前言：
好地研究院认为，因为参考楼盘的价格在2.4-4.3万/平米的区间两端，跨度较大,导致了造成了杭氧杭锅地块的估值上的弹性空间极大,这是这两宗地块的特殊性，也是其最大的看点，由于定价上没有相似的参考对象，因此具有较大的“想象”空间。
文/好地研究院 王宇栋
上周，主城区连续挂牌4宗宅地，其中有2宗位于备受开发商关注的杭氧杭锅区块，为文晖单元J-R21-04和F-R21-05地块，分别计划于9月11日和9月15日出让。
其中，23号文晖单元J-R21-04地块，地块东至规划胜景路，南至规划1号路，西至规划4号路，北至规划道路。地块出让面积24477m²，约合37亩，容积率2.5，可建面积6.1万方，起价81515万元，起始楼面价13321元/㎡。
27号文晖单元F-R21-05地块，东至胜景路，南至规划F-R22-02地块，西至规划7号路，北至规划5号路。地块出让面积41055㎡，约61.6亩，容积率2.2，可建面积9.03万方，起价112793万元，起始楼面价12488元/㎡。
地块指标详情
一、地块现状
文晖单元J-R21-04地块内部已经平整，周边四至道路均已建成，但尚未通车
文晖单元F-R21-05地块内部平整，胜景路已建成，其余道路在建。
二、优劣势分析
好地研究院认为，地块具有较多优势：
1、区位
杭氧杭锅两块地是近年来杭城鲜有的地处城市中心的地块，位于下城区，与武林广场直线距离仅3.5公里，相当于华家池到武林广场的距离。
2、交通
轨道交通方面，地块南面有双地铁交汇，打铁关站，为1、5号线换乘站，而距离两块地最近的5号线城市之星站，约600米。其中，1号线已经通车，5号线预计2019年开通运行。
道路交通方面，地块北面有德胜快速路，东面为胜景路，西面有东新路。德胜快速路与秋石、上塘2大高架相连。胜景路往南直通打铁关地铁站。
3、配套
商业方面，地块紧邻城市之星综合体，1公里范围内目前有世纪联华、乐购和沃尔玛，1、5号线交汇的打铁关站上盖也将建成一个综合体。
教育方面，东新路西面有德天实验小学。根据规划，文晖单元F-R21-05地块南面将配建一所中小学。
4、规划
地块紧邻城市之星综合体，根据方案，项目将成为一个集艺术、健身、美食、购物、演艺、酒店等功能于一体的国际旅游综合体项目。
同时，地块也存在一定劣势：
1、小环境不足
23号地块北面有加油站，相距约60米，和北侧德胜快速路相距90米；27号地块东面有货运铁路线，受到一定程度的噪音和粉尘等影响。
2、综合体建成时间未定
城市之星商业旅游综合体虽已出让其中4幅土地，但主要是旧厂房改造，功能及规模有限，除此之外，城市之星其它规划用地还未出让。同时，打铁关综合体用地也还未出让。两大综合体出让及建设日期的不确定，影响杭氧杭锅地块的价值提升。
三、竞品分析
首先，地块周边的竞品及可参考项目较少，主要集中在东新路沿线，其中，地块南面，在市中心板块，只有一个项目：九龙仓君玺；德胜路北面的下城北板块，有4个项目。
竞品的业态以高层为主，唯独首开德胜上郡配置了一定的多层。
周边主要在售项目情况（2015.1.1-2015.7.31）
从各项目的面积段来看，产品供应主要集中在80-90㎡和130-140㎡，去化率分别达55%和74%。
在售项目各面积段销售、供应情况
好地研究院认为，杭氧杭锅地块的定位将以中高端的改善型产品为主，因而地块的特殊性，也是其最大的看点，是定价没有参考值，具有“想象”空间。因为地块南面的九龙仓君玺均价约43000元/㎡，北面最贵的万和玺园售价约24000元/㎡。而地处中间的杭氧杭锅地块，未来的定价没有绝对参考值，具有很大的弹性范围，能卖到多高，能获得多少利润，很大程度上取决于操盘者的产品和营销能力。
因此，如果说申花地块的竞争是在同一个价格体系内，不同开发商拼的是控制成本的能力；那么，杭氧杭锅地块的竞争，拼的或许是对产品的自信，或者,是对综合能力的自信。
好地讯