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文/好地研究院 方晓泉
8月16日，位于未来科技城的综合体项目建工欧美金融城住宅组团——西溪丽晶首次开盘，给出了1.1万元/平米的板块最低价，直接拉低了板块的价格体系，迫使位于同一板块、销售均价近1.7万每平米的富力西溪悦居不得不降价迎战。
好地研究院发现，建工欧美金融城之所以能以如此低的价格开盘，关键在于其极低的地价，仅1060元/平米。在房价下行的通道中，利用极具竞争力的地价优势，在价格战中拔得头筹。
欧美金融城并非个案。
在城北，亿丰旗下的两个综合体项目，首开推出的住宅项目均是板块最低价。
其中，位于农副物流板块的彩虹郡均价约7800元/㎡，低于赞成8500元/㎡的低开价格，相比名城博园1.1万元/平米的高点，打了7折。（不过后续赞成降价，起价6888元/㎡，低于中央郡6999元/㎡的起价）。
位于崇贤板块的上亿中央郡起价打出5299元/㎡，比恒基旭辉府不久前进行降价的5999元/㎡起价还要低700元/㎡。
在临平新城，位于地铁上盖的华元欢乐城均价只有8800元/㎡，这个价格和景瑞御华府高层价格相差不多，而御华府和地铁站的距离约为2公里。
商住综合体地价往往较低，有以下原因：
第一，商业开发周期长，开发成本高，资金回流也慢。
第二，运营成本高。大多数综合体的商业部分自持比例较高，或需建设五星级酒店。
因此，政府在推地的时候，往往通过搭售住宅用地的方式，来提高项目的吸引力，保证开发商能够通过住宅的开发快速回笼资金，并有一定的利润。以此来“补贴”体量大、投资额大、回收周期慢的商业综合体项目。
而最新的市场数据表明，当前市场行情下，综合体中的操盘者开始充分利用低成本这一优势，普遍抛出了“诱人”的新盘开盘价格，成为一些板块价格战中的“杀手”，并直接推动了板块价格体系的重塑。
除上述板块之外，还有一些板块面临着价格“沦陷”的可能。如之江板块的三立水晶城，市中心的绿地华家池1号，均是典型的综合体。
好地研究院测算显示，假设这几个项目按照以综合地价为成本来定价，将对板块价格体系的带来非常显著的杀伤力。
可能低开的综合体情况
注：房价估算公示为：房价=开发成本*（1+10%）+税费及营销成本；
其中，开发成本=地价+财务成本（地价*10%）+建安成本（4000元/㎡）、10%为合理利润、税费及营销成本=房价*15%。
附表1：未来科技城项目情况
附表2：勾庄农副物流板块项目情况
附表3：崇贤新城项目情况
附表4：临平新城项目情况
