文/好地研究院首席研究员 方晓泉
编者按
当2015年元旦的太阳升起的时候，人们看到的杭州楼市，是怎么样的境况？
如果用一句话来概括昨天--已经过去的2014年杭州楼市，也许“价格无底线”最恰当不过了，就在岁末，沿江板块的相江公寓推出1.2万多元每平方米的促销房源，这个价格比2010年首次开盘时，内部职工的优惠价，还要低，此举也跌穿一直在阴跌的九堡沿江板块的底价。
相江公寓不是一个孤独的存在，降价再降价已经成为贯穿2014年杭州楼市的主题词。
开发商定价策略，既不是前些年大力宣扬的产品导向，也不是成本导向，而是彻底的低价跑量，没有最低，只有更低，不管利润，即使巨亏，三十六计，走量为上。
这种一边倒地杀价出货的情形直至年底。跌价背后的动力，是杭州楼市一个铁的事实：高库存，高成本。
供大于求的事实让人无奈。跌价导致的结果更让房企郁闷，2013年热情高涨抢滩杭州的外来开发商，一年甚至几个月后，即遭遇集体亏损割肉的命运。
行业普遍性亏损的大背景下，杭州楼市迎来了2015年元旦的太阳。
一、2015年杭州楼市会怎样？
住浙网联合好地研究院，推出2015年杭州楼市预测报告。
在国家和杭州市的背景下考察，我们认为：
① 宏观政策层面，整体偏暖。虽然2015年政策放松的措施空间有限，刺激效应有可能递减，但是金融方面降息与预期中降准等宽松措施的推出，将有效降低购房成本，进一步刺激购房需求。
② 同城化方面，医保率先破冰。到2015年，杭州将全面打通八区医保系统，余杭和萧山人到主城区医院挂号看病消费以及到药店买药，都可以直接刷卡消费，享受与主城区居民相同的待遇。此外，以萧山为例，萧山区和主城区之间的同城化即将成为现实，以下2项也将在2015年开始实施：①教育同城：萧山区的初中生也可以就读主城区的优质高中。②户籍同城：即萧山户口也属于杭州户口，无需迁移。【钱贤强：萧山余杭同城化的三个之“最”】
对于2015年，以房价作为观察的中心点，我们的基本观点是：
一、低价跑量作为去库存的主要手段仍将继续。
二、齐跌现象将改变，部分库存低的区域房价将反弹；
三、盈利楼盘将增加，亏损面将缩减；
四、迟至下半年，部分区域住宅、土地市场将双双转暖。
需要特别注意的是：
一、部分区域的房价将反弹
所有区域，所有楼盘共跌现象在2015年将终结，不同区域房价表现将分化。库存量较少的部分地区，新的一年中，价格开始偏向卖方有利，反弹将展开。
需要注意的是，价格是反弹，是高位跌落下降之后的底部反弹。
而那些库存量大，并且区域配套无改善迹象的板块，价格反弹将受到抑制，继续以价换量将成为大概率事件。
二、盈利楼盘将增加，亏损面将缩减
盈利楼盘将以2014年下半年和2015年上半年底价成交的部分新项目为核心，同时价格的反弹将使亏损面得到缩减，使开发商盈利情况得到大幅度改善。
二、分类预测
1、最可能发生反弹的区域在哪里？
2014年，杭州房价全面下跌，但不同板块降幅的差异大。通过对2014年各板块的供求价量四个指标分析，好地研究院认为，杭州八区房价最可能发生反弹的板块为滨江区和城西的蒋村。
滨江区的购买力强，是杭州楼盘平均去化速度最快的板块；同时，土地供应量小。板块未来或将处于供小于求的局面，价格有望上涨。
蒋村板块的特征是：第一，新房供应量小，仅两个楼盘在售，其中融创河滨之城刚刚开盘不久，万科西庐已经进入了二期销售。第二，蒋村近阶段仅剩一宗可供应宅地。因此，新房价格反弹可能性较大。
滨江区、蒋村板块供应量及去化周期
2、2014年价格战重灾区2015年将如何变化？
大城北：由于缺乏地铁预期的支撑，大城北没有过多利好的释放，新房供应量居高不下，潜在土地供应量也比较大，因此较难走出价格战阴影。
城北供应量及去化周期
3、2015年豪宅供应量将大增？
受整体市场低迷影响，2014年初期待的豪宅年，最终并没有到来。
其中，原计划2014年开盘的华家池三盘、御道路一号等豪宅重头戏，开发商纷纷爽约。而在售豪宅整体表现也不佳。
武林壹号2014年成交了32亿，在成交金额上，远超其他楼盘，以绝对优势排名榜首。
然而，武林壹号的放量成交，却是以年初的降价代价换来的。2014年3月，武林壹号1号楼以不到6万/平方米的价格面试，当天去化14亿，并拉开了此后的热销序幕。尽管房源略有差异，但1号楼的首期开盘价，仍然较该盘2012年底首开的7.8万/平方米均价，降了将近2万/平方米。
2014年豪宅表现整体不佳的另一个案例是九龙仓君玺和武林外滩。这两个楼盘位置仅次于武林壹号，售价也不高，却双双落榜2014年豪宅TOP10。
大华·西溪风情意外地成为2014年的豪宅赢家。作为距离淘宝城最近的排屋楼盘，受益于阿里巴巴上市，西溪风情11、12两个月成交了84套排屋，成交金额7.49亿。而该盘2014年全年的排屋成交量只有104套，9.8亿。
2014年杭州八区豪宅成交金额TOP10
种种迹象显示，2014年爽约的豪宅年，将在2015年到来。
目前，华家池三盘蠢蠢欲动，事实上的华家池大战正在开启。华家池“三国演义”，将是2015年杭州豪宅市场的最大看点。
融信·杭师大和中海·御道路一号两家豪宅2015年也将面试。这两个楼盘体量都比较大，尤其是中海·御道路一号，扣除需要配建的保障房后，计容建筑面积依然高达27.8万方。
2014年杭州豪宅新生力量一览
御道路一号的邻居万科大都会79号，2015年也将面试。作为万科首个单独拿地进入市中心的豪宅楼盘，大都会79号承载了万科在杭州的另一种品牌重任，其表现值得期待。
此外，位于钱江新城复兴单元的杭房·钱江御府以及金隅学府，应该也会在2015年面市。加上在售的滨江·钱塘印象，届时，该区将迎来三盘PK的盛况。
4、新兴区域表现如何？
① 未来科技城
竞争更趋白热化。目前，未来科技城已经形成了富力、建工、新城、合景泰富四家房企的竞争格局。2015年，预计万通、西房、宝力、衢州巨化等房企的项目将推向市场。
② 蓝孔雀的“内忧外患”还将持续。
“内忧”为蓝孔雀综合体内一共四家房企，2014年，已经开盘的三个项目去化并不理想，四家房企之间的价格战还将继续。“外患”来自申花板块和三墩祥符板块的几个楼盘，如申花板块天阳尚景国际二期、浙旅萍水街一号，三墩板块的中旅紫金名门、首开国风美域，祥符板块的金地申花里、汉嘉申花郡。
③ 萧山南部卧城
经历了2014年的下探和筑底，2015年将回稳。一方面因为2号线开通使买南部卧城的潜在购房者增加；另一方面，南部卧城的供应量在2015年预计将见底回落。