好地网9月10日讯（研究员 王宇栋）9月29日，经历了近40天的空窗期后，主城区土地市场再度开闸，大体量的艮北新城宅地将正式出让。
先来看下地块指标。
艮北新城商业核心区东地块，出让面积10.84公顷，容积率2.15，可建面积达23.3万方（商业商务7万方），地块起价33.57亿，楼面价14403元/㎡。
地块指标
一
优劣势点评
1、区位：城东门户
地块所处的艮北新城，位于杭州城东门户地带，是杭州政府“决战东部”的重要战略点。
区位上，地块邻近杭州两个市中心，距离武林广场约7.9公里，毗邻钱江新城二期，距离市民中心约7.4公里。
2、交通：通达性强
地块为地铁1号线七堡站上盖，地下将连通地铁一号线七堡站南出口，无缝对接轨道交通。
道路交通上，地块北面即为建华路，南面为兴建路，是艮北新城东西向主干道。
板块北面为德胜快速路，往东直达下沙，往西直达城西，并与沪杭甬高速互通；南面为艮山东路，往东直达下沙，往西直达市中心，并与沪杭甬高速互通。
值得一提的是，板块西面的沪杭甬高速公路抬升工程已经开工，东西向的交通屏障去除，板块与城东新城的阻隔不再。
3、配套：逐步成熟
地块东面紧邻澎雅小学、澎雅幼儿园，于今年开始正式招生；采荷实验中学已经明确将整迁入驻牛田单元，位于地块东面800米处。
医疗配套上，地块西面有江干区人民医院，距离1.4公里。
商业配套上，地块自带7万方的商业。板块与城东新城毗邻，可以享受火车东站商圈辐射。
值得一提的是，地块南面规划为中央公园，自身内部有1.4万方的视觉绿廊，都将成为地块的景观配套。
4、板块内首个商业综合体
地块有7万方的商业商务体量。
地块周边住宅项目多，未来有较多的居住人口，北面有54万方的杨柳郡，自身住宅体量又有16.3万方，周边还有世茂东壹号、交通晓时代、招商雍和府等。
地块将是艮北新城首个商业综合体，又拥有便利的交通条件，未来的消费群体可以覆盖艮北新城、北面的普福区块、江干科技城，东面的九堡板块，南面的钱江新城二期等广大区域。
5、战略意义
地块是主城区为数不多的大体量地块，总体量23.3万方，住宅部分约16.3万方。
据好地研究院了解，多家实力强劲的外来房企希望借这块地成功入杭，拿下这么大体量的项目有利于团队和品牌的落地。
对已经在杭州的房企，则是竞争未来几年销售排名的砝码。
6、涨价空间可期
近一年以来，艮北新城的地价以及房价均呈现涨升走势。
其中，地价从去年9月份招商·雍和府的10176元/㎡，上升到今年3月润和的14627元/㎡，再到7月份越秀的17414元/㎡，一年内地价上涨了7238元/㎡，涨幅为71%。
新房市场方面，地铁绿城·杨柳郡自有成交数据以来，从15年12月的成交均价19668元/㎡，上涨到今年8月份的成交均价24962元/㎡，上升了5294元/㎡，涨幅达27%。
值得一提的是，地块与城东新城的万科中央公园仅相隔1.3公里。6月开盘均价在3万元/㎡左右，8月以来的均价已经上涨至约3.5万元/㎡，而更有部分优质房源的成交价已经达到3.8万元/㎡。
在绿城杨柳郡快速销售和万科中央公园价格挤压之下，艮北新城未来房价上涨的空间较大。
但板块目前成熟度不高，地块周边仍有较多空地，板块内交通还在建设，配套成熟、居住氛围形成仍需要较长时间。
二
竞品分析
艮北新城内，目前的主要的在售的项目是杨柳郡和雍和府。雍和府剩余体量不大，为8.7万，杨柳郡剩余体量29.2万方，但开盘近8个月已经去化了24.8万方，按这个去化速度，一年后两个项目都将是尾盘。
而地块未来的竞品将是今年拿地的润和、越秀项目，但两个项目加起来的总体量仅10.3万方。
未来可能遇到的竞品则是后续供地，据好地研究院了解，今年年内艮北新城将继续供地的可能性较小，因此，短期内竞品不会出现。若核心区东、西区块两宗地由一家开发商包揽，则会出现一家独大局面。
艮北新城在售及待售项目一览
附
地块航拍图说
地块位于建华路南侧，与地铁1号线七堡站无缝衔接，地下将连通七堡站南出口，目前地块内部已经平整，四周已经打好围墙。
地块鸟瞰图（摄于9月8日）
地块东侧为交通晓时代项目、澎雅小学、澎雅幼儿园已经在今年9月开园入学，将为地块提供教育配套支撑，在往东即为世茂东壹号，招商雍华府项目。
地块东侧（摄于9月10日）
地块南侧为兴建路，往南即为规划中央公园，占地面积约87亩。
地块南侧（摄于9月8日）
地块西侧为待出让商住用地，约171亩，目前地块已经平整，四至围墙已经打好。
地块西侧（摄于9月8日）
地块北侧为地铁集团以及地铁绿城杨柳郡项目，再往北侧即为杭甬高速与德胜快速路交汇处。
地块北侧（照片摄于9月8日）
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