按以往政策，萧山的村级留用地只能开发成商业地产。但日前萧山区出台《萧山区关于进一步加强村级留用地管理的意见》，把村级留用地的开发范围扩大了，可开发成商住或纯住宅楼盘。
不过,“新政”对留用地开发成商住或纯住宅楼盘做了一个“强制性”规定,就是必须采用货币化开发模式。该模式的操作过程,类似于“住宅用地出让”。土地公开出让后,村(社区)就能拿到一笔土地出让金,作为村集体资产。
采用货币化方式开发村级留用地的，按核定的村级留用地额度，待该地块公开出让时，所获得的出让金在扣除各项规费、提留后返还到村（社区）。村级留用地规划用地性质属于商住或居住用地的，在返还前按住宅所占比例的8%在出让金中计提区级留成。村（社区）须将返还价款不少于51%用于购置在萧山区范围内除住宅外的经营性用房并长期持有；也可以在所开发的商住项目中，留起地上地下建筑面积不少于各20%的除住宅外的经营性用房。
自主开发的村级留用地项目不得用于商品住宅开发，可办理协议出让手续。对不具备商业开发条件的区域选择以标准厂房等工业项目开发的，必须以自主或货币化方式开发。
合作开发的村级留用地项目不得用于商品住宅开发，一律采取招拍挂方式公开出让。
村级集体经济组织以上述方式开发建设村级留用地确有困难的，可选择留用地置换非住宅房产的处置方式。
村级留用地的面积如何确定？对此，《意见》明确，全区各村（社区）以当年度经国家、省批准的征收集体耕地面积的10%（不含插花地）申请核拨村级留用地.
同时，以2014年底经区统计局核准的农业在册人口为基数,留用地面积上限按以下标准确定：人口在1000人以下的村（社区），留用地面积30亩；人口每增加100人，留用地面积相应增加1亩；对于历年村级留用地总量已超过上限的村（社区）不再核拨，原已核拨留用地指标仍然保留。
没有核拨过村级留用地且内地无耕地的村（社区），在实施城中村改造时，以拆除每户安排12.5平方米核定村级留用地，在安置房建设中折算成配套服务用房无偿返还村级集体经济组织。如无法在安置房中折算的，采用货币化方式处置。
虽然是村级留用地，但地所处的位置不一定要在本村或本社区。《意见》明确，村级留用地项目可打破村界，在所属镇街、开发区范围内选址。由规划部门会同镇街、开发区按留用地的标准额度做好全区村级留用地的规划布点工作，以镇街、平台为单位统筹规划，成规模集中开发。
在萧山热门的城市化区域，这种村级留用地拍卖所得的土地出让金相当可观。举例来讲,2015年12月底,钱江世纪城土地拍卖市场掀起高潮，一地块成交价格每亩达到1500万元。如果钱江世纪城一个村有30亩留用地可拍卖，按每亩1500万元来计算，其土地出让金达4.5亿元。
当然,村里实际能拿到的“土地出让金”要扣除一定的规费,区里也要提留8%的土地出让金。
不过,萧山对这笔巨额“土地出让金”的使用作了“限定”。主要有两种,第一种,村里必须至少用51%的“土地出让金”购买萧山范围内的经营性用房,比如商业地产，但住宅除外。其二，购买留用地上所开发商住楼盘中的经营性用房，住宅同样除外。不过这些经营性用房作为村集体资产必须长期持有。
当然，村级留用地也可以开发成商业地产，但开发模式就不再做“强制性”规定了。经过三分之二以上的村民代表同意,由所在镇街、开发区审核后,村里可选择货币化、合作开发、自主开发、留物业开发等四种模式。
来源：萧山日报、杭州日报
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