万科海外业务收缩

近年来，万科逐步调整海外投资布局，缩减海外市场规模，聚焦国内核心城市与稳健运营。

战略调整背景

自2018年起，万科系统性评估海外资产回报率与管理成本。据万科2023年年度报告披露，其海外资产占总资产比例已从2017年的4.3%降至2022年的0.9%，主要集中于美国、新加坡和中国香港的商业地产项目。这一调整源于对跨境资本流动监管趋严及海外运营管理复杂性的综合考量。根据克而瑞（CRIC）发布的《2023年中国房企海外投资白皮书》，中资房企在北美的新增投资同比下降67%，反映出行业整体转向保守策略。

具体收缩举措

2021年至2023年间，万科陆续完成多个海外项目退出。2022年出售位于旧金山的“万国府·Fifth + Mission”项目剩余股权，回笼资金约1.2亿美元；2023年Q1完成新加坡Tampines商用物业处置，交易金额达3.8亿新元（约合2.8亿美元）。截至2023年底，万科仅保留中国香港荃湾万科创智中心作为区域总部使用，其余海外项目均已清算或转为轻资产运营模式。公司管理层在2023年中期业绩会上明确表示：“未来三年，海外不再新增直接投资，资源优先投向长三角、珠三角等高能级城市群。”

行业对比与财务影响

相较而言，碧桂园、绿地等曾大规模布局海外的房企亦出现类似收缩。但万科动作更为彻底。据Wind金融终端数据，2023年万科境外收入占比仅为0.6%，较2018年峰值5.1%大幅下滑。与此同时，其净资产收益率（ROE）由2018年的19.3%稳定维持在2023年的17.8%，优于行业平均12.4%水平（来源：中国房地产业协会《2023年度百强房企经营绩效报告》），表明战略收缩未显著拖累盈利能力。分析认为，此举有助于降低汇率波动风险，并提升资本使用效率。

常见问题解答

Q1：万科为何决定缩减海外市场？
A1：响应监管要求并优化资本配置效率。① 遵循国家发改委对境外投资合规审查加强政策；② 评估海外项目IRR普遍低于8%，不及国内核心城市项目；③ 降低跨法域管理成本与汇率风险敞口。

Q2：万科是否完全退出海外市场？
A2：尚未完全退出，保留功能性存在。① 维持香港荃湾办公空间作为亚太联络点；② 探索通过基金合作参与成熟市场机会；③ 不排除未来以轻资产模式输出管理能力。

Q3：海外收缩对万科财报有何影响？
A3：短期增厚现金流，长期提升ROE稳定性。① 近两年通过资产处置实现净回款超6亿美元；② 境外营收占比下降至0.6%；③ 资本开支集中于一二线城市保障性住房与物流地产。

Q4：其他中资房企是否有类似动作？
A4：普遍存在战略性退守趋势。① 碧桂园关闭澳洲全部销售中心；② 绿地转让伦敦绿地中心项目控股权；③ 万达2023年清空海外文旅资产，行业进入精耕本土阶段。

Q5：万科未来是否会重启海外扩张？
A5：短期内无计划，条件成熟或有限恢复。① 明确2025年前不新增海外直投；② 关注REITs或联合开发等低风险模式；③ 优先评估新加坡、日本养老地产等细分赛道机会。

聚焦主业，稳健前行，万科海外战略转型已进入深化阶段。