好地网6月24日讯（研究员 王宇栋）今年以来，未来科技城在杭州土地市场“一枝独秀”：在杭州宅地普遍底价成交的情况下，未来科技城已经出让的三宗宅地都通过激烈竞争以较高溢价成交。土地市场之“热”，超过了业内预期：此前，不少业内人士认为未来科技城的供应量较大，应是谨慎进入的板块。那么，为何未来科技城为何能率先回暖，引来众多开发商争相夺地？
好地研究院认为，开发商积极布局未来科技城的背后，体现着他们战略求同、战术求异的思路。
战略上求同，同的是开发商在未来科技城拿地的决心相同，是开发商对于板块的认同和发展前景的一致看好：
1、板块定位高：杭州未来科技城是中组部、国资委确定的全国4个未来科技城之一，是第三批国家级海外高层次人才创新创业基地。
2、政府扶持力度大：不仅有省市区各级“度身定制”的人才扶持政策，还有企业税收优惠、建设用地、出入境和落户等多个方面的支持。
3、产业支撑和购买力集聚：阿里巴巴的数万员工已经入驻板块，再加上中移动、电信、森禾总部等数十家高新、科技、金融企业已进驻。同时，海创园、梦想小镇等创业园区不断吸引高端人才导入，使未来科技城有较好的购买力前景。
4、配套齐全：浙一医院余杭分院的开建和和学军中学引入，一系列高端配套的落地使得板块吸引力得到提升。再加上地铁5号线和文二西路延伸段的开工，未来与主城区的交通将较为便利。
政府的大力支持、知名企业进驻、重要配套的落地，未来科技城汇聚了各方人才、资本。积极布局未来科技城成为开发商之间的共同战略。
而战术上存异，体现着开发商利用产品结构的差异化避开竞争的思路。
未来科技城房地产市场具有结构性特征，体现在两点：
1、区域及地块结构
未来科技城以文一西路为界，南北两面的区域特性较有不同，因而宅地的定性和布局大致有两种方式。北面有地铁5号线穿过，因此沿线推出的宅地容积率较高，主打刚需高层项目。南面靠近湿地，因此推出的都是中低密度宅地，主打改善型产品。
2、产品及客群结构
由区域结构形成的土地属性所决定，产品结构和客群定位同样“泾渭分明”，好地研究院分析，主要分为三种：
①以EFC为代表的刚需项目，主要吸引板块内普通企事业员工和依靠地铁5号线溢出的主城区刚需购买力。
②新城·西溪逸境、合景叠彩园和西溪之星等为代表的洋房项目主要针对文一、文二西路沿线的城西刚需及改善型外溢和板块内企业的中高层收入人群；
③以大华西溪风情为代表的排屋项目，主要针对的客群是以阿里巴巴为代表的上市公司高管、以及在未来科技城孵化的各类创新公司中手握股权、期权等高增值性产品的创业人员。
因此，在板块高库存环境下，今年出让的宅地仍然竞争激烈，地块性质、产品定位和客群的不冲突是最好的解释。以今年出让的地块为例：
地块定性就有显著的差异：
①兴业、南方水泥地块容积率均为1.2，将要打造“洋房+排屋”项目；
②金地项目容积率1.5，将以洋房为主；
③正在挂牌的85号地块，容积率1.02，根据挂牌文件要求，建筑层数控制在3层、21米以内。虽然地块限定较多，但比较符合地块本身的定性：临近湿地和大华西溪风情别墅区，本身即适合打造纯排屋项目。
各家开发商拿地有不同的侧重点：
①金地，项目打造刚需为主，兼具部分改善，走快销路线；
②兴业，根据市场需求设计产品，项目可通过多层、排屋的不同比例进行杠杆配置，有机会赢得较高的利润；
③南方水泥，企业内部自销为主；
④即将出让的85号地块，有机会打造成大华西溪风情这样的区域标杆项目。
因此，虽然这四个项目地段相同，但后期销售时各有产品及客群的侧重，都能为项目找到相对应的购房群体，不会直面竞争。
展望
未来科技城85号地块即将出让，作为全杭州少有的纯排屋地块，能否延续兴业、金地超过30%溢价拿地的激烈度，我们拭目以待！
