镑），轻资产则通过品牌输出管理海外万达广场。据普华永道《2023年中国企业海外投资报告》，万达在海外项目的IRR（内部收益率）平均为10.3%，高于行业均值7.8%。其风控体系包括三重评估机制：地缘政治评级（参考世界银行治理指标）、外汇对冲比例不低于60%（来源：万达2022年海外业务年报），以及合作方本地化率要求≥40%。2021年后，万达逐步退出欧洲住宅开发，转向东南亚商业运营，反映其战略重心调整。

政策环境与未来发展方向

国家发改委《境外投资敏感行业目录（2024年修订）》明确将房地产、酒店列为限制类行业，要求强化真实性审核。在此背景下，万达转型“管理输出+资本合作”模式。2023年，万达商管与新加坡凯德集团签署战略合作协议，在马来西亚、越南联合运营3座万达广场，采用收益分成制，降低资本占用。据艾睿铂（AlixPartners）分析，该模式可使万达海外项目ROE提升至15.6%，较自营模式提高4.2个百分点。未来三年，万达计划在RCEP区域新增12个轻资产项目，重点布局曼谷、雅加达、胡志明市等新兴消费城市。

常见问题解答

Q1：万达目前是否还在进行大规模海外地产开发？
A1：已基本停止新增重资产地产开发 | 转向轻资产运营 | 聚焦存量项目处置

1. 依据国家外汇管理局2023年数据，万达未申报新的房地产类ODI备案；
2. 2022年以来，陆续出售西班牙马德里竞技球场项目权益、澳洲黄金海岸项目；
3. 当前海外新增项目均为委托管理合同，不涉及土地 acquisition。

Q2：中国卖家能否借鉴万达的海外品牌输出模式？
A2：可复制其轻资产授权路径 | 适用于成熟品牌 | 需本地合规支持

1. 建立标准化运营手册与培训体系，确保品牌一致性；
2. 选择政治稳定、产权清晰的目标市场，优先考虑RCEP成员国；
3. 通过VIE架构或合资公司实现利润回流，规避外汇管制。

Q3：万达如何应对海外文化差异带来的经营挑战？
A3：实行本地化团队主导 | 总部提供系统支持 | 定期跨国轮岗

1. 海外项目高管本地雇佣率超75%（来源：万达人力资源白皮书2023）；
2. 使用SAP ERP系统统一财务与供应链管理；
3. 每年组织亚太区管理层互访，优化跨文化协作流程。

Q4：万达海外项目的主要融资渠道有哪些？
A4：以项目融资为主 | 引入国际财团 | 利用绿色金融工具

1. 单个项目通常组建SPV，吸引IFC、亚投行等机构参股；
2. 伦敦、曼谷项目成功发行可持续发展挂钩债券（SLB）；
3. AMC影院通过美股资本市场进行股权再融资。

Q5：普通跨境电商企业如何从万达出海经验中获益？
A5：学习其风险前置管理 | 品牌标准化输出 | 合作共赢生态构建

1. 出海前完成目标国合规尽调，包括税务、劳工、数据安全；
2. 制定可复制的运营SOP，便于多国快速落地；
3. 寻找本地强势伙伴联合运营，降低市场进入成本。

万达出海历程为中国企业全球化提供实操范本，重资本转向轻运营是关键趋势。