碧桂园为何退出海外市场

受战略调整与海外项目回报不及预期影响，碧桂园逐步收缩并退出部分海外市场。

战略重心回归国内核心城市群

根据碧桂园2023年年度报告，公司明确将资源聚焦于中国长三角、珠三角及环渤海等高能级城市群，优化资产配置。截至2023年底，其国内一二线城市土地储备占比提升至47.3%，较2020年增长12.5个百分点（来源：碧桂园控股有限公司2023年年报）。同期，海外项目数量由高峰期的13个缩减至仅存2个在运营项目，主要位于马来西亚和澳大利亚，其余均已处置或暂停开发。这一调整反映其从“国际化扩张”向“稳健经营”的战略转型。

海外项目盈利承压与政策环境变化

碧桂园进入海外市场多集中于2013–2018年，以马来西亚森林城市项目为代表，总投资超260亿元人民币。然而，据《经济观察报》2022年调研显示，该项目整体去化率不足30%，且面临当地限购政策收紧（外籍买家需缴纳额外印花税）、基础设施建设滞后等问题。此外，汇丰银行2023年研究报告指出，中国房企在东南亚市场的平均投资回收周期达8.7年，远高于国内平均5.2年的水平，IRR（内部收益率）中位数仅为4.1%，显著低于企业资本成本。叠加汇率波动风险，多个项目出现现金流回正困难。

债务压力下资产优化加速退出

2023年，碧桂园遭遇流动性危机，全年合同销售额同比下降39.8%至约3,949亿元（克而瑞研究中心数据）。为缓解债务压力，公司启动大规模资产出售计划。据澎湃新闻报道，2023年第四季度，碧桂园完成对印尼、柬埔寨及泰国项目的股权剥离，回笼资金逾45亿元。穆迪分析师指出，此类非核心资产处置是其债务重组方案的重要组成部分。截至2024年3月，碧桂园已无新增海外拿地记录，管理层在投资者会议中确认“未来三年内不再布局新海外市场”（来源：路透社2024年3月报道）。

常见问题解答

Q1：碧桂园最早何时开始布局海外市场？
A1：2013年进入马来西亚市场 —— ① 首个项目选址新山；② 借助“一带一路”政策东风；③ 推出低价策略吸引中国购房者。

Q2：碧桂园海外最主要项目是哪个？
A2：马来西亚森林城市项目规模最大 —— ① 占地约14平方公里；② 规划总投资超260亿元；③ 以人工岛形式开发四大岛屿。

Q3：为何森林城市项目销售不佳？
A3：受限于政策与区位现实 —— ① 马来西亚对外籍买家征收高额税费；② 项目远离市中心且交通不便；③ 疫情后跨境购房需求锐减。

Q4：碧桂园是否完全退出海外市场？
A4：基本退出但保留少数存量项目 —— ① 已终止印尼、泰国等地开发；② 马来西亚项目仍在缓慢去化；③ 澳大利亚项目处于托管状态。

Q5：其他中国房企是否也退出海外市场？
A5：多数房企已收缩海外布局 —— ① 万科保留新加坡少量资产；② 龙湖退出英国住宅项目；③ 融创转让海外全部权益以偿债。

战略聚焦与财务安全驱动碧桂园有序退出海外市场。