本文转自：DT财经

走在大城市的街头，你能看到诸多梦想中的元素——名车、豪宅、各式潮流符号……但如果你想在这里定居，遍地开花的房产中介店会用数字告诉你，什么叫作“为梦想窒息”。

 

DT君的朋友小马也在为买房发愁。工作一段时间后，小马有了在上海安家的想法，但手头的预算有限，只能承受总价300万元以内的房子。理想远大但预算有限，小马觉得自己只能“螺蛳壳里做道场”。

 

在偌大的上海，预算300万真的能找到兼备贴近核心区域、交通便利、配套发达等优势的房子吗？

 

我们分析了上海二手房数据（统计截至2019年底），为小马的购房计划提供一点参考。

 

300万

能买到什么样的房子？

一开始，我们就发现了个好消息——小马可以选的房子还挺多。

 

尽管魔都总体房价感人，甚至有1成以上在售房源总价超过千万，但仍有1/3的房源总价控制在300万元以内，数量接近2万套。

 

小马要做的，就是在这2万处房源中，找到自己最中意的一套。

 

 

有了可选余地，接下来我们先看房子的位置。

 

2万套可选房源中，外环内和外环外的比例基本为1：1。这自然又是一个好消息，毕竟外环内的日子可能更符合我们对上海生活的定义。

 

但常识告诉我们，万事两难全，住得近、价格低，这房子自然会有别的缺点，比如房龄和面积。关键在于，面积会有多小？房子会有多老？

 

从数据来看，售价300万以内的房子面积大多不足70平方米，近7成房龄在20年以上。如果再加上“外环内”这个条件，那么剩下的房源，平均面积只有44.7平方米，平均房龄也超过了30年。

 

 

如果小马想住70平方米小两居的房子，那么浦东、奉贤、嘉定、青浦、金山应该能提供丰富的选择，只是大多都在外环以外，离市中心的繁华有些遥远。

 

 

说白了，所谓买房，就是在地段、面积、房龄等各项条件中反复权衡，预算有限的情况下，只能选择性放弃一些要求。

 

仍旧沉浸于996奋斗的单身青年小马，认为近几年对自己最重要事情的就是上班，买房首先考虑交通方便，在这个条件下，如果房子能大一点、新一点，那就更好了。

 

300万买房实现交通自由

可行吗？

在上海想要交通方便，那肯定得离地铁站近。

 

早晚高峰时期，如果考虑到各大主要干道上薛定谔的堵车，开车的小马能否准时到公司，多半要听天由命了。

 

如果我们把到地铁站直线距离不到1公里定义为交通方便，那么小马的可选择房源将只剩下44%——大部分300万以内的房子，离地铁站都有些距离。

 

分行政区来看，当然也是地段越好，地铁站点更密集，出行也更方便。比如地段最好的黄浦区，虽然价格合适的房源很少，但全部153套房源附近都有地铁覆盖，出行十分便利。

 

杨浦、长宁、普陀几位选手的房源也大多交通便利，超过7成的房源能在附近1千米范围内找到地铁站。浦东虽然交通便利的房源比例不高，但胜在数量多。

 

 

相比之下，西南各区房源的公共交通便利度就要低很多。比如奉贤、青浦和金山几个区，虽然300万的房源比较多，但没有一个靠近地铁站1km以内🤦‍♀️。

 

对于就想住在地铁站附近的朋友们来说，杨浦、普陀和浦东都是比较好的去处，符合要求的房源数量很多，可以尽情挑选。

 

但这对于热爱996的小马来说还不够，她看重的是去公司方便。

 

所以我们在离地铁站近之外，还考虑了“从家到公司的通勤时间”这一要素，来看看住在这里上班到底方不方便。考虑到小马以后还可能换工作，我们把全市最热门的商务中心都纳入了考察范围。

 

DT君根据早年呕心沥血制作的“地铁1公里”数据，排出了上海商务功能最为密集的20个地铁站，以此作为上海的热门商务中心。再为每个商务中心划出了半小时公共交通通勤圈和1小时公共交通通勤圈，能被划进这些圈里的房子，都算是上班方便。

 

结果显示，如果小马是在四川北路、汉中路、漕河泾开发区和江苏路附近上班，那么1小时通勤圈内的300万房源数量就很充足，每个圈都超过了1000套。

 

我们询问了下，小马现在正好是在漕河泾上班，想要把通勤时间压缩到30分钟内，那么可选择的300万房源稍微有点少；如果能接受1小时的通勤——这在大城市也算是平均水平——那么小马的选择将会变得非常丰富。

 

 

如果未来工作机会在四川北路或汉中路，买房也会有很多选择。

 

最优越的是四川北路站，想要把从家到公司的时间控制在30分钟内，可选300万房源有近千套，放宽到1小时内到达，那么可选300万房源将会达到1844套。

 

其次是汉中路，在它的1小时通勤圈范围内有1394套可选房。

 

贴心的我们，还给小马提出了未来的求职雷区——新闸路、浦电路和东昌路，如果买房预算有限，还想上班方便，那就别去这几个地方工作。因为从这3个商务区出发，1小时内能触及的300万房源依次只有22套、26套和48套。估计在小马看到这条攻略的时候，它们也都卖得差不多了。

 

上班方便，又大又新

这种房子存在吗？

预算就300万，满足小马上班方便的房子其实很多，那么如果再进一步要求房子又大又新，小马还能买到房吗？

 

答案是，可以买到，但选择很少，总共只有918套。我们以符合标准房源最多的四个商务中心为例，替小马做个分析。

 

在漕河泾开发区的1小时辐射圈内，有365套房子符合“房龄低于20年”“面积大于70平方米”这一系列标准，排名第一。漕河泾西南边的松江区，包括新桥、泗泾、九亭等板块，符合标准的房源大多分布在这里。

以世纪大道为圆心，有179套房子满足要求。它们大多在康新公路、秀浦路地铁站附近。娄山关路的1小时辐射范围内，也只有173套住宅能够入选，多数在青浦新城地铁站附近。

但这里提到的房源还是有个大问题——离市区还是太远了。

 

 

可选范围看似很大，但真实的购房过程中，户型、朝向、学区甚至邻里作息习惯还会成为你剔除备选房源的原因——而且一筛就是一大片。

 

小马意识到，想要兼顾种种优点，300万元的预算还是不太够。要么把未来生活、工作的目标商务圈往外挪，或者在房子的面积上继续让步，不然还是买不到心仪的房子。

 

最终，小马决定再把面积标准放宽。所以在房龄、通勤条件不变的情况下，我们又将面积要求从70平方米降低至50平方米。

 

结果是，可选房源数增加至1420套——又多了502套。

 

从分布上看，漕河泾开发区1小时圈内的房源增加至639套。除了上述选择，小马还能在锦江乐园、莲花路等地铁站周围找到符合标准的房源。

世纪大道1小时辐射圈内有房源381套。在降低要求之后，小马还能在唐镇、张江路附近找到符合标准的房源。如果之后去迪士尼上班，他还能选择川沙附近的房源。

娄山关路的1小时辐射圈内有308套，祁连山南路、同济大学地铁站周边的房源也被纳入考虑范围之内。

江苏路的1小时辐射圈内有92套符合标准的房源，小马可以在白银路、金运路、李子园等板块找到符合他各项要求的房源。

 

更让人感动的是，扩大了选择标准后，在漕河泾和江苏路的30分钟辐射圈内，也分别出现了17套和6套房源。这对于爱上班的小马来说，无异于一个天大的好消息。

 

 

这样看下来，小马仍有可能在上海买到不错的房子——尤其是以漕河泾开发区为目标商务区买房时，选择空间相对较大。如果你恰好在漕河泾附近上班又有购房意向，不妨按照本文找到的几百套“理想房源”按图索骥。作为腾讯、字节跳动等大公司在上海的驻点，漕河泾也的确是一块充满活力的优秀商务区。

 

虽然跳出这些限制条件，我们发现如果预算达到500万，购房过程会有更优秀的体验。但作为一名普通人，拥有300万购房预算，而且是在别的城市可以自由挑选豪宅的300万，已经实属不易。

 

最后，如果小马和你能通过本文在上海买到理想中的房子，也算是DT君的功德一件了。

作   者 | 阿   米、罗钰婧

编   辑 | 小   唐

数   据 | 罗钰婧、钟   黛、张乐川

设   计 | 郑舒雅、戚   震

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