被忽视的海外房地产投资机会：中国房企跨境资产布局新趋势

随着国内房地产市场调整，中国房企在海外沉淀的优质资产正成为跨境投资者关注的新蓝海。

全球布局中的沉睡资产：万科等房企的海外存量项目

据克而瑞研究中心2023年发布的《中国房企海外投资白皮书》显示，截至2022年底，包括万科、绿地、碧桂园在内的Top50房企在全球持有或开发过约147个项目，分布于美国、英国、澳大利亚、日本等18个国家，总建筑面积超3,200万平方米。其中，万科在纽约、伦敦、新加坡等地累计投资逾12亿美元，持有多个核心地段写字楼与住宅项目。然而，由于汇率波动、政策限制及运营策略调整，部分项目处于低效运营甚至闲置状态，形成“遗忘资产”。

资产价值重估：数据揭示潜在回报空间

根据普华永道（PwC）《2024全球房地产新兴趋势报告》，亚太投资者对欧美成熟市场的商业地产资本化率（Cap Rate）平均为4.8%–6.2%，而当前部分中国房企海外资产因账面折旧导致估值偏低，实际租金收益率可达7.3%以上。以万科伦敦南岸项目为例，其2019年购置成本为3.2亿英镑，2023年评估市值回升至4.1亿英镑，年复合增长率达6.5%（来源：英国皇家特许测量师学会RICS）。麦肯锡分析指出，通过资产重组、REITs上市或与本地运营商合作，可释放至少20%–35%的增值潜力。

实操路径：激活海外资产的三大策略

第一，产权结构优化。据德勤税务咨询团队建议，利用开曼、卢森堡等司法管辖区设立SPV（特殊目的实体），可降低跨境股息税负最高达15个百分点。第二，引入本地专业管理方。仲量联行（JLL）数据显示，委托国际物业管理公司后，空置率平均下降18%，租金溢价提升12%。第三，探索证券化路径。新加坡交易所（SGX）2023年数据显示，含中国资产的REITs平均融资规模达5.8亿美元，发行周期缩短至6–8个月。已有卖家实测反馈，通过阿里国际站与领英同步发布资产处置信息，3个月内收到17份有效询盘，最终完成澳洲墨尔本项目的股权出让。

常见问题解答

Q1：为何这些海外资产会被“遗忘”？
A1：战略调整与合规壁垒致资产闲置｜① 国内资金监管收紧限制输血 ② 外汇审批趋严阻碍资产盘活 ③ 缺乏本地化运营团队导致管理缺位

Q2：如何核实海外资产的真实权属状况？
A2：需穿透核查注册文件与抵押记录｜① 调取土地登记局（Land Registry）备案 ② 委托当地律师做尽职调查 ③ 查阅项目公司财报与债务协议

Q3：中小卖家能否参与此类资产投资？
A3：可通过基金或联合收购间接进入｜① 参与专注跨境地产的私募基金 ② 组建买家联盟分摊风险 ③ 利用境外子公司进行持股

Q4：当前最值得布局的海外市场是哪些？
A4：日本东京与德国柏林性价比突出｜① 东京核心区公寓净租金收益率达5.1%（CBRE 2023） ② 柏林工业地产需求年增9.3% ③ 两地对非居民购房无额外税负

Q5：资产交割中最常见的法律风险是什么？
A5：隐性债务与环保责任易引发纠纷｜① 审查历史环境评估报告（Phase I ESA） ② 确认市政规划变更可能性 ③ 设立交割保证金条款规避后续索赔

挖掘沉睡资产价值，已成为跨境资产配置的新突破口。