引言
本报告主要研究内容为“余杭区如何实现同城化”。这是好地研究院首次提出的课题，也是余杭乃至杭州楼市今后城市化发展的一个重要概念。
同城化从何而来？
城市的发展将不少郊区融入“主城区”，而历史和体制上形成的主城与郊区的差距就成为郊区发展的动力。主城成为郊区不断要赶超的目标，我们把这个过程叫做“同城化”。
限于篇幅，本报告目前主要表达的是在房地产发展过程中，政府、社会乃至开发商如何提供软硬件，提升居住质量，达到同城化的目的。
同城化的提出，对于政府、开发商来说，是适应新形势的重要举措，这是因为：
第一，同城化是“白银时代”的新特征
当前，房价停涨，甚至下跌，去库存成为第一要务，这使过去以地价红利为主要支撑力量的黄金时代，突然需要切换轨道，有人把目前称为“白银时代”，过去那种简单的楼盘之间的竞争方式也不得不切换轨道，变成区域能否提供更好的生活环境的竞争，变成区域综合能力的竞争。
第二，余杭同城化检验杭州城市发展能力
杭州城市发展需要新的空间，土地价格低又毗邻老城区的区域自然得到青睐，而这些因老城区外扩受益的区域，又恰巧是投资重点热点地区，从产业集聚，到硬件投资，再到软件投入也成为必然。三面与主城区相接的余杭，自然成为十余年来最受益的区域。余杭同城化“成绩单”直接检验杭州城市发展能力：包容、吸纳和融合新城区的能力。同城化将是余杭区最大的红利，也是最有效的路径。
2013年，余杭商品住宅的成交面积破纪录地达到325万平方米，与主城区仅有35万方的差距。而在市场惨淡的2014年上半年，余杭区商品住宅依然成交119万平方米，首次超越主城区的95万方。
余杭区的后市是否仍然被看好？在房价地价涨升到一定程度，交通尤其是地铁的衍生达到一定的密度之后，两个核心的因素将成为余杭能否可持续发展的关键：
一、硬件：作为硬件的城市规划、产业布局和交通建设，它集聚人口和就业，产生税收；
二、软件：以教育、医疗、商业等居住配套为主的软件建设，它吸引人们栖居，决定居住质量。
两者相互促进、提升余杭价值的过程，可以简称为余杭同城化进程。本报告将以2014年上半年为基准点，来观察和评价余杭同城化的进程。
昨天发布第一章和第二章，今日发布第三章和第四章。
第三章 余杭同城化的实践
据好地研究院分析，在2001年撤市设区之后，余杭同城化的实践形式包含两个方面：
第一，基础形式：从2001年开始，从城市规划、产业布局、交通建设等三方面实践；
第二，高级形式：从2010年开始，同城化在硬件层面取得较大进展后，以良渚安吉路实验学校引进为标志，开始在教育、医疗、商业等三方面着力解决同城化的软件问题。
一、同城化的基础形式
城市要发展，就必须引进产业；要引入产业，就必须修路；要修路、要发展产业，就必须有前瞻性的规划。这是原先作为杭州郊区的余杭必须要解决的同城化基础问题，环环相扣。
1、城市规划
在2007版的《杭州市城市总体规划（2001-2020）》（以下简称杭州总规）中，余杭区在杭州的城市格局中为“一副三组团”，即临平副城、塘栖组团、良渚组团和余杭组团。
在这样的规划格局下，临平副城的城市功能相对明确，同城化进程也较为明显；而三个组团由于缺少城市功能定位和强有力的行政整合，发展建设较为缓慢。
2010年，省政府在余杭区“仓前科技岛”的基础上设立“浙江海外高层次人才创新园(简称海创园)，之后与青山湖科技城一起整合成为“杭州城西科创产业集聚区”。2011年4月，海创园升格为“杭州未来科技城”，规划面积113平方公里，范围基本覆盖余杭组团，并成立了管委会。余杭组团依托未来科技城的发展，开启了快速的城市化发展，成效显著。
图 余杭区城市副中心分布图
2014年6月，杭州总规修订方案提出在余杭区新增城西科创和城北两个副中心，其中城西科创副中心就在“未来科技城核心区”，城北副中心的位置就在“勾庄—运河新城”，这两个一西一北的副中心，再加上东面的临平副中心，三大副中心在主城区边上构建起一个完美的弧形，完整地撑起了余杭的城市骨架，改变了原本余杭城市发展中“偏安一隅、临平独大”的不对称格局。
好地研究院认为，未来将有更多、更优质的资源高度集聚在这三个副中心，有利于推进余杭区环绕主城区三个方向的同城化。
2、产业布局
产业是城市发展的基础。余杭区近几年充分把握与杭州主城区的地缘优势，主动承接主城区的产业转移，积极吸纳主城区的高层次人才，坚持走“产城融合”的新路，构建了“五城一基地”的产业发展空间格局，合理引导产业集聚发展，打造了一批协作配套、有机联系、特点鲜明的新兴产业集群。
图 余杭区主要产业功能区分布图
——临平新城。充分利用双铁和区位优势，发展企业总部、会展购物、文化休闲、物流创意为一体的杭州城东副中心。目前理想银泰城、华元欢乐城、崇邦综合体等已开工建设，网商园今年开园，菜鸟网络有意进驻西大门产业基地。
——未来科技城。作为中组部、国资委确定的中央企业集中建设的四大人才基地之一和第三批国家级海外高层次人才创新创业基地之一，未来科技城（海创园）着力吸引海外高层次人才创新创业，大力培育研发经济、楼宇经济、总部经济、服务经济。目前已引进了淘宝城、中国移动、中国电信、中电科五十二所、北京大学工学院、贝达安进（世界500强）等实力企业、科研院所以及380余家科技型中小微企业。
——北部新城。目前的主要产业是杭州农副物流中心、金恒德汽车产业园等，未来将大力发展现代物流、文化创意、科技信息、工业设计等生产性服务业。
——高新企业城。位于国家级余杭经济技术开发区，目前已形成生物医药、电子电器、机械制造、纺织服装为主的制造业，今后将主攻高新技术产业。
——乔司国际商贸城。重点发展商贸服务业，承接主城区外迁市场。
——仁和先进制造业基地。定位于先进装备制造业集聚区，目前已引进比亚迪新能源大巴车项目。
另外，余杭区全面实施创新“523”计划，计划三年建设科技创新园50个，总建筑面积200万平方米以上，引进科技型中小微企业3000家。其中，未来科技城、余杭经济技术开发区、良渚街道、五常街道是推进科技创新“523计划”的主力军和中坚力量，三年共计划建设35个科创园、引进企业2300家。
3、交通建设
轨道交通方面，目前连接未来科技城的地铁5号线、连接北部新城和良渚新城的地铁2号线已动工建设，加上已经通车的地铁1号线，2020年之前将至少有3条线让余杭区和主城区紧密相连。
未来地铁3号线、4号线二期、9号线、10号线也都将在余杭设有站点，总地铁线路将达到7条之多。
图 余杭区主要道路、地铁线路示意图
道路建设方面，南北向的东湖快速路和吉鸿路-紫金港路-紫之隧道、东西向的文一西路地下通道目前都在建设中，石祥西路延伸、文二西路延伸、拱康路、丽水北路等城市主干道的建设也在计划中，这些道路通车后都将进一步加强与主城区的快速路网联系。
二、同城化的高级形式
教育、医疗、商业是同城化的高级形式，是与主城区共享优质生活的重要保障，其中教育是关键。从2010年开始，随着余杭区众多楼盘的交付入住，百姓对这三方面的需求也更加迫切。
1、教育配套
由于余杭与主城区土地财政的“分灶吃饭”，加上中小学教育很强的行政属性，导致余杭区初中生至今未有机会就读主城区优质的公办高中，也无法共享主城区优质的初中和小学教育。随着在余杭区买房的新杭州人越来越多，家长对优质教育的渴望也越来越强，这个同城化过程中的“顽疾”到了非除不可的地步。
图 余杭区重点中小学分布图
余杭区近两年在教育提质方面的重大举措包含：
（1）2014年1月13日，余杭区与杭州市教育局就引入学军中学优质高中教育资源合作协议签约，学军中学（海创园）分校项目正式启动。该校地处杭州未来科技城（海创园）内，由杭州市教育局全额投资，为市教育局直属普通中学，由普通高中和国际部组成，其中，普通高中全年段有36个班，生源杭州主城区和余杭各占50%；国际部全年段12个班，面向全省优秀初中生招生。学校预计2016年9月前完成建设。
（2）2014年4月，临平新城内在建的乔司第二小学宣布与与杭州主城区名校天长教育集团联姻，携手共建“杭州天长教育集团余杭区世纪小学”。
（3）2014年7月17号，余杭区政府与杭州师范大学签订教育合作协议，宣布正式成立杭州师范大学附属学校，托管五常小学、五常中学，力争通过十年的时间办学水平领先主城区。同时，未来科技城将成立“杭师大-余杭区”教育合作理事会，理事会管理范围为杭州未来科技城区块所属中小学、幼儿园等各类合作学校项目。
加上此前已经落户的英特外国语学校（杭外托管）、安吉路实验学校、天都城时代小学余杭的中小学教育将在今后逐步接轨主城区。
2、医疗服务
医疗服务的同城化就是要让居住、工作在余杭的人能就近得到优质的医疗服务。在这方面，余杭区也是举措频频：
（1）作为目前浙江省规模最大的医院，位于未来科技城的浙一医院余杭分院已于2013年11月动工，计划于2016年建成。院区总建筑面积达34.4万平方米，按照三级甲等的标准设计。
（2）2014年7月23日，余杭区政府和浙医二院签署合作协议，余杭区第一人民医院正式挂牌为“浙医二院余杭分院”，这是余杭区首家按照三级甲等标准建造的医院，已经投入使用。浙医二院将对余杭区一院进行全面协作托管，在技术、科研、人才等方面予以支持和帮助。
另外，未来科技城已引进了定位国际康复中心的宝力专科医院，区三院已全面托管成为“市一医院瓶窑分院”，区二院与省肿瘤医院、区妇幼保健院与省儿保、省妇保、区五院与省口腔医院开展全面协作。
图 余杭区重点医疗机构分布图
3、商业配套
当前余杭大型商业较为缺乏，布局较为分散，品牌规模不高，已无法满足不断入住余杭的新杭州人对优质生活的追求。为缩小与主城区差距，方便市民就近消费，余杭区近几年在引进大型商业综合体方面力度较大，并重点布局在环主城区板块：
临平新城：理想银泰城、崇邦综合体、华元欢乐城、翁梅地铁综合体、宜家等均已开工建设。
未来科技城：已引进银泰城、欧美金融城、宝力城市综合体等，此外大型商业配套海港城正在建设中，包含营业面积超过十万方的baby park商业主题式购物公园。
良渚新城：日本永旺梦乐城已于2014年2月开工，预计2015年10月开业；中青文化广场已落地；占地150亩的奥特莱斯休闲购物广场已进入选址论证及供地报批阶段；
崇贤新城：上亿广场建设中，计划2016年投入使用。
图 余杭区主要商业配套分布图
第四章 同城化的难点与应对措施
正如当前中国改革进入“深水区”一样，余杭同城化也进入“攻坚战”，如何破解这些难点，特别是教育和医疗，是行政力量介入较深的领域，现代化的学校和医院易造，好的教师和医生难留。这就要求通过运作机制创新、管理模式创新和协作方式创新，来寻求解决当前影响余杭区市民同享主城区待遇的新机制、新方法、新途径。
一、如何共享主城区优质教育资源？
在2014年2月召开的杭州市新型城镇化暨农村工作会议上，政府提出了三个举措：
一是拟开展主城区优质高中与余杭、萧山两区相对应高中学校间的结对互助活动；
（好地研究院注：这一举措在提升教师素质和教学质量方面将会有成效）
二是杭州高级中学地区班、长河高中宏志班调整招生范围，面向余杭、萧山两区学生招生；（好地研究院注：若能尽快实施，成效显著）
三是继续支持主城区优质中小学校在余杭、萧山两区办学。
（好地研究院注：学军中学海创园分校已落地）
二、如何加快提供优质的医疗服务？
目前余杭区主要通过协作、托管、直管等方式来提升医院的医疗服务水平，其中区一医院近期由浙二医院托管，由浙一医院新建直管的余杭分院预计2017年投入使用。
结语
余杭同城化的目的，就是以主城区为标杆，通过提高余杭城市化水平和城市发展的质量，以完善的城市功能和良好的生态环境，不断满足人民群众日益增长的物质文化需要，能够给人民群众带来看得见、摸得着、感受得到的发展成果，最终让余杭区的市民都能享受到主城区市民一样的待遇，也就是实现“人的同城化”。
十四年来，在市、区两级政府和一些社会力量的推动下，余杭同城化取得了丰硕的成果，在城市规划、产业布局、交通、教育、医疗、商业配套的丰富和完善上逐步与主城区接轨，成为吸纳新杭州人的重要区域，特别是临平新城和未来科技城，新兴产业导入，以地铁为主的快捷交通建设，以及文教体卫等市民比较重视的配套设施建设较快，成为余杭同城化的先导区。
附件：余杭同城化大事记
★2001年的3月13日，杭州市政府正式对外宣布，经国务院和浙江省政府批准，撤销萧山市和余杭市，同时设立萧山区和余杭区。
★余杭区公安分局已别于2002年4月、2003年7月和2006年11月三次制定出台了调整余杭户口迁移的相关政策，力求在户籍管理上使余杭达到与杭州主城区同步。
★2004年，杭州市委市政府签发《关于加速萧山、余杭区融入大都市的若干意见》，《意见》从用地规划、产业发展、社会观念等方面提出对如何加速萧山、余杭融入大都市的建议。
★2007年2月，在国务院正式批复的《杭州市城市总体规划（2001-2020年）》中，余杭区“一副三组团”纳入杭州城市发展框架。
★2007年，余杭区制定出台了《中共杭州市余杭区委杭州市余杭区人民政府关于印发〈余杭区基本养老保障实施意见〉的通知》（区委〔2007〕115号）和《中共杭州市余杭区委杭州市余杭区人民政府关于印发〈余杭区基本医疗保障实施意见〉的通知》（区委〔2007〕114号），在基本养老保障、基本医疗保障政策上实现了与杭州主城区基本接轨。
★2008年1月，在杭州主城区和余杭各分管部门的努力下，余杭与主城区公交车正式对接。
★2009年10月，杭州施行新的《浙江省流动人口居住登记条例》。《条例》中明确指出流动人口是指在本省居住的非本市区、县（市）户籍的人员。即余杭区户籍的人员到杭州主城区工作居住的，不作为流动人口，无须申领《浙江省临时居住证》和《浙江省居住证》。
★2010年杭州市公务员招考公告中首次明确规定杭州市户籍含萧山、余杭两区。
★2012年11月24日，杭州市首条地铁线路杭州地铁1号线正式运营，余杭区内设有6个站点，加强了临平与中心城核心区的交通联系。
★2014年1月杭州市委发布《关于学习贯彻党的十八届三中全会精神全面化重点领域关键环节改革的决定》，《决定》强调在杭州推进新型城镇化建设中，必须深化城乡一体化发展的体制机制。以推进教育、社保、交通等公共服务一体化为先导，加快萧山、余杭两区与主城区的深度融合步伐。
★2014年2月，杭州市政府工作报告提出：进一步理顺萧山、余杭两区融入主城区的体制机制。
★2014年2月，余杭区发文将城乡居民社会养老保险基础养老金标准由每人每月110元调整为150元；1月，主城区刚完成同样的调整。
★2014年3月，杭州召开全市人力社保工作会议。会上提出，2014年要推进萧山、余杭两区社会保障与主城区“一体化”发展，实现两区与主城区医保两定机构(定点医疗机构、定点零售药店)互认互通，统一两区与主城区的职工基本养老保险缴费比例和城乡居民社会养老保险基础养老金标准。
★2014年6月，《杭州市城市总体规划（2001-2020年）修改》草案公示，余杭区新增城西科创副中心和城北副中心，城市功能进一步提升。
