本周直播：闸北区火车站北广场以北地块再入市，或引发激烈竞争

好地网7月13日讯（高级研究员 蔡薇）根据公告，闸北区上海火车站北广场以北地块即将于7月15日挂牌出让，这是近年来少见的中心城区大体量地块。据悉，截止日前，至少有4家开发商报名，届时好地网将对此次出让会进行直播，敬请关注。

该地块是时隔两年再次出让，此前在2012年年中发布过预申请公告，但无疾而终。

地块指标

相比于2012年的出让指标，时隔两年多重新上市的地块在规划设定方面有着不少调整。

首先在总价上，2012年出让起始总价为47.46亿元，本次提高了10亿元左右，该地块平均楼面价的涨幅非常有限。即使不考虑容积率的变化，涨幅也不到10%。

其次三个子地块的容积率分别从原来的2.5、4.35、3.7增加到3.0、5.09、3.24，此外，住宅增加了1万㎡,减少了商业面积,增加了办公面积,建筑高度提升到150米。

据好地研究院分析，增加住宅和办公，降低商业比例，使得地块的吸引力大大提升：

1、住宅项目客群基础好

464街坊23丘地块由于靠近火车站，打造成豪宅具有一定难度，不过毕竟处于核心地带，加之该区域内近两年内没出过土地，相信以上海市场的狂热需求，住宅项目并不缺少客户。

2、办公入驻率高

近年上海火车站板块的写字楼市场发展迅猛，硬件条件已与传统核心商务区不相上下。据悉，从2009年至今，板块内办公楼的租金至少翻了一番，目前大多为2.5元/平方米/天。

因为区域内是市中心的价格洼地，交通便利，所以办公楼的入住率非常高，基本能达到80%以上。为此，写字楼的出售和运营等方面不会有太大压力。

至于商业部分，好地研究院认为，虽然整块区域除了北广场客运总站附近的零散商业而无大型商业中心，但受制于北广场本身环境与档次、电商冲击、消费习惯改变和火车站交通枢纽转移等因素所限，成为大规模的区域商业中心不太现实，未来可以发展成以体验式为主、符合通道商业特点的中小规模商业集群。

好地网认为，该宗地块将引发较为激烈的竞争:

1、首先，整体行情热。上半年上海土地市场已经成了名副其实的热土，华润华发市北地块、招商平安宝山大场镇地块、葛洲坝虹口地块、首创保利山东黄金联合体杨浦区平凉社区地块等。而根据上海土地市场发展态势，近期的热度有望持续。

2、其次，地块优质。作为上海火车站北广场唯一一宗空地，地块条件优越，不但临近轨道交通1、3、4号线，周边靠近中山北路和共和新路高架桥，交通便利，而且地块附近的不夜城商圈相当成熟。为此，该地块的稀缺性和成熟度都具备开发商为此争上一争的条件。

3、有溢价空间。16766元/㎡的楼面起价，相对比区域售价而言，具备较高的溢价空间。据悉，目前已有至少4家开发商报名参加。