四代宅 | 火爆城市：背后原因分析+市场前景

四代宅这一轮行情从2021年下半年开始于福州，可以理解为伴随着房地产的下滑，当地政府为了稳定楼市推出了很多关于露台、阳台、飘窗等的赠送政策。到了2023年，四代宅又搭上了全国的高品质住宅的风潮，空中露台花园成为了提升住宅品质改善人居环境的一大利器，从而由南向北向全国蔓延开来。

从23、24年两年的实际市场情况来看，目前推盘量相对比较多的大城市有福州、重庆、西安这三座城市。福州，自2022年福建首座第四代住宅“建发缦云”正式亮相后，两年半的时间内，陆续落地30余个第四代住宅项目；西安主城及周边已有超50个项目采用第四代住宅设计；重庆，2024年也有20多个第四代住宅密集入市，势头迅猛，热度高涨。

实际上这三个城市火爆的原因并不相同，有政策原因、有市场认知、也有地域特点等。分析热点城市火爆的原因，对于判断后续的发展趋势，研究四代宅的设计方向具有重要意义。

1、气候宜人：福州位于中国福建省，属于亚热带季风气候。具有温暖湿润，四季分明，降雨充足的特点，这些气候条件使得福州适合多种亚热带植物的生长，利于户属绿化的设计。其次，福州日照充足，因此北露台或者内凹户型布局不会对采光产生不利影响，市场接受度较高。

2、政策利好：当地政策对户内花园和共享平台无面积限制，赠送空间面积大，得房率高。在空间组合上，阳台外设露台，共享平台连接户内阳台露台等空间组合都没有明文限制。再次，由于当地一事一议的特殊性，便于政府对每个项目进行相应政策调整。近期福州的政策有收紧的趋势，有的地块在出让时明确附加条件为户属花园和共享平台不得设置在北侧。

1、户型创新度高：重庆地区由于当地气候特性， 对住宅日照要求低，建筑朝向要求也不高，北厅、北卧等户型产品在市场上都可以被接受，楼型还可以做点式。这些有利条件使得重庆四代宅，从小面积段到大面积段都可以做出比较好的四代宅户型产品。户型创新程度好，更贴合市民生活需要。

1、高赠送户型：西安过去的户型赠送面积较少，前两年的项目更是对面积赠送审批严格。由于第四代住宅不封闭露台不计容、全赠送的性质提升了得房率，对于购房者产生了极大的吸引力。

2、政策宽松：西安目前没有明确的四代宅政策，除了西咸新区2024年出台规定，对户属空中花园的进深做了一定要求，其余均未有统一的政策限制。对于第四代住宅项目主要采取一事一议的策略，所以对露台审批宽松，对四代宅的认定也无标准和门槛。

3、准四代宅盛行：正是因为西安没有关于四代宅定义的一个准确说法，因此很多项目在宣传时只要有露台（甚至是扩大的阳台）就宣传自己是四代宅。因此西安的很多四代宅项目露台尺度偏小，只能被称为“准四代宅”，四代宅的概念实际主要停留在营销上。