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复合商业街区：多种业态，产商住一体化TOD开发模式

搜建筑

2023-06-21

导读：甲级办公、酒店、公寓、商业、幼儿园等多种业态于一体的商业步行街

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Moc芯光里·苏州高铁新城复合商业街区

GEN建成

楔子：基于TOD理念打造的苏州高铁新城，是京沪线上的门户。2016年9月，新城控股集团拿下苏州高铁新城总共27个地块，作为产城一体化开发的蓝本。本次介绍的12#、16#、17#、21#地块就是其中四个相邻的地块。

苏州高铁新城“南大门”

苏州高铁新城12#、16#、17#、21#地块坐落于高铁新城南北中央轴线南端，属于苏州高铁新城“一核三区，一轴三廊”中的“滨河生态区”，北临中央景观公园，南临北泾河生态休闲区，是苏州高铁新城的“南大门”。

△滑动翻看

本项目包含四个地块，总用地面积4.5万㎡，总建筑面积28万㎡，其中12#地块为一栋150m超高层，是高铁新城中央公园和滨河景观两个城市天际线的重要节点。

△区位分析

作为区域产城融合开发的标杆，本地块综合了甲级办公、酒店、公寓、商业、幼儿园等多种业态于一体，是铁城产商住一体化TOD开发模式的践行。

城市设计破题与解题

设计团队首先对苏州北站城市设计进行了深入的解读。高铁新城上位规划按照“小街区”，“密路网”的模式已将地块划分为4小小地块，并且通过城市设计导则对立面风貌，塔楼数量，贴线率等进行了严密的指引，以确保项目落地能呈现出整体而有韵律的城市天际线。

△城市设计导则

业主对本项目的定位为开放式商业街区，希望将本项目打造成24小时全龄段、多业态体验式街区，与西南侧24万平方米的相城吾悦广场形成良好的互动关系。这也意味着原来城市设计导则中规划的“主楼+裙房”的常规模式不再适用于本项目的业态。如何在四个割裂的地块创造出连续的商业界面，打造尺度宜人，亲水活力的街巷空间，成为项目设计的关键点。

用“留白”创造可能性

△体块生成

在对地块商业价值、客流来向、商业动线等多维度的考量之后，我们首先确定了塔楼与裙房的落位，将塔楼放在南侧沿河布置，在此基础上把商业裙房和主楼做了剥离：主楼下方保留适度进深的商业裙房，大部分商业沿北侧道路独立布置，面向北侧景观核心区。在保证商业界面最大化同时形成内部城市空间的“留白”，正如中国传统书画手法，“留白”的空间给商业活动创造了丰富的可能性。

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四个地块之间通过内街退台和连廊，以及形体各异的跨街天桥，形成连续的500米的连续商业界面。街区内四个地块根据各自业态定位分为“童趣园”、“青春社”、“私享汇”以及“全家福”四个主题空间。不同主题通过音乐节律的故事线串联起来。节律主题来源于苏州的评弹艺术，以评弹中“说”、“噱”、“弹”、“唱”四种技巧，对应四个地块文教、娱乐、餐饮、生活服务的功能特征。