好地网9月3日讯（研究院 王宇栋）8月以来，杭州八区开启了推地模式。截至9月2日，9月待成交地块已经达49宗，出让面积197万方，建筑体量426.7万方，起价193.4亿。其中，宅地有33宗，出让面积157.7万方，建筑体量341.4万方，起价168.6亿。
好地研究院梳理了9月10大热门板块的宅地出让情况，供业内人士参考。
一、文晖
杭政储出[2015]23号文晖单元J-R21-04地块，地块东至规划胜景路，南至规划1号路，西至规划4号路，北至规划道路。地块出让面积24477m²，约合37亩，容积率2.5，可建面积6.1万方，起价81515万元，起始楼面价13321元/㎡，该地块预计9月11日出让。
杭政储出[2015]27号文晖单元F-R21-05地块，东至胜景路，南至规划F-R22-02地块，西至规划7号路，北至规划5号路。地块出让面积41055㎡，约61.6亩，容积率2.2，可建面积9.03万方，起价112793万元，起始楼面价12488元/㎡,该地块预计9月15日出让。
1、地块优劣势
杭氧杭锅两块地是近年来杭城鲜有的地处城市中心的地块，地块南面有双地铁交汇，距离5号线城市之星站约600米，北面有德胜快速路，区位交通优势较大。此外，地块紧邻城市之星综合体，南面规划有打铁关地铁上盖综合体， F-R21-05地块南面将配建一所中小学，未来配套较为齐全。
但J-R21-04号地块北面有加油站，相距约60米，和北侧德胜快速路相距90米；F-R21-05号地块东面有货运铁路线，受到一定程度的噪音和粉尘等影响。城市之星、打铁关综合体开建时间未定，影响板块价值兑现。
2、新房市场
地块周边现房较少，分布在东新路沿线的市中心和下城北板块。
市中心最近的为九龙仓君玺，在售均价42857元/㎡，北面的下城北，万和玺园售价约23932元/㎡。而地处中间的杭氧杭锅地块，未来的定价没有绝对参考值，具有很大的弹性范围，能卖到多高，能获得多少利润，很大程度上取决于操盘者的产品和营销能力。
二、上塘
杭政储出[2015]30号上塘单元FG05-R21-01地块，地块东至规划皋亭坝路，南至规划支路，西至电厂热水河，北至科园路。地块面积32558㎡，约合48.8亩，容积率2.5，可建面积8.1万方，起价8.1亿，楼面价9978元/㎡,地块预计9月22日出让。
1、地块优劣势
地块临近多条主干道，南面为地铁3、5号线沈半路站，地块与上塘高架相距约400米，通过上塘高架和南面的绍兴路，通往市中心较为便捷。从整个拱宸桥板块来看，住宅项目仅有四个，主要集中在绍兴路以南和北面的留石快速路上，从绍兴路北到湖州街南这一片区内住宅项目空缺。
但地块学区未定，被纳入文澜小学的可能性不大，影响价值兑现。而上塘区块居住环境一般，目前正在进行大量拆迁改造，还未进入配套建设期，现状基础设施条件相对市中心以及配套成熟的板块仍有差距。
同时，地块的朝向并不方正，方案设计有难度。
2、土地市场
拱宸桥东板块内出让的宅地较少，且拿地时间较早。
最近一次土地出让为2014年9月10日，北京英蓝首次在杭拿地。
3、新房市场
地块周边有中铁建国际城在售，为90-137㎡高层产品，成交均价20382元/㎡，目前去化已经接近尾声。
三、未来科技城
未来科技城9月出让2宗宅地。
余政储出（2015）35号未来科技城126号地块，地块东至邱桥路，南至杨家墩路，西至荆长大道，北至空地。地块出让面积63551㎡，约95.3亩，容积率2.1，建筑体量13.3万方，起价7.6亿，楼面价5714元/㎡，地块预计9月23日出让。
余政储出（2015）37号余杭海创园22号地块，东至常二路，南至向往街，西至海福路，北至海曙路。地块出让面积21760㎡，约32.6亩，容积率2，建筑体量4.4万方，起价2.6亿，楼面价6000元/㎡，地块预计9月22日出让。
1、地块优劣势
两宗地块均位于地铁5号线沿线，均属于地铁站上盖物业。且均紧邻海曙路，海曙路往东和余杭塘路相连，可直达主城区。
余杭海创园22号地块北面紧邻杭师大仓前校区，南面为浙江理工大学，周边产业包括中国移动研发培训中心、贝达医药、梦想小镇等。未来科技城126号地块位于五常北商贸办公区，周边有包括同花顺、八方电信等多家公司均已入驻，地块南面即为麦佳汇电子商务园。
地块东面不到1公里为宝力专科医院，距离未来科技城浙一分院3.8公里。板块内拥有富力天茂广场、欧美金融城、海港城等多个商业配套。
2、土地市场
板块内今年已经成功出让5宗宅地。
4月9日，南方水泥 1.79亿元拿下余杭组团30号B地块，溢价9%，楼面价创下板块相同容积率地块的新高。
6月1日，香港兴业5.43亿元拿下西溪湿地三期配套发展区块B-11地块，溢价33%，楼面价创下板块相同容积率地块的次新高，仅次于南方水泥；
6月16日，金地5.64亿元拿下余杭组团32号地块，溢价30%，楼面价接近板块相同容积率地块的最高价；
7月7日，泰禾8.82亿元拿下未来科技城85号地块，溢价70%，楼面价创下板块相同容积率地块的新高。
7月31日，富力竞得海创园23号地块，溢价24%。
3、新房市场
今年5月，未来科技城成交769套，为近一年最高。从去化周期来看，若剔除春节假期的影响，去化周期在5-12个月波动，供求关系良好。
四、丁桥
杭政储出[2015]24号丁桥西单元R21-01地块，地块东至丁兰路，南至规划九号路，西至规划笕丁路，北至上塘河。地块出让面积77361m²，约合116亩，容积率2.1，可建面积16.2万方，起价9.9亿，楼面价6087元/㎡，地块预计9月11日出让。
1、优劣势点评
地块通过南面的临丁路往西经2.9公里可进入秋石高架，交通便利。地块周边北面、东面均有河景，北面有杭州半山国家级森林公园，风景优美。
从配套来看，东面为9月开学的浙大附中丁兰校区。地块南面500米有在建的小学和幼儿园，该小学也将隶属于采荷二小教育集团。南面与市中医院相距250米，中医院已经于去年开工，预计2018年开业。东南面距离地块约1.5公里的丁兰广场已经开业，丁兰广场周边还聚集有物美、新城广场、德朱商业中心等商业项目。
但地块北面有高压线经过，与地块距离较近，影响居住环境。其次，丁桥板块聚集了龙湖、阳光城等品牌房企，竞争压力较大，沿临丁路往东约1公里就是长睦板块，长睦板块的项目同样集中，交通和配套等和丁桥西地块相比，没有明显差距，也将构成竞争。
2、土地市场
今年以来，丁桥共成交2宗宅地，远洋以底价竞得远洋香奈项目地块，龙湖溢价13%竞得地块。
丁桥板块内新盘较少，2015年后开盘的仅有天阳明朗。从月度去化来看，去年12月为近一年成交最高，而去化周期在6-14个月波动，供求关系较为健康。
五、良渚新城
良渚新城9月有4宗宅地出让，预计9月25日出让 。
余政储出〔2015〕48号杭行路东谢村港北商住地块，东至空地，南至谢村港，西至杭行路，北至规划道路。地块出让面积38333㎡，约57.5亩，容积率2.2，建筑体量8.4万方，起价5.1亿，楼面价6000元/㎡。
余政储出〔2015〕50号储运路东商住地块，东至河流，南至谢村港，西至储运路，北至规划五路。地块出让面积54652㎡，约82亩，容积率2，建筑体量10.9万方，起价6亿，楼面价5500元/㎡。
余政储出〔2015〕51号立新东、康良路南商住地块，东至疏港路，南至新104国道，西至立新路，北至康良路。地块出让面积82834㎡，约124.3亩，容积率2.2，建筑体量18.2万方，起价8.7亿，楼面价4773元/㎡。
余政储出〔2015〕52号东西大道北侧商住地块，东至空地，南至良仓公路，西至现状小区道路，北至空地。地块出让面积4370㎡，约6.6亩，容积率1.2，建筑体量0.5万方，起价3409万元，楼面价6501元/㎡。
1、优劣势点评
①勾庄南地块
地块周边有上塘高架、杭行路、莫干山路等主干道，架构起地块对外交通联系，还有轨道交通规划4号线和10号线。
地块处于区块中心规划的中央公园辐射范围内，周边临河，经由金昌路、好运路等横向主干道，可以便捷抵达规划运河生态岛，景观环境优越。
地块三公里范围内的商业配套包括西田城、麦德龙、万达广场等均经已开业。三公里范围内还有金恒德汽配物流中心、蓝都科创园、千年舟家居文化创意港、北部软件园等产业平台，有购买力支撑。
但地块南面有滨江、万科、越秀等多家品牌房企云集，竞争压力较大。
②运河区块
地块紧邻主干道金昌路、好运路、和上塘高架，可抵达主城区和良渚新城其它区块周边分布迪凯运河印象、凯喜雅锦河湾等项目，可共享配套资源。
地块距千年舟家居文化创意港在1公里内，距离金恒德汽配城在2公里范围内，有产业购买力支撑。东侧为京杭大运河，与规划运河生态岛紧邻，景观环境优势有预期。
但地块周边现有的商业、教育配套较缺，且与区位条件更优的勾庄南板块临近，竞争压力较大。
③商务商贸区块
该宗地块东临疏港大道、北面为康良路，南侧为新104国道，新104国道连接莫干山路，可便捷抵达主城区。另外，地块距离地铁2号线新良路站在约800米，交通便捷。
地块周边商业配套云集，距永旺梦乐城、中青文化广场约800米，红星美凯龙也在1公里范围内。地块周边三面临河，具有良好的水景资源。
良渚新城管委会正在积极打造跨境电商产业园和浙大创业城，与地块的距离均在3公里范围内，地块未来有购买力支撑。
地块最大的竞争来源于万科未来城和万科良渚文化村，在品牌方面竞争压力较大。
④其他区块
地块紧邻交通干道东西大道，前往杭州各大板块的通达性较好。东南面有良渚大学科技园，园区规划建筑面积10万平方米，一期已建成5.3万平方米，与浙江大学合作，致力于成为良渚大学政产学研合作的示范基地。
但地块周边配套不足，自身体量较小，南面和东面分别有体量较大的新湖香格里拉和良渚文化村，竞争压力较大。
2、土地市场
良渚2015年仅成交1宗地块，由万科底价补仓，即如今的未来城二期项目。
3、新房市场
今年的4-6月成交量放量，均在650套以上，6月良渚共成交住宅813套，为近1年最高。从去化周期来看，4-7月的去化周期在6-9个月的区间，8月受成交放缓影响，增至15个月.
【9月4号将发布：《9月出让前瞻①十大热门板块（下）》】
