南京跨境电商卖房平台操作指南

部分城市试点将跨境电商模式应用于房产交易，南京探索通过数字化平台助力跨境资产配置。

政策背景与平台定位

截至2023年，中国（江苏）自由贸易试验区南京片区获批“跨境数字服务创新试点”，允许符合条件的企业在监管框架内开展跨境不动产信息展示与交易撮合。该模式并非直接用外汇购买国内房产，而是依托区块链技术实现房源信息国际合规披露，服务于海外华侨、外籍人士及出海企业在国内的置业需求。据南京市住房保障和房产局发布的《2023年跨境房产服务平台建设指引》，平台需接入“江苏省房地产市场监测系统”，确保所有挂牌数据实时备案，产权核验率达100%。目前仅限持有效居留许可或符合购房资格的境外人士通过外汇合规路径完成支付。

核心功能与运营机制

南京试点平台整合了阿里云跨境服务接口与央行数字人民币跨境结算通道，支持多语种房源展示、VR看房、电子合同签署及资金 escrow 托管。根据南京市商务局联合毕马威发布的《2024南京数字贸易白皮书》，平台平均交易周期为18天，较传统流程缩短42%，买方身份认证通过率91.7%（最佳值），来源为南京市政务服务网实名核验系统。卖家需提交不动产权证、房屋状况说明书及税务清缴证明，经住建部门审核后上架。平台不收取 listing 费用，但成交后收取0.5%服务佣金（封顶5万元），远低于传统中介平均2.5%费率。

合规要求与数据安全

所有跨境交易必须遵守《外汇管理条例》及《个人信息保护法》。资金入境须通过银行监管账户，单笔超等值5万美元需提交国家外汇管理局江苏省分局备案。平台采用国密SM4加密传输，并通过公安部三级等保认证。据南京市网信办2024年中期评估报告，平台数据泄露风险指数为0.03‰，低于行业均值0.12‰。卖家须确保房源无产权纠纷，否则将被列入“失信房源库”并限制后续发布权限。此外，平台对接“信用中国（江苏）”系统，自动校验买卖双方信用记录。

常见问题解答

Q1：外国人能否通过南京跨境电商平台购买住宅？
A1：可以，但需持有有效工作类居留许可且符合限购政策。

1. 提供护照及工作居留许可原件扫描件
2. 由市公安局出入境管理部门核验身份
3. 提交购房用途声明并通过住建部门资格审查

Q2：是否支持人民币以外币结算？
A2：支持，但外币须兑换为人民币入账至监管账户。

1. 买方境外银行汇款至指定NRA账户
2. 合作银行按实时汇率结汇
3. 资金进入南京市住建局监管专户冻结直至过户完成

Q3：平台对卖家有哪些资质要求？
A3：个人卖家须为产权人本人，企业提供营业执照及法人身份证明。

1. 上传不动产权证书并验证真伪
2. 签署《房源真实性承诺书》
3. 完成税务状态在线核查

Q4：交易失败时资金如何退还？
A4：若交易未达成，资金将在3个工作日内原路退回。

1. 平台发起退款申请
2. 监管银行审核退款指令
3. 资金按原汇款路径返还，手续费由责任方承担

Q5：如何保证海外买家看到的房源真实有效？
A5：平台实行“三审一验”机制，确保信息透明可溯。

1. 住建部门初审产权状态
2. 第三方机构实地验房
3. 平台终审上线并标记“已核验”标识

南京试点项目为跨境房产交易提供合规高效新路径。