晓泉点评：地铁七堡车辆段上盖项目缘何“低价”起拍？

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文/好地研究院 方晓泉

提要：七堡车辆段地块的地段优势明显，体量大，地价在当前行情之下并不算高。但地块的技术指标复杂，要想开发好这宗地，除了增加成本，还要面临很多难关。

10月30日，主城区即将出让4宗宅地，其中，最受瞩目的便是地铁七堡车辆段上盖地块。好地研究院分析，这宗地块的优势有：

1、地段好，交通便捷。地块位于七堡地铁站出口，一站即可到达商业综合体集聚的新东站商圈，十余分钟即可到达武林广场。同时，地块紧邻德胜快速路和沪杭高速，行车便利。

2、体量大，总价高。地块占地面积440亩，建筑面积54万方，起价44.4亿。如此大体量和高总价的地块，对于品牌开发商来说，是一个机会，可以打造成标杆项目，但对于中小开发商来说，高总价却只能望其兴叹。

3、起价低。经计算，地块的楼面起价表面上仅8218元/㎡，比去年牛田单元成交的三宗宅地的楼面价要低3000-4000元/㎡。按照目前板块内房价测算，有一定的获利空间。

牛田单元出让宅地一览

但深入了解这宗地块，好地研究院发现这宗地块开发难度不小，操盘方将要面对两个难题：

第一，配套成本高

1、地块需无偿配建1所24班小学、2所9班幼儿园、7.1万方城市绿地，配套公建成本需分摊至地价。

2、地铁一号线隧道在地块落地区红线内穿过，为退让地铁盾构13米，落地区近20%的用地面积无法作为建筑用地使用，并且还须有对地铁盾构的保护措施，增加成本。

3、该地块上盖区无法建造人防车库，其住宅、学校、幼儿园所对应的人防面积指标需移至落地区建设，落地区须开挖两层人防地下室，增加大量地下室建造及地铁盾构围护成本。

4、地块紧邻德胜快速路及沪杭高速，沿交通干线两侧的住宅面积约18万方，占总住宅面积的35%，受噪音污染，售价影响大打折扣。

5、因涉及地铁上盖施工，施工阶段的车行荷载、施工堆载、塔吊、人货梯布置均受原结构荷载限制。施工工艺非常复杂，难度相当大，工程成本比普通住宅项目大幅增加。

图为车辆段，高度9米。轨道限定了承重樑的位置，同时对于上盖区的荷载要求极高

综合以上因素，保守估算，地块至少需增加成本2500元/㎡，实际起始楼面价至少为10718元/㎡。这个价格低于板块内的三个项目，但按照目前板块内房价测算，获利空间较小。

第二，短期内开盘难度大

据好地研究院了解，虽然地块形式上已经满足的开盘的要求，即“正负零零”，但实际上，这个项目在短期内开盘难度大。原因有2点：

1、地块现状为地铁上盖区以及柱网结构已按原设计方案浇盖，目前结构荷载、总图排布、核心筒位置、户型尺寸受柱网影响，均无法随意进行调整，等同于带方案出让。

图中平台便是上盖区“正负零零”起点，实际高度13.5米

图中竖立的柱子便是已浇灌而成的柱网结构，不得随意更改

2、原方案设计存在大量东西向住宅，市场接受度非常低，户型尺度及布局不合理，不符合主流市场需求，若改变户型，需对原结构进行改造，一方面增加成本，一方面需征得地铁集团同意满足盖板下车辆段的运行。

图为上盖物业配套车库，高度在9米至13.5米之间

图中下陷的为电梯井，同样不能随意更改

因此，项目操盘者必须改变原方案，但又不能改变原方案的承重结构，同时，方案的更改，必须经过地铁集团的同意。这就意味着，操盘者要花大量的时间对原方案进行研究和修改，再把修改后的方案提交地铁集团进行评估，而由于地块同时有地铁线和车辆段，地铁集团的评估需要相对较长的时间。据调查了解，北京、上海、深圳等一线城市已开发的地铁车辆段上盖物业，无一例外均由当地地铁公司自己主导开发。