文/好地研究院 王宇栋
2月22日，潮鸣地块正式发布挂牌公告，位居市中心、地段绝版，不少开发商摩拳擦掌，一场宝地争夺战的硝烟开始弥漫开来……
地块位置图
地块航拍图（摄于2015年10月）
该宗地块由两宗地块组成。北面的D4-01地块为原沃尔玛地块，出让面积20380平米（不含3500平方为消防站分摊的土地面积），容积率2.8；南面的D4-05地块为原杭州机床厂地块，出让面积14035平米，容积率1.8。两宗地块的可建面积合计8.2万方，住宅比例不高于70%，起始总价17.8亿元，起始楼面价21668元/㎡。
地块指标情况表
地块区位优越，位于凤起路、环城东路交叉口，距离2号线建国北路站仅0.5公里，距离武林广场仅2.4公里，拥有贴沙河一线河景资源，周边已经是成熟的住宅区，医院、学校等配套条件成熟。
诸多因素，为该宗地块贴上了“豪宅”的标签。但是，好地研究院认为，当开发商在面对该宗市中心绝版宝地“狂欢”的时候，应当冷静地分析该宗地块存在的开发挑战：
1、地块呈现“刀”形，根据规划指标，地块面积仅51.6亩，体量8.2万方，由两宗地块组成，同时两宗地的指标还需独立满足，增加了方案的设计难度；
2、D4-05地块西面为泰和苑小区，出于日照要求，虽然限高65米，但是局部住宅不能超过24米和48米，且对建筑间距有要求；
3、根据规划条件，潮鸣两宗地块的住宅面积不能超过70%，也就是说将有至少30%、2.46万方以上的面积用作商业商务，然而，潮鸣一带整体的商务办公氛围比较并不“浓厚”。这对于开发商的运作经验、资金实力，都是一大考量。
1、地块四周虽交通较为便利，但限制因素不小。北侧凤起立交支路为单向右转匝道，东侧为环城东路匝道，西侧刀茅巷和南侧珠碧二弄道宽及转弯半径均受限，给施工大型机械及材料运输带来挑战；
2、G20峰会施工管制、地块开发与盾构交叉施工、主城区夜间施工控制等因素均对地块开发的合理工期安排提出挑战。
从地块的特殊属性来看，还需要重点考虑该宗地块面临的两方面因素：
第一：据规划条件，地块开发建设中上盖物业的设计、建设以及涉及地铁保护的要求。
须按照地铁集团113号文件意见执行，研读此文件，发现其对于地块开发过程中涉及盾构穿越区间的桩基布置、保护要求、上部附加荷载、塔吊布置位置、施工车行线路、施工方案、基坑开挖、支护方案、环评要求、监测方案、抗震减噪措施等方面总计有13条的控制要求及相应的审批要求。
另据地铁部门介绍，该处弧形转弯转弯半径很小，已达盾构转弯半径最小值，目前地块下盾构线已有一条完成穿越，另一条正在施工，地块开发过程中地下室施工与盾构施工的交叉需要地铁部门配合，审批时限存在一定的不确定性。
第二：实际成本高
1、根据规划，D4-01地块内需设置3500㎡的消防站、不少于300个社会停车位、通信设备构筑物、60㎡公共电力开闭所、500㎡集中公共开放空间；
2、D4-01地块地铁盾构穿越，为退让地铁盾构，有近20%以上的用地面积无法作为建筑用地使用，并且还须有对上述地铁盾构的保护措施，增加成本。
好地研究院认为，这是一宗不可多得的好地，但是因为涉及到上述多方面的因素，对开发商提出的挑战是多方面的。而对于那些拥有成熟的地铁物业开发经验，熟悉地铁上盖项目审批流程的开发商，将有一定的竞争优势。
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好地研究院认为，这是一宗不可多得的好地，但是因为涉及到上述多方面的因素，对开发商提出的挑战是多方面的。而对于那些拥有成熟的地铁物业开发经验，熟悉地铁上盖项目审批流程的开发商，将有一定的竞争优势。