文/好地网 谢晓峰
核心提要：
2016新房均价将抬高
四个焦点问题
结语：对谁最有利？
2016年元旦的阳光升起的时候，杭州土地市场正处于涨势如潮的阶段。
新的一年里，土地市场的风险可能就集聚在“涨”上面。大量资金集中在改善地块上争抢，僧多粥少，导致土地价格飙升，局部牛市使地价不断上涨，风险急剧上升。
（1）全年新房规模创历史新高；
（2）土地均价创历史新高；
（3）多个板块土地成交价创历史新高；
（4）主城六区土地成交价有破2万的记录。
预计2016年上半年将延续涨势，下半年随着改善型高价地块项目面市，其销售境况将对后续走势产生不确定影响。
最近八年来，杭州新房从上涨到下跌的轮回经历了4次，几乎两年一个周期，从历史还是从当前的数据对比看：
2016年，是一个改善型项目地价在高位运行的年份。
我们更关注的是，2015年为新的一年留下了什么？新年的风险在哪里？
八区历年宅地（含商住用地）楼面均价走势图
5个地价创新高板块
主城六区地价首次破2万项目
局部牛市带来高价位楼盘成批出现，新房均价将抬高
土地市场从冷到回暖到热，仅仅只有短短几个月的时间，有七宗地可以视作土地市场热的标志，分别是文晖2宗地块，阳光城上塘地块，滨江区2宗地块，上塘大家地块，奥体融创地块。
如果我们来梳理一下涨价的区域脉络，从泰禾未来科技城拿低密度宅地开始，到文晖，到滨江，再到拱墅，钱江世纪城。
这些板块共同的特点，都是改善型地块，这是一个完全不同于过去涨价潮显示的普涨行情，而是一个以改善型涨价为主的局部牛市，因为在刚需型地块，在楼面价8000元/平米以下地块，基本以底价成交为主。
2015年成交高价位项目（单位：元/平米）
七宗标志性地块
下半年以来，改善地块的成交价在1.5万-2.1万之间，换算成新房成本价，普遍在2.5万到4万之间。
目前，杭州的新房成交均价为1万6千元/平米，新的一批楼盘普遍将在夏天入市，将直接导致市场交易均价的抬高。
2016，四个焦点问题
面对新年，有四个疑问是市场关注的焦点：
一、改善型土地牛市会扩大范围吗？
萧山的钱江世纪城，余杭的未来科技城，由于受到主城六区购买力外溢的影响，其地价已经率先与主城六区接轨了。
接下来，与滨江区毗邻的其他萧山板块，与主城毗邻的余杭区的良渚新城，临平新城等地价在3500-8000之间的区域，会不会得益于这波改善型牛市呢？
相比较已经地价暴升的热门板块而言，这些板块最具有比价优势。
其是否能扩展，将是检验开发商后续投资意愿与能力的一个风向标。
二、新房涨幅滞后于土地，成为新一年最不可测的风险
以大热门之一的钱江世纪城奥体板块为例：
2013年6月，滨江9501元/平米拿下世纪城宅地，世纪城的楼盘卖1.8-2万，然而滨江首开均价仅仅约1.7万；
目前，地价飙升，融创拿奥体地块价格为15988元/平米，世纪城的楼盘价格还在卖1.7-1.8万。
当然，融创可以做出与周围不一样的产品，借此提高楼盘的附加值，但是涨高之后的地价，必然成为盈利最大的阻力。
按照目前的市场情况，改善型地块涨价趋势还将持续，这为今后市场积累了不少的风险。
三、好地太少，容不下这么多产能怎么办？
对于目前大多数主流开发商来说，三四线不愿或者不敢去开发，北上深等一线城市很难拿到地，杭州南京苏州等二线城市成为拿地的大热门，在杭州，已经多次出现10家以上开发商争抢好地的盛况，从这个角度看，杭州的优质改善地块，正在一线城市化。
到年底，杭州已经涌入了101家外来开发商，仅仅15年一年，就涌进了4家。
据好地研究院了解，目前虎视眈眈想进入杭州的开发商，不在少数。
这样的盛况，其实质是房产资本过剩，开发能力的产能过剩：房产投资从一二三四线城市全面开花，到一线进不去或者吃不饱，二线有选择性地抢购，这直接导致了资本过剩，能力过剩。
按照目前开发商在全部布局的逻辑，以改善型地块为核心的投资策略，杭州符合条件，以9000元地价作为门槛，成交地价在9000元/平米以上的只有26宗，占全部66宗的39%。面积仅仅215万方，金额仅仅333亿元，转化成销售额也仅仅在500-600亿之间，这个规模对于不断想进入年销售额五百亿、一千亿行列的开发商，“僧多粥少”，“欲壑难填 ”。
更何况还有各类像平安这样的金融机构在“推波助澜”。
优质地块的争抢将继续，风险也将越积越大。
四、两年一个轮回，逆周期操作能避免风险吗
在大家争抢的时候出货，在大家不拿地的底部去拿地，这样的常识逻辑在土地市场能行得通吗？
这种逆周期操作难度比较大，以职业经理人执行团队的主流开发商们，无法做到一些年份不拿地，坐看人才流失，市场份额流失。
在这样的情况下，只能在大的周期中寻找相对的低谷来拿地，有意思的是，在过去的8年中，杭州土地市场完成上涨到下跌再上涨的循环，居然有四次，平均每两年一次的周期。
在这两年一次的周期中，我们可以看到一些标志性的地块，在周期底部拿进，但是拿地的时间窗口非常之短，推地量小，把握难度大。
尽管难，但这是目前唯一可以以相对低的成本，避免风险的办法。这就需要建立严密科学的拿地风控制度，不为一时市场的狂热所左右，在周期的低谷寻求机遇。
逆周期拿地成功案例
房产资本过剩，产能过剩，好城市太少，好地块太少，并且长期的宏观调控，以及政府规划与发展思路的制约，新房产品同质化程度比较高。
基于此，房企之间的白热化竞争在2016年不可避免。
16年显著不同于以往年头的，可能是原先主要集中在刚需产品上的竞争，变成了刚需与改善两个领域都白热化竞争的局面，加上一些国有资本的强势介入，这场淘汰赛可能会更加激烈。
显然，这样的制度安排与格局，对开发商是白刃战，对政府与消费者则是双重利好：
对于政府来说，多收了三五斗土地出让金；
对消费者来说，因为竞争激烈而充分，涨价难度较大，产品从拼价格开始拼质量、配套与创新定位，有了更多实惠的选择。
市场的天平将再次倒向政府与消费者，对于还想在2016年飚地的开发商来说，风险会越积越多。
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