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金融政策松动
好地网9月30日消息（研究员 陆盈） 今日下午，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。《通知》明确，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
《通知》还明确，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
以上政策的松动，被业内视为开发企业的一大“国庆大礼”，金九虽然已过，但冲刺银十的信心得到了提振。
房地产的好时机又来了
浙江大学公共管理学院教授，房产政策研究专家杨遴杰认为：
央行新的房贷规定，打开了一些口子。已有一套的，还清贷款的可按首套房政策，这等于降低改善型需求的门槛，对市场需求的扩张有一定作用。
二套以上的也可以申请贷款，等于之前的限贷令放松，但是前提是要结清贷款。严格地推理的话，其实相当于一家只能贷一套房。这样方便控制房地产行业整体的杠杆率，不至于短期放大。
银行似乎被赋予较大的自主权，鼓励筹资渠道多样化，开发企业也被支持其合理融资需求，在过去历来的操作里，合理、良好之类形容词，都容易被操作者掌控来放大自由裁量权，似乎房地产的好日子又要来了。
但是，条件还不充分，接下来要看货币口子会不会同步打开。如果按年初设定的13%的增长率来看，下半年新增货币的余地不大，但是一定会比前几个月的完全低迷稍好。存量M2数量足够大，但是大部分沉淀在房地产内，腾挪出来本身会带来供应增加，加上资金成本高，很难盘活。
所以，虽然供需双方的资金支持都在加大，但是总阀门开不开还有待观察。当前房价高，资金成本高，真要再刺激起放假需要投入的资金量远超08年的规模。而且，执政者不得不考虑这样大规模的投放资金只是为了刺激房地产，却要承担非常可能的高通胀风险和更不可回头的结构失衡，值得不？
总结来看，会让市场活跃一些，但是过高估计美好前景，则可能很难实现。这也许是高层的一种相对合理的选择，一步步放低门槛，每次释放部分需求，让市场相对平稳，缓解政府土地收入和实体经济下滑的问题。但是又不过分刺激市场带来另一次大起伏。这样做虽然有点走钢丝绳的味道，但是只要手握货币阀门，还是有一些可能。
定向稳增长
民生证券对此分析称，限贷松动吹响定向稳增长号角。具体观点：
①我们之前提示的“认房不认贷”如期兑现，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖。
②重申利率7折下限意义不大，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。
③亮点在于MBS和专向金融债。银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足。通过发行长期限专向金融债和MBS，可以缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或逐步从高点回落。
④当前政策取向是修正此前过紧政策，不宜理解为全面宽松，未来定向稳增长仍是主基调，经济下行风险缓解，四季度债市风险加大。
⑤中央房地产调控思路愈发明确：不能工具化（遏制投机需求），但也不能妖魔化（坚定支持合理需求），由市场决定，分层分城施策。
二套房贷大放松
上海易居房地产研究院副院长杨红旭解读政策亮点：
1、三套限贷令取消；
2、二套房贷大放松；
3、针对外地人的限贷令取消；
4、鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷。
通知全文
中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知
为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展，现就有关事项通知如下：
一、加大对保障性安居工程建设的金融支持
鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。
二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求
对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。
三、增强金融机构个人住房贷款投放能力
鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求
银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。
人民银行、银监会各级派出机构要针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求，支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。
请人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行及村镇银行。
中国人民银行银监会
2014年9月29日
好地讯