今天上午中国楼市又响起了一声炸雷！
今日，上海静安中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿，吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价拿下，以10万/㎡的名义楼板价，14.3万/㎡的可售面积楼板价，139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地王记录，未来项目售价或接近20万/㎡。
根据克而瑞的统计数据，之前全国总价最高的住宅地块为2014年1月方兴地产获得的原闸北区大宁路街道325街坊，总价101亿元。之前全国单价最高的地王是2015年12月泰禾集团摘得的深圳宝安区尖岗山A122-0345地块，总价27亿元，楼板价7.99万元。
这就意味着，今天的上海静安，拍出了目前为止，中国总价和单价的最高纪录。
在沪上部分银行表态不介入地王项目的情况下，上海土地市场今日却再度让人“惊诧”——融信以110.1亿元的总价夺得上海静安地王，创下了中国土地成交史上最贵地王纪录。同时该地块也刷新了全国住宅最高单价纪录，其位于静安（原闸北）中兴社区，起拍价46亿元，名义楼板价约10万元/平方米，可售楼板价14.3万元/平方米，溢价率139.3%，未来售价基本上将超过15万元/平方米。
该地块位于这幅地块位于静安区内环区域，是上海内环内除杨浦之外10年来首次的纯住宅地块出让。据上海链家市场研究部监控数据，该地块周边再售房项目极少，仅在该地块北侧直线距离不足300米处有一新房项目在售，该项目8月份的成交均价为8.6万元/平方米。地块周边以二手房为主，挂牌价在5.5万元到9万元不等。
这次出让的土地为两块相邻地块，总出让面积为31034.1平方米，容积率3.54，住宅占90%，商业占10%。不过，建筑限高100米，而在90%的住宅面积中，出让条件规定了有近3000平方米的配套设施，5000平方米的保障房，14000平方米的自持房；同时，地块中小套型住宅面积不得低于总住宅建筑的80%。
即使如此，现场竞价依然十分激烈。本次土地出让共有18家开发商参与竞买，竞价幅度为1000万元一加，但现场不少竞价企业直接1亿、3亿进行跳价，加价态势甚为“凶猛”。经过几轮激烈竞价后，大约10点左右，融信出手直接将价格跳到61亿元。
随后，更多房企开始加入，不仅前期活跃的仁恒继续深度竞拍，龙湖、招商也纷纷开始举牌，融创则出价到71.8亿元。此后，在仁恒和融信的纠缠中，后者叫价到80亿元，当时主持人就提醒溢价已经很高，不过大家并未停止竞争，而万科的出手，将价格叫到83.4亿元。
竞拍过程中，实际上已经打破了全国单价地王纪录，而后每一次加价，都在不断刷新该纪录。经过轮番竞拍后，仁恒将地块叫价提到了100亿元，在百亿以上，仁恒、中粮+建发+首开与融信“三国杀”，经过400多轮竞价后，融信终于以110.1亿元拿下静安地王。
实际上，近期这已经不是融信第一次在上海夺得地王了。7月底，融信以总价31.55亿拍得上海杨浦区新江湾城一地块，最终经过一个多小时的激烈争抢，融信从龙湖、山东黄金等多家房企“虎口里”夺食。
总结近期融信拍地规律，其更偏爱靠近市中心的地段，新江湾地块也是上海今年以来，出让的为数不多的中环地块，而本次夺魁的静安地王则更是位于内环。
笔者真的被这则新闻震惊了！
要知道，最近国家在各个层面调控楼市，从一线到二线热点城市不断有限购的政策出台，银行对于房屋的放贷政策也在同步收紧。所以，笔者一直认为近期，起码几个月之内楼市应该不会有大的动作了。然而，上海地王的出现把这一切都颠覆了！
地王有地王的道理
存在即合理。国家从各个层面抑制楼市也没有阻挡新地王的出现，这说明或许地王出现自然有其道理。先让我们来看一下地王的基本情况：
“核心”这两个字就是诱惑
依稀记得上个月，新城控股夺得凉城地块，打响了上海市区土拍的第一枪。今天，上海的静安（旧闸北）也迎来了两区合并后的第一次拍地。
要知道，这是上海实施招拍挂制度12年来推出的最最最市中心的土地！！！
因而此次地块一经推出，就吸引了18家开发商的参与：雅居乐、世茂、金辉、金茂+中铁、西藏城投、龙湖、融信、招商、仁恒、保利、合景泰富、新城、融创、葛洲坝、旭辉、中粮+首开+建发、华润+华发、万科。
并且，地块的起拍价也高达惊人的46亿元，起始楼板价4.19万元/平方米，已经打破了此前虹口凉城地王3.8万元/平方米的起始楼板价纪录。
不得不说，该地块区位优势很明显，地段比虹口凉城地块更为优越。它位于原闸北的不夜城板块，总范围为东至宝昌路，南至公兴路，西至临山路，北至中兴路，被鸿兴路分为东西两块。临近上海火车站，地处苏河湾及闸北火车站整体旧改两大上海重点旧城改造板块交界处，区域未来发展利好明显。
再来我们分析一下地王的内在价值所在：
1、地理位置优越
上海市内原本就土地稀缺，像中兴社区这样坐拥优质地理位置的更是少之又少，据了解，这次上海静安中兴社区位置优势明显：
中兴社区地块位置极佳，地铁3、4、8号线环绕，距离人民广场和外滩的直线距离均为三公里，距离上海火车站的直线距离为两公里。
中兴社区被三条上海主要地铁线路环绕，四通八达
距离热门景点和商业中心外滩、陆家嘴、人民广场均在3公里以内
2、配套成熟
中兴社区并不是一块荒地，其周围的有着成熟的社区和配套设施：
有市北中学、宝山路小学，也有第十人民医院和上海市中医院。
中兴社区四面社区成熟
中兴社区配套设施完善，学校、医院一应俱全！
3、拿地条件严苛
中兴社区其实此前已经“毛地出让”，名为“鸿临园旧改项目”，但当时的开发商由于无力承担巨额拆迁款，最后才由政府接盘。政府接盘后，开出了极为严苛的土地出让条件：
中小套型住宅建筑面积不得低于80.0%，计79022.9平方米以上（这对于其打造高档住宅而言不能不说是一大限制）。
另要求持有100%的商业物业；配建保障性住房5.0%以上等。
正是由于条件苛刻才让最终为了拿地走独木桥的房地产挤破头想要获得这块资源。
4、协同效应明显
实际上，中兴社区所在的原闸北内环内目前在售的楼盘价格已经不低，水涨船高，周边楼房的价格为这次地王做了嫁衣。（嫁衣有好处，地王出现，周边地区行情绝对看涨！）
原闸北内环内，是近年来上海豪宅市场的新兴区域，区域内有苏河湾华侨城、绿洲雅宾利花园、新湖青蓝国际等高端楼盘在售，其均价无一低于7万元/平。
融信是谁？
分析完地王的价值所在，这次令我们感到震惊的还有一件事情，那就是这次地王的创造者——融信集团。
融信集团这次拿地，可是打败了中国最具实力的18家房地产企业，包括各大央企、万科等豪门。
参与这次竞购的房地产企业名录：
1雅居乐 2世茂 3金辉 4金茂+中铁 5西藏城投 6龙湖 7融信 8招商 9仁恒 10保利 11 合景泰富 12新城 13融创 14葛洲坝 15旭辉 16中粮+建发+首开 17华润+华发 18万科
据笔者了解，融信集团并没有国资背景，而是一家位于福建的民营企业，并于香港上市，其基本情况如下：
融信中国（03301.HK）是新晋崛起的闵系房企。其成立于2003年9月，原名福建融信房地产开发有限公司，2009年7月14日，正式更名为融信（福建）投资集团有限公司。公司注册资本6.67亿元，具有国家一级房地产开发资质，总部设在福建省省会城市--福州。
2013年开始融信走出福建，已经在福州、漳州、厦门、杭州、上海五个城市拥有项目。在克而瑞发布的全国房企2015年度销售业绩排行榜中，融信以295亿元位列29位，较2014年相比上升15位。3月16日，融信宣布将总部从福州迁入上海。
其实，融信集团已经不是第一次这么NB的打败大型房地产企业，在2016年刚开始的两周，融信集团就已经有让人“惊艳”的表现！
今年春节后不久，融信就以5739元/平米，溢价27.5%，在主场击败万科，竞得余杭开年首宗宅地。在余杭之后，融信紧接着以成交价13072元/平米，溢价53.8%购得萧山嘉瑞华庭。
不过，出手凌厉的融信付出的代价恐怕也让绝大多数房地产企业退避三尺，不敢苟同。
融信上市时负债率超过1541%。上市后尽管融信的负债一路降低，2012至2015年，融信中国资产负债率分别为86.71%、91.79%、96.74%和85.42%，但仍然连续几年在港股40家地产公司中位居榜首。
融信的债务结构中短期债务占比较高。克而瑞的一份统计报告显示，2015年，65家重点房企长短期负债比平均值为2.12，融信的比值为0.73，长短期负债比位于统计内企业倒数第二。
如此激进的扩张的拿地策略，并没有让融信的价值有多大提升，目前市值也仅仅100亿港元左右，这还是在近期伴随港股整体上涨的情况下：
关于融信笔者想多说一句，融信敢于在刀尖上起舞，和我国房地产市场以及整个金融体系的结构密不可分，因为一二线城市的地皮和房子是最佳的升值保值资产，银行最喜闻乐见的抵押物和融资品。不过笔者也劝融信集团，常在河边走哪有不湿鞋，风险还是好好的管控！
这意味着什么？
上海以如此让人震惊的价格夺取新地王，有什么长远意义吗？
1、全面超过香港
笔者认为上海中兴社区地王最具指标性的意义之一就是，让香港楼市黯然失色。举例来说，8月4日，香港也有一块在位置等各方面和上海中兴社区类似的地皮被中国内地企业拍得，情况具体如下：
大公财经8月4日报道：
内房进军本港地产发展市场又多一员猛将。属市区临海地段的油塘商住地皮，在有多家内房参与争逐下，最终由央企五矿集团旗下的五矿地产（00230），以超出市场预期上限逾四成的40多亿元夺标，每呎楼面地价超过7000元。五矿指公司实现“走出去”的第一步，项目总投资达70亿元。
香港地块位置良好，周边配套设施完善
香港地块谷歌地图实际情况
香港市区临海地段的油塘商住地皮基本信息
从上面的香港地块位置图和周边情况实际情况分析来看，此地块尽管没有上海地区那么具有优势，但在土地更加的稀缺的香港地区来说已经是难能可贵的地皮了。就是这样一块土地，五土矿业最终的拿地成本核算成人民币仅每平方米6.3万人民币，远低于上海的10万。
2、北上深楼价涨不停？
北京、上海、深圳对于人口和资金的吸纳能力是全国最强的，而对于楼市来说人口和资金是最重要的两个因素，他们代表了需求和购买力。所以，尽管国家和地方不断的展开限制性的措施，上述地区的楼市并没有大的变动，仍然在保持一个向上的态势。
同时，向来北上深三地基本上楼市会相互跟随，出现你涨我涨大家涨的局面。之前，三地土地的价格记录是：
2013年的融创北京农展馆地块，实际成交总价约为43.24亿元，折合楼面价约7.31万元/平米。
2014年的丽丰上海黄浦区五里桥地块，折合楼面价约8.55万元/平方米。
2015年的泰禾深圳宝安区尖岗山地块，折合楼面价约7.99万元/平方米。
因此，笔者认为，鉴于静安地块已经远超此前的记录，这可能会让这北上深三个地方未来土地价格进入一个新的阶段。
3、全国楼市普涨？
笔者一直认为，对于一线城市和二线热点城市来说，楼市的调控政策并不会对房价有真正意义上的抑制作用，换句话说就是楼价不会因为国家的限制性政策而有大的跌幅。上海新地王的出现更加印证了笔者的看法。未来这些热点城市除非出现大的国家整体宏观政策的变动，有可能会持续性的上涨。（短期可能政策作用下不会有明显的涨幅）上海地王在目前这个阶段也会起到推波助澜的作用。
但是对于其他非热点城市，人口、资金等因素并不能支撑其楼市发展的，笔者认为上海新地王的出现并不会让这些准二线、三线以下城市的楼价跟涨。
一线城市及部分二线城市楼市经历了上半年的升温后，楼市趋缓、地王频现、限购限贷、杠杆风险等成为房地产业的热点问题。日前在海南举行的2016博鳌房地产论坛上，与会人士就此发表了各自的看法。
“今年上半年出现的部分城市房价新一轮上涨不可持续，下半年或将下降。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷说。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，6月份70个大中城市房价环比上涨城市数继续减少，涨幅继续收窄。
谈及未来房地产市场的走势，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，预测下半年将会比较平稳，增速会放缓。“由于房价已经到达周期高位，明年部分城市房地产市场将出现负增长。”
地王频现成了上半年房地产市场的一大特征，全国50个主要城市冒出200余宗“地王”。与会人士认为，这场“地王盛宴”背后的风险值得警惕。
对于地王频出现象，经济学家向松祚说，这说明中国房地产不够健康，目前北、上、深均价已经接近5万元，购置100平方米房产需500万元，超过其高薪阶层年收入的10倍，房价收入比过高。
“现在是没买到地纠结3天，买到地纠结5年。”旭辉控股董事兼主席林中认为，未来5年，北上广深房价难以覆盖现在的地价，近来在这些城市买地如果要想有钱赚，压力不小。
“中国居民购房加杠杆的速度过快。”中国银行业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会委员巴曙松表示，从他的研究来看，我国居民购房杠杆率从2005年的17.1％猛增到2015年的39.9％，2016年这个数字估计会上升至44％。
“通过交易杠杆大致评估后发现，新增的房贷销售比处于高位，上涨空间有，但不宜有太乐观的预期。”巴曙松说，中国的新增房贷的销售比从2011年以来持续上升，2016年上半年高达43％，而50％左右被认为是居民新增房贷销售比比较高的水平。
当谈及接下来是否会实行降准、降息等政策时，经济学家、国民经济研究所所长樊纲认为，现在都在强调回归中性，回归中性意味着不扩张、不收缩。
没有谁能确定的告诉你未来楼市的走向，一方面有无数人手握大笔资金涌入楼市，另一方面又有投资者高喊楼市已经存在巨大的泡沫。中国的楼市是否已经到了最危急的时刻呢？通过4个关键性的指标来解释这个问题。
一
房贷收入比超过日本泡沫时期
一般在买房过程中，大部分购房者会选择贷款买房，这就关系到房贷收入比，简单来讲，房贷收入比就是购房者每个月的月供和实际收入的比率，比如每月还房贷5000元、实际收入10000元，这个比率就是0.5，即50%。
按照国内商业银行的规定，为了保证自己的风险，会根据借款人的收入限定最高的贷款额度，要求借款人月房贷月供不得超过月收入的50%，这就是借款人的最高警戒线。
房贷收入比被世界银行和西方国家普遍认可，被认为是对房价高低进行判断和对居民住房购买与支付能力进行测量的最重要的指标。
知名经济学家巴曙松几天前在博鳌地产论坛上指出，中国的房贷收入比增长非常快，已经接近发达国家的水平。日本的房贷收入比从80年代起大幅上升，2000年左右达到0.6左右，而中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达0.46，已经超过日本房价泡沫时期的水平。
巴曙松预测，如果房贷增速维持在25%到30%的增速，预计到2020年，中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。
一
新增房贷销售比创历史新高
新增房贷销售比是某个阶段新发放的房贷规模与这个时间段的房屋销售规模的比值，也就是所谓的交易杠杆，衡量的是市场的承载能力。
美国次贷危机发生前，也就是2007年的峰值是52.6%。数据显示，2015年我国新发放贷款规模4.7万亿，新房销售额7.3万亿，二手房销售额3.6万亿，交易杠杆43.12%。
巴曙松指出，50%左右的交易杠杆很可能是比较高的水平，因为从国际经验对比来看，美国的房地产市场2007年新增的房贷销售比在接近50%的时候发生次贷危机，这意味着中国居民购房加杠杆的速度在逐步逼近这个边界。
但也有专家表示，中国房地产市场的杠杆率并不高。中信证券陈聪指出，截至2016年7月，中国居民的未偿还杠杆负担（公积金+商业贷款）超过18万亿元，即便按照最保守的估计，房地产存量杠杆率仅有不到13%。也就是说，全国平均来看，100万的房子，最多只有12.9 万的按揭贷款和公积金贷款没有偿还。
这两者的观点核心差异在于，巴曙松强调的是房贷相对于收入的压力，而中信强调的则是不动产的价值；双方衡量标准不同，得出结论也不同。但《真话财经》认为，双方的观点都应该纳入考虑，房子是消费品，同时也是投资品。
不论如何，可以肯定的一点是，中国房地产市场，尤其是新增商品房已经存在杠杆较高的情况，未来继续加杠杆（比如降低首付之类的措施）的可能性较低。
房贷GDP比加速上升
房贷GDP比就是房贷总额相较于GDP总量的比例。在房贷增速持续上行、经济增速缓慢下行的背景下，中国的房贷GDP比在过去几年呈加速上升态势，2012年以前尚不到15%，2015年底达到20.7%，有人预测2016年底将超过25%，达到日本地产泡沫顶峰时的水平。
在《真话财经》看来，25%或许还存在一定的低估。大家都知道，目前中国经济处于近年来最困难的时期，处于L型发展趋势的底部，GDP增速有可能继续走低。与此同时，房地产市场继续火热，因此房贷GDP比将会呈现加速上升的趋势。
一
居民负债率疾速上行
居民负债率是居民总负债相对于GDP的比值，也就是居民杠杆率。这个数值近些年增速惊人，从2005年的17.1%增至2015年的39.9%。与此同时，英国、美国已经到80%以上，日本也超过了60%，所以中国的水平低于发达国家，但是和墨西哥这些跟中国发展水平相近的国家相比，已经属于比较高的了。
海通证券分析称，虽然中国居民负债率仍低于英美日等国，但国际经验表明，当人口红利消退、人口抚养比见底后，将迎来居民杠杆率见顶。而中国人口抚养比已在2011年见底，这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶。
巴曙松指出，每一轮房价的上涨，都伴随着居民杠杆率持续的提升，而在房价平稳的时候，杠杆率也总体平稳，房价越平稳，老百姓越不借钱买房子。
结合海通证券和巴曙松的观点，我们能发现，居民负债率的快速上涨反映出中国房地产市场在过去几年的火热，但一旦在未来某个时间段见顶，民众借钱买房子的动力会大幅减弱，房价将会平稳。
一直以来，国内经济学家都觉得中国的房地产市场和日本早期的情况很相似。
1985年9月，美英德法日五国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议。之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。
日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续五次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金极其充沛。
由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，造成股市楼市价格双双飙升。
1985年以后的4年时间中，东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，两地住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。
与此同时，在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒，有求必应。
最终房产和股市泡沫破裂，许多日本家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”，日本就此进入“失落的十年”。
至于说美国的次贷危机，详细过程我就不赘述了。次贷危机爆发的根本原因还是房贷超出了很多购房者的偿还能力，而这背后是多方促成，包括银行、政府和购买者自身。
至于说中国的房地产泡沫是否会持续扩大、会在何时破裂都犹未可知。既然日本、美国有着惨痛的前车之鉴，那么中国政府和各界有必要尽可能地想办法，抑制房地产市场的过分繁荣，以免重蹈覆辙。
最后，笔者想感叹一句，在全球资产荒，钱找投资项目，到处是资产泡沫的时代，中国一线城市的楼市或许是未来短期内最具投资价值的标的。
来源：新浪财经 星火记者联盟、财经韬略; 作者：韬略哥
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