导读：在中央提出“去杠杆”和“去库存”的背景下，统计局刚刚公布的2月数据显示， 70个大中城市房价环比上涨的城市达47个，且涨幅还在继续扩大，近期北京、上海、深圳等一线房价更是大幅跳涨。谢国忠认为，这同样是一个供给侧的问题，政府的政策制定与发展预期跟市场需求难以匹配。他解释表示，2008年以后，中央对一线供应做了限制，鼓励投资小城市、二三线城市，当时的愿望是中国经济要分散，但老百姓还是更愿意生活在大城市中，导致了二三线库存的过剩。如今，政府发现问题不对，想办法改革，但假如措施不够市场化，最终还是不能应对市场的变化。
原摩根士丹利首席经济学家谢国忠说，他一年半前将除房子之外的资产变现，保持流动性，等待投资机会。随后，他补充了一句，原本也想把房子卖掉的，但是家人不同意。
台下的观众会心笑成一片。
谢国忠是中国房价最坚定的唱衰者，他在10年时间里，一直不遗余力地唱空中国房地产市场，发出过诸多如未来5年内房价会跌掉一半、不到一年房地产泡沫会破灭等论断，不过，这些论断全部没有实现。
业内普遍认为，谢国忠的这些判断建立在理性的经济学素养上，只是，对中国国情少了一些切实的理解。
经过多年的发展，中国的房价没有如谢国忠所说跌掉一半，反而上涨了数倍。春节至今，一线城市突然涌现的成交高潮，处于官方的密切关注中，部分城市准备加码调控措施。
又是一个房价涨跌的敏感期。
出乎意料的是，3月18日，和著名经济学家茅于轼共同出席龙湖西宸原著举办的小型经济形势研讨沙龙时，对一线城市房价，谢国忠的口风变了。
在面对“未来一线城市房价会不会上涨”的问题时，谢国忠说，我们和日本不一样，我们手里的工具比较多。如果你有很多钱，要买一套房子自住是另当别论的。
“如果首付下降，贷款利息降低，最终炒的还是一线城市的房子。”谢国忠表示，2008年以后，中央对一线供应做了限制，鼓励投资小城市、二三线城市，当时的愿望是中国经济要分散，但老百姓还是更愿意生活在大城市中，导致了二三线库存的过剩。如今，政府发现问题不对，想办法改革，但假如措施不够市场化，最终还是不能应对市场的变化。
他认为，化解库存的办法，最重要的是回到城市化的战略上，城市也是一个消费产品，什么样的城市化是老百姓可以接受的，造城市一定要尊重消费者的意见。
他表示，相比小城市而言，大城市生存力更加旺盛，美国在2008年之后经济恢复的都是大城市，中小城市还是2008年衰退的状态，这是一个教训。中国要集中资源搞建设，而不是分散资源。
当然，他仍旧认为一线城市的房价处于高位，如果想像炒股票一样炒房子，一定不是时机，“中国现在一线城市的价格相对收入已经超过了日本最高点”，他不会在近期购买一线城市的房子，因为在这样的高位买入不是他认可的价值投资。
大家好奇他变现的那笔钱，要怎么花，什么时候花。
谢国忠给出了几点看法：首先，在目前的全球经济形势下，流动性非常重要，不要对固定资产过于追求，房地产这20年朝上走，这是全球化的影响，历史上来讲，房地产并不是一个很好的投资。
“中国人去全世界买房子，最近我在悉尼看到，整个地方都被中国人买下来了，酒店里面都是讲中文的，全球买房子干吗？中国人相互之间炒，好像涨起来了，最终的需求是从哪来的？击鼓传花的事情在其他国家玩不久，中国人多可以玩比较长的时间，你到悉尼几把就没有人接了。”他提醒，不要加赌码。
第二，今年特别强调流动性，在全球经济动荡且流动性充裕的背景下，投资者应该保持谨慎，以保有现金流动性为主。
他不认可创业板的股票，“即使买股票也要买大盘，但是不赚钱你买了干吗”。
对资产的保值方式，他更倾向于政府债和黄金，“黄金处在区间波动的状态，不会崩盘，现在也不会大涨，通胀低是因为产能过剩，如果产能过剩这个问题解决了，通胀来了会非常高，且没有中间温和的地带，黄金是一个保险产品，。”
美金也是谢国忠认为的相对安全的资产配置方向。他表示，2008年之后，美国解决了包括坏账在内的几个大问题，未来经济向下的空间有限，美金从今年到明年预计都会比较稳定。而对于欧元和日元，尽管当前表现不错，但谢国忠认为这与能源价格下跌带来的外贸顺差增长有关，而未来形势并不确定。
至于投资时机的选择，谢国忠认为，经济形势转变会有标志性事件，比如2008年金融危机的象征性事件是银行倒闭，“如果经济形势转变，这次的标志性事件会不会是大的资源公司倒下？我觉得应该是大公司倒闭，而不是小的公司，没有意义。现在金融体系流通还是很好的，银行不需要公司倒，有一些公司，我们投的时候是泡沫比较高的时候，这些公司风险就很大，这些公司还没有倒闭，我就纳闷了，有时间大家就等呗。”
如下是谢国忠演讲实录
谢国忠：有人倾家荡产的时候经济才会见底
来源：新浪财经
作者：谢国忠
谢国忠为原摩根士丹利首席经济学家。
我想先谈为什么我们很多问题过去存在，现在变得这么严重。
最近几年开两会，都是在谈问题，问题很严峻，问题很复杂。这是一个什么原因引起的，这个就回到了08年，当时的金融危机出现了，当时我写了一个文章，预料中国政府会搞投资刺激，但是这个投资刺激会带来很严重的后果。原因是因为投资不是最终需求，所以投资刺激经济的话，其实是一个比较荒谬的提法。
如果你是没有最终需求来的话，你的投资过剩怎么办，08年以前中国的过渡投资发展模式由西方的高速消费支持的，中国的投资和出口都是高速增长的，这两者之间有平衡。08年是西方的消费者出了问题，所以如果你再去投资，谁来买你的东西，这是我当时提出来的观点，投资刺激的形式是大错特错的。这几年下来，中国的固定资产投资的价值从08年54%到去年的83%，出口从31%下降到21%，这不光是一个趋势，而是分开非常大，我们的悬空产能为什么这么大，这是08年犯的政治性错误引起的。
2012年政府有一个机会，改变这样一个局面，当时我提出来接受过去的错误，要处理产能过剩，缩小投资规模，经济转型，第二年如果采取大幅度的有效措施，有可能会避免硬着陆，后来发现每年都在拖，太犹豫了，今年问题就变得更大了。
中国的过去的问题没有解决，这几年的投资把问题扩大了，世界经济就变差了，这么多的问题集中起来，变成了一个非常严峻的局势。到了今天可能想要软着陆是很困难的，你看现在政府的措施都是通过更方便的借钱托这个盘子，不赚钱的东西可以持续下去，2014年搞的场外配资进股市，后来变成了债的基金，搞金融杠杆托盘。现在又出来了债转股，公司发债可以40%的净资产，听上去好象没有过分，但是其实里面误导的地方是不提现有的负债率，净资产是什么意思，不赚钱的资产是按什么价值来算的，因为你40%发债，下次再40%，等于无限的杠杆，他对杠杆没有限制，净资产可能就是按照原来投资的讲，花多少钱算，这个经济体里面对不赚钱没有惩罚，如果你是可以债转股，所有的僵尸企业最后都跑到银行里面去了，这样下去这个问题永远得不到解决。
这是比较令人失望的，通过提高杠杆拖延这个问题，这个问题越来越大。07年的时候很多领导都在说，借钱买股票不是坏事情，后来有人提出来家庭借钱没有错，单方面的听这个言论，你觉得没有什么，但是你把这个放在具体的内容里面就不是这样了，因为家庭的负债已经涨了十倍了，到了27万亿，其实已经是家庭可支配收入的百分之百，世界上不是很低的，在这种情况下，你还寄希望于家庭借很多钱，就是希望他接你的盘，想要解决问题，如果想要最终的出路是让老百姓，散户接盘，这个道德上来说是一个错误的事情。
所以解决问题不能凭计谋，要看的是什么样的是可持续的，什么是对的，什么是错的，第一句话什么是对的，什么是错的，什么是可持续的，什么是不可持续的。你讲计谋这不是国家，而是做庄家的思维方式，这个是很危险的。
中国要到债平衡的话，接受改革痛苦的话，我觉得到了必须做选择的时期，世界经济可能又进入一个风暴，俄罗斯的货币掉了60%，巴西也掉了50%，印尼、印度这些国家都掉了30%，发展中国家有9万亿的外币的公司债。
能源行业借了3万亿的，在能源比较高的时候投资，最近油价在恢复，这是假象，价格高的时候大家都开发产能，铁矿石价格和油价高的时候，所有的企业都觉得80美金每吨的铁矿石也是最低的，80美金的石油这是最低的，结果每个人都这么想，就产能过剩了。
这个风暴刚刚开始，离落底远着呢，有人倾家荡产的时候才会到底，以后一两年的金融风暴会出现了，货币降了50%，公司怎么还外债，这是一个严峻的问题。我觉得也是中国面临的需求的问题更严峻，产能过剩这么严重，原来寄希望于出口解决你的问题，去年不管怎么样，钢铁的出口还是增加了20%，但是还有很多的过剩的产能，今年可能就下降了，说明经济都不好了，一个是经济环境已经变化，让在中国认为可以通过出口耗着，你说我僵尸没有关系，我花钱托着，你们都关门，你们关门了我就可以涨价了，涨价了就可以把钱赚回来了，但是有人这么想，我很聪明，你很笨，别以为我现在亏钱，其实我是深谋远虑的，这个真的是很愚蠢的，中国古代的思维方式在世界经济环境里面怎么可能用。
在政治上来说，出现了巨大的转折，西方对自由贸易的支持开始倒退，西方政治不稳定的核心因素，二战之后，西方经济一直是支持自由贸易的，自由贸易一浪一浪开放越来越多，贸易增长是世界经济高一倍，发展中国家都是鼓励靠开放，贸易发展，搭贸易的车，这个车是经济增长高一倍，搭上这个车你就可以高增长。西方国家60多年支持这样的世界经济发展。
但是我们看到这20年，中产阶级的收入是开始出现了下降，但是从政治上来说，他们没有变，政治上面的统治阶级是代表着有钱人的利益，有钱人希望成本低，所以自由贸易对他们来说是有利的，资本可以全世界走，劳动力不可以全世界走，用资本的人，他觉得这个世界全球化是有好处的，所以用资本的力量对政治影响最大，所以他就是支持政治家，主张自由贸易的，不管是共和党，民主党，保守党，工党，他们都是这些人代表的，民主党或者工党表面上说支持劳工，上台之后执行的政策不是这样的。老百姓被骗了二十年，结果老百姓以为自己不懂，这个时候就出现了现有政治家之外的人，像特朗佛这样的人，他是外国进来的，他突然跟选民说你们被骗了，老百姓过去统治他们的人都是哈佛大学，耶鲁大学毕业的，老百姓觉得他们是名牌大学毕业的，说话我不懂，说明这些人的知识很深，这个国家应该是他们管的。但是为什么我们国家没有对我好呢，结果外面来的人说他们是骗你的，老百姓一下子造反了。
二战是一个转折点，29年是一个转折点，二战是一个转折点，现在又是一个转折点。这次希拉里当选，是代表现有的利益者，但是她也不会推动既有利益者主张的东西，是不可持续的，对现实也是要尊重的，不然没有办法统治，洛伊她也会走在倒退的路上。如果她做不好，四年之后，政治不稳定就更严重。所以我觉得你可以想象，如果中国靠次贷维持僵尸企业继续这样混下去，争取降价进行出口，美国又有保护主义，这两个碰撞一下，你可以想象对世界经济的影响将更大。
中国的选择是慢慢的增长没有关系，只要不出事情就可以，这个不是一个选择，这是我们金融危机不可避免的原因，没有真正的改革危机不可避免，变成了这样一个状态。不是说我不改，我也不求高增长，我就这么混可以不可以，这个选择已经不存在了。
有一些人问我，谁可以救这个世界，因为世界的经济真的不稳定，有人说只有中国可以救世界，中国八亿劳工进入了市场，但是他们没有成为消费者，这是核心的问题，刚才茅老师说政府把资源弄起来之后，不谈回报，引起了全世界的资本过剩，全世界炒房地产，金融，浪费资源。我们在这里投资都已经是产能过剩了，为什么别人还要做，他们的资本干什么用了，都是炒房地产和楼市了，这是全世界的现象，都是跟中国有关的，劳动力是生产者，也是消费者，两者之间一定要平衡，所以中国的核心是平衡，经济是一个系统，他像一个汽车一样，核心的最重要的原则就是要零配件，奔驰的发动机放在比亚迪的车上，比亚迪的车会受伤的，车有快有慢，但是最重要的他能开，因为他的零配件的匹配，中国不匹配，需要世界经济来跟中国配合，形成稳定的循环，现在这个力量不存在。
然后我们再谈中国改革，变成一个马力小还是大的车，你能走多快，这是效益的问题，你要变成印度还是变成韩国，他们都是体制不同的影响，车的发动机是不一样的，车的设计是不一样的，像印度开的就是慢，没有办法，但是是稳定的慢。所以说中国最核心的问题是平衡的问题，平衡一个是政府的投资跟消费的平衡，这是一个核心的平衡。投资和消费的平衡是政府跟人民之间的平衡，两个是相关的。就是劳动者他们可以得到模式的回报做消费的话，这个经济是不可维持的。这是中国这几年必须要做出的选择，不然的话，中国经济再朝前走是非常困难的，这不是快慢的问题，而是会不会出现危机的问题。所以我希望我们下定决心，现在就开始搞改革，改革确实是沉痛的，可能短期引起经济的衰退，但是这都是值得付出的代价。
长远来说，中国的劳动者，两万美金到三万美金的人均产值是应该的，你到其他的发展中国家，韩国、台湾看，跟中国的劳工区别不是很大，他们已经达到了这个产值，中国要走到这一步也是可以的，并不需要说再投资多少，而需要的是体制的转型，我们体制转型好了，中国的经济就变成全世界最大的经济，这个时候很多问题迎刃而解，这是中国核心增长和驱动力，是改革，并不是刺激经济，信贷或者投资，谢谢大家！
国人该思考房地产泡沫破裂以后的事了
来源于：陈季冰
商业见地网专栏作家陈季冰：对于仍迫不及待地将毕生积蓄投入楼市的普通老百姓而言，他们挤上的很可能真的是中国楼市近20年黄金上涨周期的最后一班列车。它的前方不是遍地黄金，而是泡沫破裂后的泥淖。
中国楼市在近20年的狂飙突进中没有一天不与“狼来了”的唱衰声音如影随形。
警世预言的一再落空不仅令许多忧国忧民的饱学之士名誉扫地，也让人们对一种关于楼市的“中国特殊轮”愈发坚信不疑——虽然理论上没有只涨不跌的市场，但中国的情况、或至少当今中国的情况或许会很不一样。
然而，现在真的到了需要认真想想房地产泡沫破裂以后的时候了。
用“疯了”来形容近期的房地产市场，尤其是一线城市的楼市，一点都不夸张。以至于上海、深圳不得不先后出台所谓“史上最严厉的楼市调控新政”，而之前各地的趋势一直是朝着废除禁售令、降低购房门槛的松绑方向去的。
我曾为一位30多岁的新婚夫妻算过一笔账：他们目前租住了上海市中心城区的一套二室一厅的高层公寓，如果他们把这套公寓买下来，按当下的租金算，这笔钱够他们在这套房子里住至少80年！而这套房子的东家——一对60刚出头的夫妻——用这笔房款可以在相同地段包住一套五星级酒店的双人套间，舒适省心地过完他们的余生。
这样的房价，合理还是不合理，是一目了然的。但就是这样，许多购房者依然争先恐后，仿佛在抢末班车似的。
不少自认为懂得经济学的唱多人士也许会拿出许多理论和数据来反驳我的危言耸听，他们会从城市化说到供求关系，从国民经济说到“支柱产业”……但我相当确信，自己不会沦为一再落空的乌鸦嘴预言家中不起眼的又一位。
造成中国楼市显而易见的泡沫的原因很复杂，其中包括地方政府扭曲的土地财政因素等，但自2008年金融危机以后的每一轮房价上涨，最根本的动因却都是流动性过剩。众所周知，迄今为止中国民间的投资渠道依然十分狭窄有限。在实体经济不景气的后危机时代，长期宽松货币政策所释放的天量流动性只能流向股市、楼市及艺术收藏品等极少数出口。而去年夏天股灾以来，由于股市的持续低迷，投资和投机资金的流向就更少了。
与2008年到2010年的那一波暴涨相比，本轮房产价格飙升可能还多了另一个重要动因，即人民币汇率看跌。当许多投资者预期人民币未来会继续贬值时，他们的合理选择首先是将手中的人民币换成美元。然而，为了缓解资本出逃压力，近期央行和外汇当局明显收紧了外汇管制，原先相对容易的外汇兑换，特别是向境外汇款变得异常困难。这条“出海”的路也被堵死，就使得那些拥有一定闲钱的居民更加焦虑。过去十多年来的经验告诉他们，如果不想眼睁睁地看着手中的人民币越来越不值钱，唯一有利可图的便是买房。
当前，政府将去库存当做经济工作的重心，而存量房的消化又是去库存化的重中之重。为此，“鼓励开发商适当降价”甚至都写进了中央经济工作的决议文件。但眼下摆在中国面前的是一个两难境地：在实体经济尚未实质性回暖之前，货币政策和收紧是不可行的，短期内只会进一步宽松。央行确是在尽力行使自己的职责，为疲弱的经济提供资金支持，然而它却没有能力掌控这些资金的流向。现在看来，它们中注定有不少会流向楼市，从而延续它的疯狂，让中央政府的“房价适当下降”愿景落空。
但这大概的确是最后一班车了。
随着“新常态”的到来，经济增速不可避免的放缓，经济结构主动或被动的转型，未来中国已经不再可能、也没有本钱延续过去那种依靠堆砌投资而拉动的经济增长模式了。在这么多年来的投资热潮中，中国已经积累了令人担忧的庞大房地产库存，中国的城市化进程即便如那些楼市唱多人士最喜欢引证的那样继续高速推进，要消化这些库存，恐怕也已不是三五年内能够完成的。根据国研中心的研究，2014年新开工量的阶段性高点基本得到确认，未来十年，住房需求和投资增幅均将明显下降。依靠刺激房地产重归高增长的时代，已经一去不复返。此外，货币政策也不可能长期这么宽松下去，美国就已经开始进入紧缩周期。
长期来看，中国的高房价注定是不可持续的，楼市泡沫注定要戳破，唯一的悬念只在于以何种方式。我们当然希望它是以可控的挤压方式出现，最理想的状态是随着经济基本面的回升逐渐将现有泡沫消化掉。但市场经常不遂人愿，并且在我看来，现在已经为时过晚，房地产泡沫有序缓慢挤压的窗口正在关闭，破裂的可能性近在眼前。
眼下还有另一些人担心必将到来的楼市泡沫破裂对金融系统的稳定性构成致命风险，进而伤害到整个经济。我认为这个问题需要分好几个层次来审视。
两会期间，重庆市市长黄奇帆忧心忡忡地指出，用加杠杆的方式来去房地产库存，与中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。如果听之任之，将会是另一场金融灾难。这位广受关注的“金融奇才”认为，美国次贷危机的源头就是零首付，并警告称，由此吹大的泡沫与去年高杠杆下的股指从3000点到5000点暴涨的后果将会是相同的。
著名裁决媒体人胡舒立女士本周发表在最新一期《财新周刊》上的社评中呼应了这种说法，她以强烈的语气警告，以加杆杠方式刺激房地产隐藏多重风险。她认为，去杠杆与去库存，本应是供给侧结构性改革中步调一致之举。但在房地产市场中，这一政策的效果不佳，杠杆不见收敛，反有加强。
我认为这种担心是合情合理的，但不过或许不必过于担心。原因在于两点——
第一，中国的储蓄率非常高，民间负债很低，民间不良负债更低。正如胡舒立文章中所说，在中国，企业杠杆率高企，政府杠杆率次之，而居民杠杆率相对较低。中国的主要债务风险在企业和地方政府，房贷至今仍是中国银行业最优质的一块资产；
第二，中国的房地产资产基本尚未证券化，楼价下跌可能会让投资人蒙受巨大损失，但尚不至于引发金融机构的大规模违约潮。在这一点上，媒体报道中的黄奇帆的说法是存在偏差的，零首付不是最主要的加杠杠，美国次贷危机也不是零首付造成的。真正危险的加杠杠是将房地产抵押贷款打包证券化以后再拿到资本市场去炒作，这种复杂的金融创新中国至今还没有。
上述两个原因决定了中国不太可能发生2007年美国那样的次贷危机——正是它直接触发了全球金融危机。
在这方面，最近链家、平安好房、房天下、房多多等代理或者中介机构所推出的互联网金融产品是颇值得注意的新动向。但这些“金融+”创新毕竟尚在萌芽之中，还不足以掀起太大的风浪。上海市消费者保护机构在3·15之前已经通报了链家的这类金融理财产品的风险，显示出了其敏锐和审慎的一面。
当前真正需要担心的是房地产泡沫破裂以后企业债务链断裂和地方政府财政困难而对银行系统造成的冲击，但鉴于中国经济的高储蓄率和低金融化程度，我认为，只要监管部门未雨绸缪，这种风险仍在可控范围之内。因此，我们不必担心楼市泡沫破裂引发全面的系统性金融风险。
但对于那些今天仍迫不及待地将毕生积蓄投入楼市的普通老百姓而言，他们挤上的很可能真的是中国楼市近20年黄金上涨周期的最后一班列车。它的前方不是遍地黄金，而是泡沫破裂后的泥淖。
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