文/好地网 卢丹
核心提要
①180余人的地产盛会，余杭热了
②同城化，关键的时期已经到来
③靓丽的同城化成绩单
④余杭楼市最具吸引力的“红利”，如何发挥？
⑤他们，在一起推进同城化，并已经享受到同城化的“红利”
⑥余杭区副区长李红良 两个愿景：一座有活力、有魅力的城市
⑦国土余杭分局局长高伟兴 四个方向：余杭的房地产开发机会
⑧汤海孺 五个建议：提升未来发展空间
⑨40宗优质成熟地块现场推荐 环主城区板块为重点
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这是一次别开生面的论坛，来自政界，商界，学界，媒体界共180多位各路专业人士，为了一个熟悉又陌生的议题：杭州同城化，走到一起研讨。
这又是近年来难得的房地产专业盛会，尤其是在目前清淡市况中，新的时代下房地产新的发展方向与逻辑，开始在探讨中得到彰显。
这就是今天（7月29日）下午在黄龙饭店钻石宫举行的杭州同城化发展论坛给与会者的印象，这次论坛出人意料地有80余家开发商参会，几乎囊括了杭州目前所有具有活跃度的开发商。政府方面，余杭区副区长李红良，杭州市国土资源局余杭分局、余杭区教育局、余杭区卫生局等职能部门负责人，未来科技城、临平新城、北部新城、崇贤新城等10余家做地主体代表出席会议，还有杭州市规划专家汤海孺先生等专业人士，与万科、富力等80余家开发商代表展开了深入的交流和探讨。
这场由余杭区人民政府主办，由中国土地新媒体门户好地网全程策划的论坛，特邀著名地产主持人，浙江电视台王森先生主持，现场互动热烈，从探讨杭州城市化发展方向切入，揭示了在房地产“白银”时代，同城化成为了余杭楼市提升竞争力的关键。
180余人的地产盛会，余杭热了
今天的会议，传递出余杭的三“热”度。
第一，关注度之热。今天到场的嘉宾，包含官、商、学者及媒体人士，总规模达180余人，各方目光聚焦余杭，堪称历史上规模最大，关注度最高。
第二，话题之热。本次会议，以杭州同城化为主题。在各方资本纷纷寻找新机遇的背景下，同城化到底将给余杭带来什么样的发展契机，是业内人士们非常感兴趣的话题。
第三，市场背景之热。今天，正值杭州市限购政策放开的当日，市场各方都在关注限购调整对于后市的影响，本次论坛无疑为业内人士思考后市提供了一个开放的交流平台。
同城化，关键的时期已经到来
余杭区副区长 李红良
本次论坛上，余杭区副区长李红良先生出席会议，并作精彩发言。李先生指出：目前余杭的同城化发展已经进入关键时期，这个关键性体现在：
第一，推进余杭融入主城区，余杭区已经做了很多工作：包括，交通的同城化已经全面实现，各种配套，尤其是软环境建设已经日趋完善。
第二，杭州市新修改的总规将为同城化提供更多的规划导向和支持。城西、城北副中心的设立，余杭将成为杭州同城化发展的桥头堡。
好地研究院院长钱贤强
在会上，好地研究院院长钱贤强给出的一组真实的数据为上述观点提供了论证：
1、数据显示，余杭在杭州八区的新房成交套数在逐年增长，2010年至今，从27.5%增长到39%。今年上半年余杭区住宅成交套数已经超过杭州主城区。
2、在上述的成交量中，以临平新城、北部新城、未来科技城等为主的环主城区板块的成交量占到了76%。这说明，余杭与杭州主城区的融合率先在毗邻主城区的板块得到了体现。
靓丽的同城化成绩单
好地研究院在杭州首份同城化研究报告中指出，两个核心的因素将成为余杭能否持续发展的关键。
1、作为硬件的城市规划、产业布局和交通建设，它集聚人口和就业，产生税收；
2、以教育、医疗、商业等居住配套为主的软件建设，它吸引人们栖居。
余杭的同城化发展路径，正是围绕上述两个核心在积极开展。
会上，杭州市规划设计院总工程师汤海孺表示在新一轮的规划修改中，已经将余杭区发展的相关设想融入到整个杭州市的版图中，实现规划同城。
因为余杭三面包围主城区，具有区位优势；文化上与主城文化同根同源，且交通上无缝对接。拥有这些发展优势，余杭能够成为杭州未来发展的重要区位与空间，也是杭州城市功能向周边扩展的承建空间。
汤总的发言充分显示，余杭将是杭州城市发展的重要方向，将成为承接杭州城市人口转移的优选之地。
好地研究院同城化报告显示：余杭已经交出同城化进程的靓丽成绩单：
第一，以五城一基地为主线的新兴产业发展迅猛。
第二，作为同城化的核心——教育同城化成效显著。杭州天长教育集团牵手余杭世纪小学，学军中学进驻未来科技城……
第三，交通促进融合，在秋石快速路、上塘高架、文一西路、世纪大道等快速路、主干道的连通之下，余杭已经全面进入杭州半小时交通圈。
第四，多个商业综合体陆续建设，余杭城市配套将迎来质变。
余杭楼市最具吸引力的“红利”，如何发挥？
同城化，已经成为余杭楼市最具吸引力的“红利”，如何落实同城化的发展举措，将是真正享受到“红利”的保障和关键。
今天，以“新余杭，新机遇”为主题的论坛，对余杭区的产业、教育、卫生、交通、商业以及城市整体功能的提升等各个方面，均做了探讨。
1）在产业方面，未来科技城规划局局长张长永表示：杭州未来科技城是全国四个未来科技城之一，它的关键词就是高端人才。产业的发展对未来科技城在优质人口导入方面意义重大。除了淘宝城之外，中国移动和中国电信也将在未来科技城落地。
2）在教育方面，余杭区教育局副局长王铮表示，这几年余杭教育局也在围绕着让余杭人民能上学、上好学这个目标，整个教育在稳步提升。在引进优质教育资源上做了很多工作，已经引进了学军中学、安吉路实验学校、天长、时代小学、杭州外国语学校等名校。7月份又跟杭师大深度合作，在建立杭师大附属艺术教育集团基础上，今年全面托管中小学的教育。
同时余杭区也在着力打造余杭区自己的教育资源，首先优化了整个教育布局；其次努力提升教师队伍；第三，努力提升教学的质量；第四，进行多元化的教学，余杭区出了很多政策鼓励优质民办教育。
接下来，余杭教育要抓住全面融入主城区这个好的机遇，通过两方面继续提升整体教育水平。一方面，我们以开放的心态，积极主动的态度，不断引进区内区外的优质教育资源；另一方面，探索这些优质教育资源共建共享良好的机制，培育我们余杭的名校资源。
3）在医疗方面，余杭区卫生局副局长王辉表示，现在全区的医疗卫生机构总共有345家，区属的医疗单位有11家，每个街道都有自己的医疗服务中心，20家社区服务中心，164家社区卫生服务站，还有100多加民营的医疗机构，形成一个比较完善的区级、镇街、社区卫生服务站的三级医疗卫生服务体系，实现了15分钟就医的交通圈。
接下来的余杭区将从四个方面出发继续来提升医疗水平。
第一、 从量上着手，优化整个布局。余杭区西部、中部医疗比较薄弱，以后瓶窑组团的区三医院会有个迁建扩建工程，位置紧邻104国道，有500个床位，计划今年年底或明年年初动工。西部、未来科技城一带，浙一医院的余杭院区将马上开工。中部也就是北部新城这块，预留了100多亩的土地正在招商，这也将成为一个区域级的医疗中心。良渚组团中，良渚医院今年已经开张。临平新城有3家三级医院。
第二、 加大社会资本办医的力度，最近余杭政府也在商量加大社会资本办医的力度。
第三、 跟我们省市的医疗机构去深度合作。
第四、 优化区内的医疗机构机制，一家区属医院托管几家社区服务中心，打造一个医疗联合体的模式。
4）在商业方面，余杭区已经有多个商业综合体布局，其中临平新城在整个余杭区商业业态最丰富，商业体招商成果最为显著。
临平新城开发建设管委会副主任陈联宏表示，商业地产开发商在选址中，已经跳出临平看临平。宜家在华东地区除了上海之外，就选在了临平新城，相信在宜家看来，在整个华东市场而言，临平新城的优越性是显而易见的。
5）在交通方面，余杭区已经形成了四通八达的路网架构，其中崇贤新城成为交通发展的最大受益者之一。
崇贤新城开发办副主任胡水元表示：“交通改变心理距离，也改变了时间距离”。从空间上来说，崇贤是与主城区相接的，随着秋石高架的建成，一个匝道与崇贤新城一条主干道相通，这样在交通方面会非常方便。
接下来，在交通同城化与主城区的对接上，崇贤新城还会有新的突破：BRT快速公交号线，预计今年年底开工建设，明年年底能到达崇贤新城境内，这条快速公交7号线能覆盖整个崇贤的出行需求，而线路的另一端到达焦家村，这个点可以更好地实现与地铁的换乘。
④在文化旅游方面，近期杭州京杭大运河的成功申遗，给余杭带来了新的发展机遇。运河综保盛春华介绍，此次京杭大运河申遗包括27个河道遗产段和58处遗产点，在余杭境内有2处河道段和1处遗产点。两处河道段分别为杭州塘段（余杭段）和上塘河（余杭段），遗产点指塘栖广济桥遗产点。
运河的成功申遗，首先为余杭打开了一扇面向世界的窗户，让世界更为广泛地了解余杭，也为余杭文化展示提供一个国际宣传平台。
另外，运河申遗成功后一定会给余杭的旅游业和三产服务业带来巨大提升。
他们，在一起推进同城化
关于同城化的议题探讨引起了现场嘉宾们的共鸣。
城市的发展，离不开政府和社会投资的共同参与，已经入驻余杭的开发商们正在一起积极推动余杭的同城化进程。
在以“新余杭，新机遇”为主题的论坛环节，万科杭州公司副总经理宗卫国表示：万科在拿地时强调“PIE”的概念，就是人口、就业和投资。在涉及业主的居住生活时强调城市配套服务，前提是社区配套服务。而教育是社会生活中重要的环节之一，如何把好的教育资源引入是万科十分关注的。因此，万科在良渚文化村成功引进了安吉路教育集团，并在后续校长的引进方面也花了很大心思。
而赞成房产在引进杭州天长教育集团方面功不可没，赞成首府项目总经理陈永全表示，赞成首府这个项目，定位刚需为主，面向的除了临平本地人，还有很大一部分是杭州主城区的外溢购买力，刚需或首改客户尤其重视教育。临平新城，城市配套越来越完善，但还缺名校。出于市场需求考虑，赞成与区域内开发商一同，引进名校，并得到了市场的积极认可。
他们已经享受到同城化的“红利”
来自广州的大鳄富力地产，是未来科技城最大的“地主”。今天，富力杭州公司总经理杨晔参加了互动对话，他很有感触地说：“富力入驻杭州后选择余杭，第一步棋，是选对了。”
杨晔指出，未来科技城有着许多得天独厚的先天性优势。首先，区域与城市之间是无缝对接的。其次，环境资源与西溪湿地有着天然联系。第三，政府层面的引导，产业的导入。未来科技城的教育、配套、商业都将会成为该地区吸引人的重要支撑。
景瑞杭州公司常务副总吴俊告诉好地网，他对余杭的市场信心十足，伴随着主城区人口外溢和产业导入带来的人口新增，余杭区刚需和改善客群将日益增多。再加上配套利好逐步实现，余杭市场潜力大。以景瑞的两个项目为例：首个项目御蓝湾，从去年九月底开盘至今已销售近千套；御华府项玲珑墅今年四月仅开盘两个月更是成为了杭州上半年别墅类产品当之无愧的销冠。
另外，朗诗作为来自南京的品牌房企，是临平新城翁梅板块的最大“地主”。今天，朗诗浙江公司副总经理施永青在论坛发言时表示，在临平新城的三块地：未来街区一期基本上今年年底可以交付，二期在一期原建的基础上补了一个仓，正在建设中，近期开盘。花漫里项目的展示区8月份呈现。朗诗对这个板块持续看好，也将会持续深耕。
两个愿景：一座有活力，有魅力的城市
余杭区副区长李红良
在会议的最后，余杭区副区长李红良提出了对余杭城市发展的两个愿景：
第一，余杭要做一个充满活力的城市，这个活力主要体现在有足够的人气，目前余杭本地的户籍人口是90万，但是外来常住人口已经有110万，随着五城一基地的产业发展，以产促成产城融合的趋势会进一步加大，余杭一定会充满活力；
第二，希望余杭打造成一个充满魅力的城市，这个魅力主要体现在教育、医疗等基础设施这一块。余杭正按照打造田园城市的目标要求，希望在完善基础设施的基础上，使余杭的生态更加环保，使余杭的人居环境更加美好，更加适合居住，成为所有人梦想中创业和安居的乐土。
杭州市国土资源局余杭分局局长高伟兴
四个方向：余杭的房地产开发机会
杭州国土资源局余杭分局局长高伟兴
在会议上，杭州市国土资源局余杭分局局长高伟兴作了主题发言，高局长认为，接下来余杭将从以下六个方面进行发展：
1，将更加注重三大副中心的集中集聚发展
余杭区现在的耕地保有量是55万亩，基本农田的保有量是48万亩，目前余杭区的剩余的可用空间只有4万亩。
4万亩是什么概念？就是到2020年，只有4万亩的新增建设用地空间。如果按照我们的产业分布来讲，一万亩用于工业产业，一万亩用于房地产，一万亩用于技术支持，包括民生项目，还有一万亩留用于机动。所以，余杭的土地资源非常宝贵。
2，将更加注重公建配套设施的完善；
3，将更加注重新农村的环境提升；
4，将更加注重山水资源的保护和利用
5，将更加注重主城与副城政策接轨
6，将更加注重人文建设，营造开放包容的地域文化
同时，高局长提出当下余杭房地产市场四个方面的开发机会：
1，发展精英地产，即是适应城市精英居住的地产；
2，发展智慧地产，杭州是一个智慧型城市，我们的房地产，也具有智慧的功能；
3，发展农业地产，农业地产是一个新兴的地产，余杭还未开始，但是完全具有这个条件；
4，发展养老地产，余杭是发展养老地产的最佳置地，余杭距离主城只有半小时的交通，其他比我们好的地方都没有我们的交通便利。
五个建议：提升未来发展空间
杭州市规划设计院总工程师汤海孺
在主题论坛上，杭州市规划设计院总工程师汤海孺提出了余杭区几个重要平台的发展建议，他认为：
未来科技城平台比较高端，是全国四大未来科技城之一，对接平台较高端，“产、学、研、金、游、购”基本具备，未来发展主要将集中在公交设施方面。
北部新城，最大的优势是与主城区对接的战略区块，目前也有很多居住地块推出，接下来主要考虑北部新城的商业设施与周边商业进行整合，有序推近，同时加快交通建设。
仁和制造业基地，拥有矿山资源优势，未来将成为杭州向北辐射的重要交通枢纽，杭州通往德清的城际快轨，连接点主要位于仁和。
余杭经济开发区，也是未来承接杭州产业功能的非常重要的空间，从目前来讲，已经积聚了很多非常有特色的产业集群，包括装备制造、新能源等等，最近还在孵化作为全省生活医药高新区的战略区位。未来发展主要考虑如何与钱江开发区相互协调发展，同时，加快配套资源建设。
临平新城不能仅仅考虑主城区与余杭区的关系，应该重点关注其与周边县市的关系，其周边县市产业集群发展非常迅速，如海宁许村。临平新城应抓住机会，吸引周边县市的购买力。
2014年读地手册首发
优质成熟地块现场推荐环主城区板块为重点
余杭有什么好地？是开发商们密切关注的问题。在今天的会议上，余杭2014年读地手册进行了首发，本期读地手册新增对各个区域的价值研究，包含城东（临平新城、塘栖等）、城西（未来科技城、闲林等）、城北（北部新城、良渚新城）、城北（崇贤新城），共四册。
在读地手册发布的基础上，根据做地单位的进度，好地研究院专门制作了余杭成熟地块可视化视频专题片。将各个区块的供地情况，具体地块的区位交通、配套条件等特征要点通过视频的方式展现。
在共40宗成熟地块中，好地研究员发现，未来科技城、北部新城、临平新城、良渚新城、崇贤新城等环主城区板块是主要的供地区块，这些区域与主城区无缝衔接，将成为同城化发展的战略阵地。
