旭辉：坚持产品721结构不动摇
1.拿地策略：不均衡策略，2014年不考虑拿地
旭辉现在总的土地储备已经很大，有920万平方米，2014年核心拿地策略是不需要每年拿那么多地，因为现在就算一年不拿地，2014、2015年的销售不会受到影响，2014年-2016年的利润也一样不会受到影响。所以，这种不均衡的拿地策略是对的，地价低的时候就多拿一点地，地价高的时候少拿、甚至不拿地。
所以，今年我们在拿地方面没有目标，只有一个预算的上限，我们不给下面的公司下目标。为什么？市场不好、地价那么贵还逼着分公司去拿地，这不是给自己下套吗？从这几年来看，旭辉拿地的比例应该是占销售收入的40%，有的年度会多一点，有的年度会少一点。比如2011年，我们拿地额度不足销售额的30%。
2.2014年不进新城市：有足够耐心等待南京的低点并进入之
今年我们基本上不会考虑新进城市，就算进入新的城市也不会超过一个，而且是在一二线。主要还是考虑到自己人力资源的支撑。去年我们新进入了三个城市，希望今年扩张步伐不会太快，希望今年业绩增长更多是来自人均销售额的增长，而不是靠市场的拓展。
旭辉的战略不会去三线城市，所以要进也会进一二线城市，成都、南京、西安这些城市都在我们的视野里面。但是，我觉得2014年并没有好的机会。我们认为，要进入新的城市一定要选择在这个城市的低点时进入。比如南京，我们有足够的耐心等到它的低点，并进入。
3.单一城市房价判断：城市库存去化周期在6-9个月，房价就有上涨机会
对于不同城市的分化，旭辉看到，一线城市和二线城市呈现出不同的市场特点，在一线城市，供应不足是主要矛盾。二线城市的特点是供应过量，这就会给房价带来压力。比如杭州，2013年市场表现非常好，就是因为2012年当地政府减少了土地的供应。然而2013年土地供应过大，在全国排第三位，这就为2014年的房价带来压力。与此同时，2014年当地政府又一定会收缩土地供应，2015年市场又会向好。把握好这个节拍，在今年年底，明年年初回落的时候去买地。
为什么北京、上海的房价上涨动力比较强？因为目前上海库存去化周期仅为8.7个月，北京大概只有7个月，所以房价上涨的幅度就比较大。旭辉认为，库存去化周期在6-9个月，房价就有很大的上涨机会；9-10个月以上比较均衡，房价可以温和上涨；但如果超过15个月，房价就会有压力。
目前，武汉、重庆、天津目前库存去化周期都在16个月左右。其实中国绝大部分二线城市的供应都比较充足，这些城市的矛盾不在于需求，而是在于政府的土地供应比较大，一线城市核心矛盾是供应不够。
4.产品结构策略：旭辉721结构
在旭辉产品战略中，产品结构非常重要，旭辉目前坚守“721”产品结构，即70%是宜居住宅，20%是销售型商办，10%是创新和其他产品，这个大的结构旭辉不会轻易改变。比如不会因为写字楼利润率高就去增加，倘若这样做，增加之后可能会使周转率变低。所以，这几年一定会稳定产品结构。第二，写字楼的利润率已经比住宅高，因为同样的销售价格，写字楼的成本比住宅低。
旭辉内部要求，住宅的净利润率要超过20%，写字楼的净利润率一定会超过15%。因为净利润有两块组成，一是现金利润，即核心利润，是通过卖楼得到的。二是，物业评估而得到的利润。去年这两块加起来和2012年持平，但是结构发生了很大的变化。2012年旭辉利润很大一块是评估的，今年总利润中很大一块是净现金利润的增长。
另外，旭辉相信，高端市场一定会放开。在整个机制成熟后，你喜欢买多少钱就买多少钱的房子，这和穷人没有关系。但是，控制投资和投机的需求很重要，就像在香港，市场过热的时候还是可以出台一些税收政策使他平稳，但不会剥夺你买房的资格，你有资格买房，但是政府通过经济手段进行调剂，这个思路是值得借鉴的！
5.战略：2013年业绩爆破，2014年销售目标120亿没问题
2008年15亿，2009年41亿，2010年44亿，2011年52亿，2012年58亿，而去年2013年完成93.7亿的业绩，增长幅度很大，对此，宝龙公司管理层还是比较满意的。2013年为什么能够增长呢？原因有2：一方面是宝龙加大了刚需产品的结构，产品方面本身就有所变化；第二是去年销售额里面，一、二线城市比历年增长很多，这是最主要原因之一。
宝龙全年锁定120亿销售目标
为啥是这个目标了？在宝龙内部，这个目标应该说小KISS啦。第一，宝龙目前货源比较充足；第二，今年单单上海销售规模能够占到30%，再加上杭州、厦门、天津这两个城市占了40%，这四个城市就占了宝龙70%的销售量。无论从城市，还是从产品上来讲还是比较有把握和竞争力。第三，以勤奋、干练的许华芳总裁为代表的管理层，很有信心，他们相信，2014年应该会超额完成销售目标。
另外，从去年开始，宝龙心态更开放，开始和别人合作，鼓励项目合作模式，未来会加大这种合作模式的发展，这对宝龙快速做大规模，又是一种顶层设计。
1.城市布局：宝龙对一二线和三四线布局的态度
对一、二线城市的战略，公司管理层，特别是宝龙老大在上市时就做了一个很重要的决策即总部到上海。去上海之前安龙对一线城市了解没那么深刻，总觉得地价很高，可能利润不一定特别高。但是到了上海，通过这几年的摸索和了解，其实一线城市是低风险，中回报的格局。只是说门槛比较高，每个项目总价比较高。但这个门槛，对于已经上市有一定规模的宝龙而言，这个问题能够克服。
在过去的两年中，宝龙在北京、上海布局了七个项目，尝到甜头后，今后还会不断加大在上海的比重，主要原因是看好上海。还有个原因，从管理和资源整合度来讲，在上海会更简单，更高效，更有结果。去年宝龙在上海第一个社区MALL开业，效果是超乎宝龙想象的，出租率100%，开业率95%，客流量和生意都远超宝龙的预计，目前宝龙在上海信心十足。
有很多投资者经常开玩笑说宝龙以前经常做三、四线，到一线城市会做吗？对此，宝龙总裁许华芳认定：“你在三、四线能做，你在一、二线城市就很简单，其实，三、四线城市做的难度绝对比一、二线城市难度更大，这是宝龙对比后的体会。”
2.2014年战略重心：进一步深耕上海
在2014年土地拓展方面，许华芳介绍，今年将更聚焦，特别是聚焦在上海，希望在上海投放更多的资源和资金。
上海项目发展模式和其他城市有什么不一样，大体上模型还是接近的，还是综合体，还是有一个持有型的购物中心。但是它在产品线上有所不同，宝龙有三个产品线，在上海产品线主推社区综合体，在外环，地铁上盖，辐射20到25万人的大社区模式，这是上海的主打模式。现在我们7个项目里面有5个都是这种模式，这是主打产品。
2014年货源还是比较充足，预计货源是250亿到280亿。不同城市间，我们一线城市会占比30%，二线城市占40%，三、四线城市30%，这个结构是比较好的。至于上海的拓展力度和公司发展，公司还是想进步，也会努力在上海会积极拿地。但是在权衡风险和扩大规模同时，会选择一些项目合作，简单说大项目都找人合作，基本是这样。
从今天来看，宝龙在上海的表现还是比较出色，有7个项目，5个是底价拿的，2个溢价也不高。我们做商业地产，在中国的发展还是有特别的优势。现在一直都有和其他企业在谈合作，去年有两个项目都是和别人合作的，未来会陆陆续续主动性寻找合作。
3.负债策略：目前负债率64%，指标可以接受
从负债来讲，公司整体负债率还是控制得比较好，负债率为64%，在行业中也是可接受的。负债提高的最主要原因在于，新增的持有性物业以及去年取得的11块土地，这是最主要因素。从公司的角度来讲，这个指标和数据都是能够接受的。
对宝龙公司毛利率下降问题，总裁许华芳表示，首先是行业趋势在往下走，其次是2013年交房比例大部分是2011年低位销售的货源，还有去年商业交房的比例比住宅低得多，而历年来商业毛利高。许华芳表示，一年内无法将毛利率重新提升至40%的水平，但希望朝该方向努力。
在资金成本方面，去年提出调结构，降成本，这两点财务团队都做得非常出色。2013年底手上现金有48亿，比去年增加了139%。第二，短债只有40亿，长短债比是很健康的。现在短债比例才20%，因为有一个是资产内保外贷，是循环贷款，不用考虑进去，但是在会计准则上还是归为短债。
宝龙2013年总平均成本下降了1%，如果以100多亿来讲，一年能够省1亿多的融资成本。
4.2014年继续低成本战略：土地成本与销售比平均是12%到15%
坚持低成本战略，不会去参与所谓的地王，高单价，回报率不高的项目不会去碰。并根据公司的销售和现金流情况新增土地储备。在土地成本方面，宝龙还是维持低成本的土地储备，目前土地成本和销售比平均是12%到15%左右，在行业内是比较低的。
5.宝龙电商模式：比天猫、京东更牛B的大数据和会员制
电商这个思路是宝龙创新的一种精神，与其他企业不同的是，宝龙社区化O2O最大特点是有一个载体，以福州为例，有500个商户，有30万忠诚的常态客户，这两个都是最大的资源。当时的想法很简单，思路是如何帮商铺赚更多的钱，如何提高客户忠诚度和服务满意度。很简单，就帮商户免费搭一个电商平台，免费搭一个物流平台，让他们能够去卖。当宝龙的商户，经常来宝龙的，比如说家里做饭没有油米，你在手机打个电话，半小时就能够送上门，提高他们的效率。
宝龙做电商的特点就是因为有这个社区型购物中心，未来走的是大数据和会员制，因为只有三、四十万人，不像天猫、京东要分析几亿人，分析这三、四十万人的准确率是很高的。目前电商平台有专门的团队在负责。2014年的目标是希望扩大到4到6个项目。模式是一个购物中心一个平台，而不是一个平台走天下。