引言

本报告主要研究内容为“余杭区如何实现同城化”。这是好地研究院首次提出的课题，也是余杭乃至杭州楼市今后城市化发展的一个重要概念。

同城化从何而来？

城市的发展将不少郊区融入“主城区”，而历史和体制上形成的主城与郊区的差距就成为郊区发展的动力。主城成为郊区不断要赶超的目标，我们把这个过程叫做“同城化”。

限于篇幅，本报告目前主要表达的是在房地产发展过程中，政府、社会乃至开发商如何提供软硬件，提升居住质量，达到同城化的目的。

同城化的提出，对于政府、开发商来说，是适应新形势的重要举措，这是因为：

第一，同城化是“白银时代”的新特征

当前，房价停涨，甚至下跌，去库存成为第一要务，这使过去以地价红利为主要支撑力量的黄金时代，突然需要切换轨道，有人把目前称为“白银时代”，过去那种简单的楼盘之间的竞争方式也不得不切换轨道，变成区域能否提供更好的生活环境的竞争，变成区域综合能力的竞争。

第二，余杭同城化检验杭州城市发展能力

杭州城市发展需要新的空间，土地价格低又毗邻老城区的区域自然得到青睐，而这些因老城区外扩受益的区域，又恰巧是投资重点热点地区，从产业集聚，到硬件投资，再到软件投入也成为必然。三面与主城区相接的余杭，自然成为十余年来最受益的区域。余杭同城化“成绩单”直接检验杭州城市发展能力：包容、吸纳和融合新城区的能力。同城化将是余杭区最大的红利，也是最有效的路径。

2013年，余杭商品住宅的成交面积破纪录地达到325万平方米，与主城区仅有35万方的差距。而在市场惨淡的2014年上半年，余杭区商品住宅依然成交119万平方米，首次超越主城区的95万方。

余杭区的后市是否仍然被看好？在房价地价涨升到一定程度，交通尤其是地铁的衍生达到一定的密度之后，两个核心的因素将成为余杭能否可持续发展的关键：

一、硬件：作为硬件的城市规划、产业布局和交通建设，它集聚人口和就业，产生税收；

二、软件：以教育、医疗、商业等居住配套为主的软件建设，它吸引人们栖居，决定居住质量。

两者相互促进、提升余杭价值的过程，可以简称为余杭同城化进程。本报告将以2014年上半年为基准点，来观察和评价余杭同城化的进程。

共分为四章，今天发布（上）：第一章、第二章；明日发布（下）：第三章、第四章。

作为杭州首份同城化报告，同城化的研究才刚刚开始，好地研究院今后将继续秉承专业、专注、专心的宗旨，持续跟踪和评估余杭同城化的进程，继续撰写相关的研究报告，为政府建言献策，为开发商投资决策提供参考，为杭州八区及未来十区（富阳、临安也即将撤市设区）的真正同城化贡献绵薄之力。

第一章 同城化的内涵

一、什么是同城化？

同城化一般是指一个城市与一个或几个城市因地域相邻，在经济和社会发展等方面客观上存在着能够逐步融为一体的发展条件，通过城市间的相互融合，使城市间在发展、建设和管理上形成高度协调和统一的区域功能，使市民弱化属地意识，共享城市化所带来的发展成果。

同城化是区域经济一体化和城市群建设过程中的一个重要阶段，是区域城市间经济与社会发展到一定程度的必然趋势。

二、同城化的必要性

21世纪初，中国经济的快速发展促使城市间的联系越来越密切，但是行政区划分割导致的市场割裂比较严重。为了突破“行政区经济”，各地兴起“撤市设区”的热潮，以减少上级城市和下级城市间的行政壁垒。

在此背景之下，余杭于2001年撤市设区，成为杭州的一个区。

建区以后，余杭与主城区融合进展明显，体现在大都市的规划布局、基础设施建设、产业园区开发、生态环境保护、旅游资源共享、道路交通收费等方面。

但由于余杭区在撤市设区后继续实行“行政区划、财政体制、管理权限”“三个不变”的政策，继续享受市地一级部分经济管理权限，基于“谁投资、谁建设、谁收益”的原则，“财政独立”的余杭在很多政策上还不能和主城区享受同城待遇：

譬如余杭的初中生至今不能报考主城区的高中，余杭的医保卡在很多主城区医院不能直接结算使用，等等。

让居住、生活在余杭区的市民与主城区的市民享受同等待遇，是余杭同城化的要求和内在动力。而人的城市化是同城化的高级形态，本报告从物质层面来描述余杭同城化，至于余杭区的市民在精神内涵层面如何实现融入都市文明，最后实现“人的城镇化”，将在未来的研究中探讨。

第二章 余杭同城化的基础条件

余杭与杭州主城区地域相连、历史相承、文化同源、产业互补、交通衔接、社保趋同，经济社会发展水平较高，同城化发展已具备良好的基础。

一、地域空间无缝衔接，交界线长达114公里

据资料，余杭地域面积1222平方公里，占杭州八区的40%，空间上与杭州主城区三面环抱、无缝对接，交界线长达114公里，从东到西分别与江干区、下城区、拱墅区、西湖区接壤。其中西湖区的三墩镇，1996年5月从余杭划归西湖区管辖。

随着杭州主城区不断向外扩张和余杭环主城区七个街道加快城镇建设，城市空间呈现连绵发展态势，同城化发展自然条件得天独厚。

图 余杭区与主城区的空间关系图

依托区位上的优势，在路网建设的推进下，余杭与主城区的空间融合已经成为现实：

目前，杭州地铁1号线于2012年11月24日正式运营，直达余杭临平，在余杭区境内有6个站点，占31个通车站点的五分之一。

杭州“一绕六射”的高速路网均经过余杭区，并都在余杭区设有出入口，既减轻了过境车辆对余杭区地面交通的压力，也便利了余杭区百姓的日常出行。

在主干道路方面，天目山路、文一路西路、古墩路、莫干山路、世纪大道、临丁路、杭海路等都已延伸至余杭区的腹地，道路逐步连通成网。

二、“先有余杭，后有杭州”，历史文化渊源深厚

余杭与主城区历史渊源颇深。秦时在今余杭区内置钱唐(含杭州城区)、余杭两县，属会稽郡(钱唐即钱塘，几经变更，到民国为杭县，今余杭区系由原余杭县和杭县大部地域合并而成)。隋时于余杭置杭州，后移治于钱塘。

之后千余年，余杭和主城区虽然在名称、隶属关系上多有变迁，但一直紧密联系在一起，直至2001年余杭撤市设区，成为杭州市区的一部分。

“先有余杭，后有杭州”的独特历史渊源赋予了余杭与主城区与众不同的关系与纽带。

而“良渚文化”、“吴越文化”、“南宋文化”和“运河文化”的源远流长，更使得两地居民生活习惯和民风民俗相同，商贸往来、文化交流历来密切，同城化发展人文基础扎实深厚。

三、产业发展互补性强

目前，余杭和主城区经济互动频繁，分工协作日益紧密，产业关联度进一步加强，形成了配套日渐完善的产业集群，为同城化发展提供了良好的产业基础。

2013年，主城区第三产业的比重已经达到70%，形成了以现代服务业为主的产业结构，文化创意产业、旅游休闲、信息与软件服务、金融服务、现代物流等现代服务业发达。

同年，余杭区的二产、三产比重为46.6%和48.4%，形成了以先进装备、生物医药、家纺服装、绿色能源、信息电子产业为主的优势制造业，文化创意产业、休闲旅游业、金融服务、商贸物流等服务业加快发展。

四、社会保障政策趋同

近年来，余杭区在就业安置、医疗保险、失业保险、养老保险、住房补贴政策和公交、公园特殊人群减免规定等政策待遇方面逐步实现了与主城区的“同城同待遇”，让市民真正享受融入大都市带来的实惠。

例如，2014年2月，余杭区发文将城乡居民社会养老保险基础养老金标准由每人每月110元调整为150元，而1月份主城区刚完成同样的调整。

第三章 余杭同城化的实践

第四章 同城化的难点与应对措施