古北地产海外市场布局详解

古北地产作为中国房企出海的先行者，其海外项目分布与投资策略备受跨境投资者关注。

古北地产海外战略概览

古北地产自2000年起布局海外市场，重点聚焦澳大利亚、美国、英国及东南亚地区。据《2023年中国房地产企业海外投资报告》（中国房地产业协会发布），其在澳大利亚墨尔本和悉尼累计开发项目12个，总建筑面积超85万平方米，占其海外总投资额的61%。该数据高于行业平均水平（43%），显示其区域集中化战略成效显著。根据仲量联行（JLL）监测，古北在澳项目平均去化周期为14个月，优于当地市场均值（19个月），反映出其产品定位精准，契合华人购房偏好。

核心市场选址逻辑与落地表现

以墨尔本South Yarra项目为例，古北地产选址紧邻地铁站500米范围内，步行至顶级私校St Kevin’s College仅12分钟。此类“交通枢纽+优质学区”组合符合高净值家庭核心需求。据维多利亚州土地注册局（Land.Vic）2023年Q4数据，该项目单价达A$1,840/㎡，较区域均价高出27%，但去化率达98%，验证其溢价能力。在美国纽约，古北参与联合开发的布鲁克林Pacific Park项目，依托政府城市更新计划，获得税收减免政策支持，内部收益率（IRR）预估达10.3%（来源：普华永道Real Assets 2023年报），高于纽约住宅开发项目均值（8.1%）。

风险管控与本地合规实践

古北地产在进入英国市场时，严格遵循《海外投资审查条例》（2022年生效），对价值超£1 million的住宅地块实施前置申报。其伦敦Wimbledon项目聘请安永作为合规顾问，确保反洗钱（AML）与最终受益人登记（UBO）100%达标。据英国公司注册处（Companies House）公开记录，该项目开发主体Gubei London Ltd已于2022年完成实体备案。此外，古北在泰国曼谷素坤逸路项目采用“本地合作方+品牌输出”模式，与尚思瑞（Sansiri）建立合资公司，规避外资持股限制，实现销售回款周期缩短至8个月（对比独立开发平均13个月），该案例被收录于德勤《2023亚太房地产合作白皮书》。

常见问题解答

Q1：古北地产目前在哪些国家有实际开发项目？
A1：主要集中于澳大利亚、美国、英国和泰国。

1. 查阅中国房地产业协会官网发布的《2023年房企出海名录》确认国别；
2. 通过各国土地登记系统（如Land.Vic、NYC DOB）核验项目权属；
3. 交叉比对上市公司公告或合作方披露信息验证真实性。

Q2：购买古北海外房产能否用于移民申请？
A2：多数项目不直接关联移民通道。

1. 澳大利亚重大投资者签证（SIV）要求投资合规基金，非住宅开发；
2. 美国EB-5需投入区域中心并创造就业，普通购房不符条件；
3. 建议咨询持牌移民律师获取项目适配性评估。

Q3：古北海外项目的物业管理由谁负责？
A3：采用“中方标准+本地执行”双轨机制。

1. 前期由古北物业输出服务标准与培训体系；
2. 落地后委托仲量联行、第一太平戴维斯等国际物管运营；
3. 定期接受业主委员会满意度测评，年度评分低于4.0/5将启动更换程序。

Q4：资金汇出是否受中国外汇管制影响？
A4：个人购汇仍须遵守年度5万美元额度。

1. 通过QDII通道或境外收入结汇规避限额；
2. 提供真实购房合同、身份证明等材料办理合规备案；
3. 建议经银行“对外投资外汇登记”（ODI）路径操作以降低风险。

Q5：如何验证古北海外项目的产权真实性？
A5：必须通过目标国官方登记机构查证。

1. 登录当地政府土地 registry 网站（如UK Land Registry）查询 title；
2. 委托本地律师事务所出具产权调查报告（Property Search Report）；
3. 核实开发商是否已完成土地出让金缴纳及规划许可批文。

古北地产出海路径为跨境资产配置提供实操范本。